Burbuja: tirando la casa por la ventana

La recuperación económica a nivel mundial ya ha comenzado su marcha y todas las expectativas apuntan a que se volverá a alcanzar los niveles prepandemia entre 2022 y 2023 según las circunstancias de cada país. Sin embargo, en contra de lo que se podía esperar por la pandemia y según la teoría económica, dada la caída de hasta dos dígitos en algunas economías, el cierre de miles de empresas y el aumento descontrolado del paro, el mercado inmobiliario a nivel mundial no ha frenado una escalada de precios que está tomando una velocidad que preocupa a muchos porque recuerdan la burbuja inmobiliaria de la anterior crisis que trajo como consecuencia una intensa crisis financiera a nivel global y una larga crisis económica de la que hace apenas unos años nos recuperamos. Una crisis financiera mundial donde las hipotecas subprime y los activos tóxicos dejaron un reguero de quiebras empresariales, familiares y estatales, aparte de secuelas que aún permanecen en la actualidad. En el caso de España, aparte del rescate al sistema financiero, no debemos olvidar la cartera de activos que gestiona SAREB, de los que hasta finales de 2020 sólo había reducido en algo más del 37% y acumulaba unas minusvalías de 9.100 millones, lo que significa que 8 años después de su constitución aún tiene un difícil y tortuoso camino por recorrer.

Y esta subida global de precios del mercado inmobiliario dispara las alarmas de muchos que están traumatizados por la experiencia vivida en la anterior crisis, que hace temer que nos encontremos ante una nueva burbuja que tarde o temprano volverá a estallar repitiendo los efectos que ya conocemos. Lo cierto es que hay señales que muestran un preocupante riesgo de burbuja, como es el caso de índices como "Bubble" de UBS o "Global House Prices" del FMI que muestran valores similares a los de la anterior, lo que alimenta la tesis de que el hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra.

En un intento de justificar lo que ocurre, a pesar de la grave situación que vivimos, hay que pensar que el confinamiento ha reducido los niveles de consumo de millones de personas, lo que ha llevado a generar grandes bolsas de exceso de ahorro que ha estado embalsado y que comienza a salir con fuerza al mercado. A eso hay que añadirle el efecto del helicóptero del dinero que algunos países han puesto en marcha mediante estímulos fiscales directos y que han hecho que, de la noche a la mañana, muchas personas se hayan encontrado con una paga extra en forma de cheque que también gastará. Todo ello, junto con las políticas de expansión cuantitativa de los bancos centrales, que han puesto billones de dólares en los mercados generando una liquidez que ha aumentado significativamente la oferta monetaria, mediante la creación de dinero salido de la nada, fomenta igualmente que la inflación se haya disparado con consecuencias en el precio de muchos activos.

En esta línea, una de las causas del aumento de precios inmobiliarios es su papel como activo refugio para proteger el ahorro de la inflación a lo que hay que añadir que los bajos tipos de interés, incluso negativos, han contribuido a la transferencia de inversiones en renta fija, durante los primeros meses de la pandemia, hacia renta variable al igual que ha acelerado la inversión inmobiliaria, en especial una vez que ya vemos la luz al final del túnel.

De igual forma, el sobrecoste de la facilidad de depósito de la banca y las órdenes de los bancos centrales, están empujando al sistema financiero a proporcionar liquidez en forma de crédito, lo que, unido a los bajos tipos y la recuperación de la confianza de los inversores y familias, también es un coadyuvante de la evolución inmobiliaria.

Sin embargo, el crecimiento de los precios en algunas ciudades cercano a los 2 dígitos con la que está cayendo, enciende las alarmas de una posible burbuja, aunque, por ahora parece más un sobrecalentamiento localizado en zonas tensionadas, pero lejos de llevarnos a una nueva crisis financiera, por varias razones.

La primera de ellas es que el sistema financiero aun se sigue lamiendo las heridas del pasado y aunque los bancos tienen órdenes de estimular la oferta de crédito, el supervisor les ha marcado la hoja de ruta y los ratios a cumplir para evitar un nuevo colapso financiero, por lo que ya no se presta alegremente sin tomar las debidas precauciones y garantías.

Por otro lado, al contrario que en 2008, el incremento de precios inmobiliarios no es tan generalizado, sino que está ocurriendo con más intensidad en las principales ciudades del mundo, posiblemente como consecuencia de un desajuste entre la oferta y demanda de inmuebles, como principal factor de tensión al alza del precio, independientemente de los anteriormente comentados y de que genera un efecto arrastre sobre el resto de las ciudades. Sin embargo, no parecen existir unos vasos comunicantes tan fluidos, ni una correa de transmisión tan directa, como había hace 15 años.

Así pues, aunque no estamos para tirar la casa por la ventana, el precio de la vivienda en determinadas zonas seguirá subiendo hasta que la mano invisible del mercado decida que se toca techo y hasta que la Fed y el BCE comiencen a retirar estímulos y subir los tipos de interés conforme lo haga la inflación y la recuperación sea sólida. Al menos, eso espero, pues muchos estamos vacunados ante burbujas, lo que no significa que seamos inmunes a ellas, sino que estamos en alerta para evitar tropezar una vez más.