La cesión de suelo público durante medio siglo abarataría el precio del alquiler un mínimo del 40%

elEconomista lleva a números que la colaboración público-privada podría abaratar el coste medio de los alquileres a los 560 euros, frente a los 1.600 euros que se están cobrando en el mercado libre en Madrid o Barcelona, contemplando la concesión de suelo público y una rentabilidad para el promotor mínima del 7%.

En el país del ladrillo como forma de vida, optar por el alquiler aún se ve como echar el dinero en saco roto. Pero los bancos, una década después de que la burbuja hipotecaria les estallara en la cara se niegan a volver a hipotecas del 100% y quienes lo hacen se exponen al toque de atención del Banco de España. Así que, por mucha tradición de ser propietarios, hay quien no tiene más remedio que alquilar, cueste lo que cueste. Y este es uno de los grandes problemas. Pero, ¿y si se construyeran las suficientes viviendas públicas en alquiler para compensar la escalada de los precios? Sin duda, solo con la ley de la oferta y la demanda en la mano, los alquileres en las grandes capitales deberían caer. El Gobierno en funciones anunció por boca del ministro de Fomento, José Luis Ábalos, su plan de ceder suelo público para la construcción de unas 20.000 viviendas destinadas al alquiler y que sean empresas privadas quienes lo gestionen durante 50 años (y al final de la concesión revierta al Estado). Las sociedades que participen se ahorrarán, según esta idea, el coste del suelo que supone el 40% del total, según fuentes del Ministerio.

Hoy en día, la construcción de vivienda pública está en mínimos de los últimos treinta años. Desde 2015, el número de VPO que llega al mercado es inferior a las 10.000, frente a las más de 60.000 del periodo comprendido entre 2005 y 2010, de las que solo el 20% se destinaba al alquiler. En total, no representan ni un 2% del total del parque de vivienda nacional. El objetivo, según fuentes próximas al Ejecutivo, es que llegaran a suponer el 10%, pero para ello harían falta muchas más viviendas en el mercado. Muchísimas más, si lo que se pretende es influir en el precio. Sólo en Madrid capital, con datos del Ayuntamiento, existen unas 353.000 viviendas en alquiler, por lo que, si las 20.000 propuestas por el Gobierno se construyeran exclusivamente en la capital, esta cifra no llegaría a representar ni el 6%.

Un modelo rentable

Quien piense que la colaboración público-privada no tiene por qué ser rentable está equivocado. Para demostrarlo, desde elEconomista hemos elaborado un cálculo sencillo partiendo de la premisa del Gobierno: ceder el suelo gratuitamente por medio siglo. A partir de aquí habría que preguntarse: ¿cuánto le costaría a una empresa construir y gestionar una vivienda y qué rentabilidad podría obtener?

Según los últimos datos disponibles de Fomento, a cierre de 2018, el coste de construcción en Madrid, entre materiales y mano de obra, se situaba en 73,4 euros por metro cuadrado. El sector reconoce que encontrar trabajadores cualificados es cada vez más caro porque muchos se fueron cuando estalló la crisis. Redondeando el dato, y excluyendo futuros gastos de mantenimiento, se puede decir que construir una vivienda nueva en Madrid de 100 metros cuadrados cuesta alrededor de unos 75.000 euros. En cambio el coste de construir una vivienda libre, con datos de la Comunidad, se sitúa en los 160.900 euros para un inmueble de 100 metros cuadrados, ya que habría que sumarle la adquisición de suelo, que está valorada en casi 86 euros por m2.

Sabiendo lo que costaría, ¿qué retorno se le puede exigir a un inmueble para que sea atractiva una colaboración público-privada? Aunque parezca mentira en vista de la escalada de los precios, la rentabilidad bruta del alquiler está yendo en picado. A comienzos de 2019 ya se descolgó del 4%.

Pero ¿y si los gestores de ese suelo público pudieran exigirle más a una VPO y a la vez bajar los precios del conjunto de los alquileres? Si sobre el coste de construcción, redondeando unos 75.000 euros, se le exigiera una TIR bruta (tasa interna de retorno, o rentabilidad anual) mínima -siendo exigentes- del 7%, para una concesión de 50 años, podría lograrse con una renta mensual de 562 euros, esto es un 65% por debajo de los 1.617 euros que se cobran, de media, en la capital de España. Hasta 1.650 en Barcelona.

¿Y si no fuera suficiente para que resultara atractivo? Desde luego que no se están teniendo en cuenta gastos corrientes que surgirán, como pronto, hasta 2070. Una socimi podría exigir al inmueble una TIR anual del 10%, y la renta de la vivienda de 100 metros cuadrados se iría a los 750 euros; o de hasta el 12%, para lo cual el alquiler por mes alcanzaría los 875 euros. Esta cantidad es todavía un 46% inferior a lo que se paga hoy de media en la capital por una vivienda libre. Hay que tener en cuenta, además, que el denominado activo libre de riesgo, el bono español a diez años, cotiza en zona de mínimos históricos, en el 0,22%.

"Que las administraciones den salida a suelos para crear producto residencial en alquiler es una medida necesaria para suplir la extensa demanda de vivienda, que se acentúa aún más en la vivienda protegida o a precios asequibles, solución habitacional absolutamente necesaria para nuestros jóvenes y familias con rentas más bajas", afirma Concha Osácar, cofundadora de Azora, una sociedad de gestión inmobiliaria que, actualmente, cuenta con 2.000 millones de euros en residencial bajo gestión. Osácar hace hincapié, además, en que estas medidas deben ir acompañadas de "un marco legal seguro y favorable" para incentivar la inversión, teniendo en cuenta que la rentabilidad, aunque "estable", es "reducida".

"La accesibilidad a la vivienda es un problema en ciudades como Madrid y Barcelona. El urbanismo es algo más allá que una cuestión económica. Limitar el precio [del alquiler] es un error de manual. Para resolverlo se necesita un aumento de la oferta pública y de gestión público-privada", reconoce Joaquín López-Chicheri, consejero delegado de Vitruvio -una socimi que capitaliza 105 millones, en el percentil alto del MAB (Mercado Alternativo Bursátil), y que destina la cuarta parte de su cartera al negocio residencial-. Ciudades como Berlín o París han optado recientemente por limitar el precio del alquiler, pero sin olvidar que cuentan también con la otra parte de la ecuación: su apuesta por la vivienda pública es muy superior. En España, hay más de cuatro millones de viviendas en alquiler, según el sector de la socimis, y está profundamente atomizado. El 95% de esta cifra está en manos de particulares porque durante décadas se ha visto al inmobiliario como una forma conservadora de inversión.

En el mercado español hay varias decenas de socimis dedicadas íntegramente al alquiler residencial, como Témpore Properties -propiedad de la Sareb-, Fidere -conocida por recomprar al Ayuntamiento de Ana Botella muchas de las VPO que se construyeron en Madrid- y también Albinara, ambas creadas por Blackstone; o Vivenio, de perfil privado y gestionada por Renta Corporación. Pero no hay que olvidar, según un importante informe sectorial elaborado por la consultora inmobiliaria JLL, "que España es un país de propietarios, por lo que la capacidad de influencia en precios o condiciones de cualquier vehículo inmobiliario es muy marginal", a pesar del sambenito que portan las socimis desde la crisis. Ahora bien, en las grandes ciudades como Barcelona o Madrid, el propio Banco de España -que, por cierto, utiliza como fuente en algunas ocasiones la página web Idealista, porque no debe haber datos públicos- reconoce que las viviendas en alquiler gestionadas por fondos de inversión suponen una quinta parte del total, muchas de ellas destinadas a plataformas como Airbnb, de uso vacacional.

Construir a gran escala

A pesar de que las rentabilidades del alquiler están constreñidas en las grandes urbes, los expertos coinciden en que sigue siendo rentable si se hace en grandes dimensiones y aportando algo diferencial. El verano pasado, cuando el mercado se secó y cerró de un portazo la posibilidad de ver grandes salidas a bolsa, hubo quien se quedó, en cierto sentido, en el camino. Es el caso de Testa Residencial, que se presuponía una OPV de unos 2.000 millones de euros, y al final los números no convencieron al inversor. Fuentes próximas a esta operación aseguran que si la salida no se produjo al Mercado Continuo fue, sencillamente, porque la rentabilidad que estaban dando sus alquileres de residencial era insuficiente. "Muchas de estas socimis registran, incluso, pérdidas porque los alquileres no les están saliendo rentables", apuntan estas mismas fuentes. A nivel europeo, según JLL, las socimis dedicadas exclusivamente al residencial suponen el 4,7% de la capitalización del sector -frente a la preeminencia de las dedicadas a oficinas- y las españolas son de las más pequeñas. De media, las 22 cotizadas capitalizan 113 millones de euros, ya que se trata de "un mercado incipiente en pleno desarrollo".

¿Cómo sí pueden serlo? "Necesitan una cartera de activos muy grande y con capacidad de apalancarse para que los costes de gestión no se coman la rentabilidad", asegura Juan Moreno, analista del sector en Bankinter. Vivenio, la sexta socimi por capitalización del MAB, con unos 500 millones de euros de capitalización, es una de las primeras socimis que se ha lanzado a los conocidos como proyectos llave en mano. Implica aliarse con una promotora, como en su caso Áurea Homes, para que estos construyan un bloque -o varios- de viviendas y ellos sean quienes gestionen a posteriori los alquileres.

"Cuando invertimos, buscamos mínimo 100 viviendas y a poder ser en un edificio completo, aunque otra forma de invertir es el modelo build to rent [construir para alquilar]", reconoce David Vila, gestor de la socimi a través de Renta Corporación, que tiene claro que la rentabilidad que se le puede exigir a un activo es directamente proporcional al riesgo al que te expones. "Cuando compras viviendas a un promotor solo asumes el riesgo de alquiler; pero si eres tú quien compra un solar para construir y luego alquilar, el capital que estás usando te pide un mayor retorno", concluye.

El problema es que con los precios del alquiler por las nubes "en estos años se han reforzado todavía más los argumentos a favor de quienes apuestan por comprar en España", subraya Moreno, y eso aun a sabiendas de que el alquiler, como forma de vida, es más compatible con el estilo de vida de las nuevas generaciones, sin anclajes y (casi) sin hijos, aunque no puedan pagarlo.