La magnitud del crash global de la vivienda que se avecina dependerá de dos indicadores clave

El mercado inmobiliario se está tambaleando en medio mundo. Las drásticas subidas de tipos de interés, la caída de la confianza de los consumidores y la implacable erosión del poder adquisitivo, están poniendo a la vivienda al borde del precipicio en los países avanzados. El frenazo del inmobiliario parece ya casi inevitable (este martes se ha publicado que el precio de la vivienda ya cayó un 1,3% mensual en EEUU, el mayor retroceso desde 2009). Por eso, ahora cobra más relevancia analizar qué probabilidades hay de que se produzca un crash y qué profundidad podría tener la corrección de precios de la vivienda.

Algunos organismos como el Fondo Monetario Internacional han cifrado la caída en los países avanzados en un 10% (en términos reales) y más de un 20% en los países emergentes. El Banco Central Europeo ha hablado de un descenso de hasta el 15% (en dos años) por cada subida de un punto porcentual de los tipos, según uno de sus modelos econométricos publicado en un artículo reciente. En el caso concreto de España, los analistas de Bankinter apuntan a una caída del la vivienda del 5%. Ahora, el turno es para los economistas de Oxford Economics, que han confeccionado otro modelo en el que intentan arrojar luz sobre el futuro del inmobiliario en 14 economías avanzadas.

Para ello, estos economistas han construido un modelo de predicción basado en un conjunto de datos integrales de los mercados de la vivienda desde la década de 1970, analizando las correcciones de los precios de la vivienda de más del 10%, que son consideradas como un crash del inmobiliario. Entre los parámetros utilizados se encuentran el empleo, los tipos de interés o la sobrevaloración de la vivienda. El resultado final revela la probabilidad de una caída del precio de la vivienda en cualquier trimestre en función de las condiciones macroeconómicas.

El modelo identifica con gran éxito cada caída del precio de la vivienda en los últimos 50 años. ¿Qué factores han sido los que han desencadenado las correcciones en el mercado inmobiliario? El modelo de Oxford Economics apunta al mercado laboral, analizado a través del empleo y los salarios. Este factor ha cobrado especial relevancia tras la pandemia del covid. Aunque la crisis económica causada por la pandemia fue una de las más profundas de la historia moderna, el mercado inmobiliario se mantuvo impertérrito durante lo peor de la crisis, para repuntar con fuerza durante la fase de recuperación posterior.

Más allá de las propias singularidades de la pandemia, la resistencia de la vivienda fue producto, en buena parte, de la estabilidad de la que gozó el mercado laboral, gracias a la red de protección que lanzaron los diferentes gobiernos (Ertes, ayudas, créditos blandos...). Las familias pudieron seguir pagando sus hipotecas, las empresas sus locales y encima los tipos de interés se mantuvieron históricamente bajos.

Por todo ello, desde Oxford Economics "destacan la importancia del mercado laboral como factor clave, así como los tipos de interés. Si el crecimiento del empleo y de los salarios cae en 1 punto porcentual, esto aumenta la probabilidad de un desplome en la vivienda en un 20% y un 15% respectivamente, o un 35% de forma acumulada". Por ahora, el mercado laboral parece resistir tanto en EEUU como en la Eurozona, pero tanto el BCE como la Fed ya han advertido de que la tasa de paro podría subir en los próximos meses a medida que las subidas de los tipos de interés encarecen el crédito de las empresas y la economía se ralentiza.

Las probabilidades de recesión van en aumento y frente a las medidas excepcionales que se adoptaron durante la pandemia del covid, ahora no parece tan probable que los gobiernos salgan al rescate de los trabajadores. Esta situación es la que puede presionar a la baja el precio de la vivienda. Un desempleo elevado, unos salarios que comiencen a sufrir y unos tipos de interés al alza podrían forzar a muchas familias a poner en venta su vivienda ante la imposibilidad de hacer frente a los pagos. A su vez, todos esos factores erosionarían también la demanda de vivienda.

¿Qué pasaría si los tipos de interés suben pero los salarios también? El modelo "también muestra que si los salarios se mantienen al alza esto puede ser importante para evitar una crisis grave del inmobiliario. Si los salarios aumentan, los precios de la vivienda podrían simplemente desacelerarse (en lugar de caer), puesto que mejoraría la asequibilidad. Esto podría ser crucial para algunos mercados hoy en día, como EEUU, donde los riesgos de una corrección son altos, pero el rápido crecimiento de los salarios podría ser un mitigador importante", advierten los expertos de Oxford Economics.

Los tipos de interés también importan

Sin embargo, el análisis reciente de los mercados de la vivienda se ha centrado en gran medida en el impacto del aumento de los tipos de interés y su influencia en los propios tipos hipotecarios. "Aunque esto es claramente importante, nuestro análisis muestra que los mercados laborales han sido a menudo el factor decisivo para determinar la gravedad de la caída del mercado de la vivienda", insisten desde Oxford Economics.

Resulta reveladora esta clarificación en un momento en el que la senda al endurecimiento emprendida por los bancos centrales de todo el mundo ante una inflación desatada después de la pandemia ha deparado unos tipos hipotecarios más altos que están golpeando fuerte a los compradores. En EEUU, el tipo de interés medio de una hipoteca fija a 30 años ya rebasa el 7% en alguna de las mediciones que se hacen, como la del gigante hipotecario Freddie Mac. En el caso de España, por ejemplo, se ha endurecido sobremanera la concesión de crédito hipotecario.

El endurecimiento de las condiciones financieras por parte de la Reserva Federal va algo por delante, pero en Europa los pasos dados por el Banco Central Europeo (BCE) también se empiezan a notar: los tipos de las hipotecas se han disparado casi 100 puntos básicos en solo seis meses, siendo en agosto el tipo medio del 2,26%, el más alto en los últimos siete años. En Reino Unido, los tipos hipotecarios fijos medios a dos y cinco años rebasan ya el 6%, un proceso acelerado por la volatilidad política y financiera vivida en el último mes.

En la casa de análisis defienden que la subida de los tipos de interés hipotecarios es claramente un elemento importante en algunos desplomes de los precios de la vivienda, pero recurren a la historia para mostrar que no ha sido fundamental en todos. Según señalan, en la mitad de los episodios históricos que han examinado, los tipos hipotecarios cayeron en los primeros seis meses del desplome. En otros, como los desplomes de los precios de la vivienda que se produjeron en el sur de Europa durante la crisis de la deuda, el aumento de los tipos hipotecarios sí fue un factor clave de la caída. "Este panorama mixto refleja el hecho de que unos tipos de interés más altos también se asocian a una economía en crecimiento y a posibles signos de exuberancia en el mercado inmobiliario", explican.

En el caso concreto de España, por ejemplo, después de un lustro con el euríbor en tasas negativas, la subida de este índice que mueve el coste de las hipotecas parece tener una influencia importante en la demanda de nuevo crédito para adquirir una vivienda. El Banco de España ha publicado este martes que la demanda de hipotecas ha caído a niveles que no se veían desde lo peor de la crisis del covid.

Desde el pasado mes de enero ha comenzado una escalada del euríbor que ya afecta a las pretensiones de quienes demandan vivienda en propiedad: un 24% de ellos señala el aumento del coste del préstamo como una dificultad para conseguir la hipoteca. Esta es una de las principales conclusiones del análisis 'Impacto de la subida de tipos de interés y la inflación en la vivienda' realizado por el portal inmobiliario Fotocasa en base a 5.000 entrevistas.

Para poner este dato en contexto conviene recordar que, tal y como señalan los informes de Fotocasa Research, en los últimos 12 meses, un 15% de particulares mayores de 18 años ha comprado o intentado comprar una vivienda, aunque solo un 4% de todos ellos ha conseguido efectivamente hacerlo. Pero, independientemente de haber conseguido cerrar o no una operación de compra, cuando las personas tienen planes de adquirir una vivienda, hacen un análisis previo de su situación económica para decidir cómo afrontar el proceso de compra.

En este sentido, una de las cuestiones más importantes tiene que ver con la necesidad o no de solicitar un préstamo hipotecario. Y, en la mayoría de los casos, la respuesta a esta pregunta es afirmativa. Así, tres de cada cuatro particulares que compran o intentan comprar una vivienda necesitan una hipoteca para poder pagarla y solamente un 24% puede prescindir de ella. De modo que la demanda de vivienda depende en gran medida de los tipos de interés.

Por el contrario, los economistas de Oxford también restan importancia a métricas como las altas valoraciones o el apalancamiento (fuerte aumento de la deuda de los hogares) a la hora de predecir una caída de los precios. "Ninguna de estas medidas es tan crucial para desencadenar una crisis del mercado inmobiliario como los mercados laborales o los tipos de interés. Por el contrario, ambas parecen proporcionar información importante sobre el nivel de susceptibilidad de los mercados de la vivienda en el pasado, aunque no hayan desempeñado un papel importante como desencadenantes de una recesión", puntualizan. Según su tesis, tanto los altos niveles de apalancamiento como las altas valoraciones pueden resolverse sin necesidad de que los precios nominales de la vivienda caigan bruscamente.

Por ejemplo, las valoraciones elevadas pueden retroceder si el mercado laboral es fuerte y los ingresos de los hogares aumentan rápidamente. La historia, hacen énfasis, tiene bastantes ejemplos de valoraciones a la baja combinadas con un crecimiento positivo de los precios de la vivienda: Italia y Francia en la década de 1980, EEUU a principios de la década de 1990, Canadá a finales de la década de 1990 y principios de la de 2000, y el Reino Unido a partir de 2012. Del mismo modo, añaden, los aumentos bruscos del apalancamiento de los hogares, si se abordan con rapidez, no tienen por qué dar lugar a los peores resultados para el mercado de la vivienda. "Curiosamente, es el cambio en la deuda de los hogares en relación con las tendencias recientes lo que encontramos más relevante para los precios de la vivienda, en lugar del nivel absoluto de deuda en relación con los ingresos (que varía mucho entre los países)", apostillan.

¿Dónde caerá el precio de la vivienda?

A la hora de poner nombres y apellidos, el estudio de Oxford Economics revela qué países corren más riesgo de sufrir un desplome en el mercado de la vivienda en los próximos 18 meses. Hay dos economías que destacan en el análisis con más de un 50% de posibilidades de que los precios caigan un 10% a finales de 2023: Canadá y Suecia. En ambos, los tipos de interés han subido rápidamente en los últimos trimestres y el crecimiento del empleo se ha ralentizado mucho en comparación con sus homólogos internacionales. En concreto, la prospección arroja caídas del 30% en Canadá, del 20% en Nueva Zelanda y del 15% en Suecia.

Precisamente Suecia es uno de los casos más paradigmáticos. El mayor mercado inmobiliario nórdico, que fue uno de los más calientes durante la pandemia, se encuentra ahora en la vanguardia del enfriamiento mundial de la vivienda. El descenso del precio de la vivienda desde el máximo de marzo alcanzó el 11,2% en septiembre, la mayor caída desde la crisis financiera mundial, cuando los precios retrocedieron un 12,6% en el espacio de ocho meses. Si los analistas de Swedbank tasan el descenso de los precios en un 15%, ya que las previsiones de los tipos hipotecarios se elevaran "mucho" durante el otoño, los analistas del banco SEB contemplan una caída en los precios de hasta el 20%,

Otro que se sitúa en la línea de riesgo es el mercado inmobiliario de Reino Unido debido a la rápida subida de los tipos de interés: estos analistas esperan que los precios de la vivienda caigan alrededor de un 10%. Andrew Lennox, estratega de la gestora Federated Hermes, hablaba recientemente de caídas de hasta el 15% en el mercado británico. "La elevada inflación, junto con la subida de los tipos, está afectando a la capacidad de los prestatarios para pagar las hipotecas, lo que, a su vez, está reprimiendo la demanda de vivienda", expresaba con preocupación.

La vivienda en EEUU

¿Y qué pasa con EEUU? Según el modelo de Oxford, la primera economía del mundo también presenta un riesgo elevado, si bien su previsión es optimista. Esto se debe, explican, a la elevada proporción de hipotecas de tipo fijo a muy largo plazo y a los bajos niveles actuales de oferta. Las mediciones de otras casas de análisis no son tan halagüeñas. "La recesión presionará a otros sectores con el tiempo, pero ya estamos viendo los daños en sectores importantes sensibles a los tipos de interés, como la vivienda. A medida que los tipos hipotecarios se disparan junto con las agresivas subidas de tipos de la Fed, el número de nuevas viviendas iniciadas está cayendo rápidamente", aseguran desde BalckRock.

"La caída de las viviendas iniciadas este año ya es más pronunciada que la de los anteriores ciclos de subidas de tipos de la Fed, como los de los años 70 y principios de los 80, así como el desenlace del boom inmobiliario estadounidense de mediados de la década de 2000", alertan los analistas del BlackRock Investment Institute en su último comentario semanal.

"Aunque una degradación acusada del mercado inmobiliario estadounidense no constituye un riesgo sistémico como en 2008, sí que dejará huella en EEUU. El fuerte aumento de las cuotas mensuales de los créditos a tipo variable ya afecta enormemente al presupuesto de los hogares, como ocurre también en numerosos países, por ejemplo, el Reino Unido y los Países Bajos. En cuanto a la depreciación de los inmuebles, supone una buena noticia para la evolución futura de la inflación de la vivienda, pero será perjudicial para el efecto riqueza. Esta caída podría tener, por extensión, consecuencias negativas para el consumo de los hogares. Una cuestión, pues, para vigilar de cerca", concluye Enguerrand Artaz, gestor de La Financière de l'Echiquier.