El incremento del paro, la desaparición de las horas extraordinarias, la rebaja de los incentivos o el incremento de los tipos hipotecarios han convertido en una misión imposible el que miles de propietarios puedan pagar su crédito hipotecario, lo que los expone a perder la titularidad de la vivienda, a través de procedimientos judiciales de ejecución de embargo.
Se trata de situaciones que ni favorecen al afectado, que ve esfumarse sus esfuerzos para ser titular de una propiedad, ni tampoco a las entidades financieras, que no desean acumular unos stocks de viviendas que van a tener una difícil salida en las presentes condiciones del mercado.
En la actualidad, las entidades financieras aplican escasas soluciones para que sus clientes con dificultades superen el bache y puedan afrontar los pagos: aumento de los plazos, moratoria temporal en las mensualidades y dación en pago de la vivienda.
Soluciones actuales
La más usual es la ampliación de las anualidades, pero en muchos casos se plantea el problema de que los titulares del préstamo ya han alcanzado el máximo posible y en el caso de los inmigrantes se trata de un imposible cuando se han planteado el retorno a sus países, en vista de la virulencia con que los afecta la crisis.
En los casos en que las dificultades son transitorias, se hace posible retrasar el pago de algunas mensualidades hasta haber superado el bache, pero es una medida con excesivas limitaciones para las familias que han perdido buena parte de sus ingresos y que no encuentran trabajo, fundamentalmente en los casos de escasa cualificación.
Finalmente, se dan los casos de dación en pago de la vivienda. Se trata de una solución en la que el titular de la vivienda la ofrece a la entidad para satisfacer el préstamo hipotecario, tras la realización de una tasación obligatoria por un experto independiente.
La entidad financiera sólo la suele aceptar cuando el préstamo es inferior al 70% del valor de tasación de la casa o si el cliente es extranjero, puesto que éste puede dar la espantada y desaparecer del país sin solucionar la deuda. Aceptando este sistema, la entidad se evita las costas judiciales del embargo, los gastos de la subasta, la provisión de fondos para impagados... y si el cliente es extranjero, incluidos los casos de ciudadanos de la Unión Europea, y se marcha del país dejando el crédito impagado, el procedimiento será mucho más perjudicial para la entidad prestamista.
En estas situaciones las entidades financieras deben provisionar la hipoteca, lo que les genera un problema de liquidez, y llevar adelante el proceso judicial, con los consiguientes retrasos por no encontrar al deudor.
Pero no todo son ventajas cuando la entidad financiera decide quedarse con la vivienda y cancelar la deuda, puesto que el titular del crédito se puede encontrar con un aumento de patrimonio al declarar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta variación tributaria sería el resultado de haber escriturado por debajo del valor real de la vivienda y a la revalorización de la misma por el paso de los años.
La propiedad temporal
La búsqueda de otras soluciones ha llevado al Gobierno central y a los Gobiernos regionales a buscar ayudas para la vivienda protegida y para el fomento del alquiler. Sin embargo, estas promociones suelen ser muy limitadas y no afectan al mercado libre de la vivienda.
La mayor dificultad para aportar nuevas soluciones al acceso de la vivienda, sin exponerse a aventuras financieras ruinosas, se hace cada vez más acuciante.
Señala el notario madrileño José Ángel Martínez Sanchiz, en una conferencia titulada "Nuevas formas de acceso a la vivienda", que existen diversas medidas que el Gobierno debería adoptar para posibilitarlas y admitirlas en los Registros de la Propiedad, como ocurre con la propiedad temporal.
Este derecho de superficie tan sólo está regulado en Cataluña, a través de la Ley 22/2001 de 31 de diciembre, de regulación de los Derechos de Superficie, de Servidumbre y de Adquisición Voluntaria o Preferente. Incluso en el Plan para el Derecho a la Vivienda 2004-2007 y subsiguientes, se regulan actuaciones de transmisión de viviendas de protección oficial en derecho de superficie.
En el caso de viviendas que necesitan una gran rehabilitación o están prácticamente inhabitables, es posible vender un derecho de superficie temporal, mientras que la propiedad del suelo sigue en manos de su titular. Así, el propietario temporal podría realizar las obras pertinentes e, incluso, hipotecar la vivienda para financiar las obras.
Comenta Martínez Sanchiz que la propiedad temporal es un instrumento útil para la adquisición gradual del dominio pleno, al que se accedería por el pago del valor del suelo, si ello se acuerda entre las partes. Un ejemplo de este tipo de actuaciones lo podemos encontrar en el Decreto 315/2002, de 30 de diciembre, del País Vasco, que incluye entre las actuaciones protegidas un derecho de realojo para los afectados por una eventual expropiación de su vivienda que reúnan las condiciones exigidas.
El realojo, en este caso, es susceptible de realizarse por medio de una propiedad superficiaria a cambio de un precio máximo de venta. Pues bien, pasados diez años, se previene que el superficiario pueda adquirir el valor del suelo, fijado de antemano en un determinado porcentaje (entre el 15% y el 20%) del precio máximo de la venta.
La propiedad temporal supera en ventajas al arrendamiento y permite la venta de la vivienda por el tiempo restante a la ejecución de la cláusula resolutoria.
Comunidades habitacionales
Se trata de una solución al acceso de la vivienda diseñada para personas pertenecientes a colectivos homogéneos, como por ejemplo para las personas discapacitadas o los jubilados, que precisan viviendas de fácil acceso, sin barreras arquitectónicas, y no vivir en soledad.
Estas soluciones se realizan a través de la constitución de comunidades propietarias de fincas urbanas colindantes, cuya titularidad se obtiene a través de la compra de cuotas indivisas. Estos titulares pueden ser los miembros del colectivo (discapacitados o jubilados, por seguir el ejemplo) o sus ascendientes, descendientes o hermanos. En este último caso, se produce el desdoblamiento entre propiedad y uso, ya que éste corresponde sólo al discapacitado o jubilado.
El resto del inmueble es destinado a una servidumbre que acoge los servicios e instalaciones comunes para todos los usuarios.
Cada uno de los propietarios tiene un voto en la junta general y deben elegir un administrador que se haga cargo del mantenimiento de los inmuebles y, en su caso, de los servicios que se decida poner en marcha para atención de los usuarios.
Las cuotas de propiedad pueden venderse o donarse, pero siempre que se hagan a personas incluidas en las características específicas del colectivo o a alguno de los familiares admitidos en los estatutos de la comunidad. Esta limitación dispositiva tiene naturaleza real y en caso de infracción, la transmisión o donación se considera nula. Al fallecimiento del participe, los herederos tienen un plazo establecido para vender su cuota indivisa, que en algunas comunidades puede tratarse de un precio tasado para evitar la especulación.
Estas soluciones habitacionales suponen, señala Martínez Sanchiz, una salida mucho mejor que las residencias para las personas que viven solas en viviendas con graves problemas para su acceso y, principalmente, para quienes están afectadas de soledad.
Además, son un campo muy interesante para la actuación de las Administraciones Públicas y de las asociaciones especializadas en colectivos con problemas físicos o psíquicos, aunque también son extrapolables a otros colectivos de personas que viven solas.
Este concepto de vivienda se adapta, además, a las financiaciones promovidas por las comunidades autónomas para alojamientos de carácter protegido.
Rotar alquiler y propiedad
Estas soluciones de acceso a la vivienda suponen una concepción gradual y dinámica del dominio.
En el trasfondo de estas soluciones se encuentra el alquiler con opción a compra, en el que está prevista una transición del alquiler a la propiedad, aunque no incluyen posibilidad de desandar el camino emprendido una vez que se ha pasado a la fase de compraventa.
Partiendo, pues, de la figura de la opción de compra, resulta posible abrir dos cuentas: una para el pago del alquiler y otra para abonar el precio de compra como prima de opción, bajo la prevención de que las cantidades ingresadas como prima se descontarán del precio futuro. La falta de ingreso de las primas podría ser sancionado con un recargo, si se acuerda, aunque sin que se produzca el cobro de intereses sobre intereses (anatocismo) para incrementar las cantidades destinadas a la compra.
Las soluciones de acuerdo entre las partes son muy amplias e incluyen el pago de una cantidad destinada a la compra dentro del alquiler, que pueda ser recuperada en el caso de no ejercer la opción de compra.
También sería posible que el usuario de la vivienda compre y solicite un préstamo hipotecario, tal y como se hace generalmente, pero en la póliza se incluye un pacto que permite al prestatario amortizarlo anticipadamente por su libre decisión, mediante la adjudicación del dominio directo de la vivienda al banco, pero quedando el prestatario con la vivienda por tiempo limitado a cambio del pago de un canon.
Con este sistema, el usuario conserva el dominio útil temporalmente, y mientras dura esta situación, podría rescatar la propiedad pagando el correspondiente capital, tasado de antemano y sometido a las actuaciones que procedan.
De este modo, aunque adquiere inicialmente la propiedad, puede echar marcha atrás sin perderla por completo, pagando una cuota inferior a la de amortización del préstamo y con la posibilidad de rescatar el dominio directo.
El problema de esta solución, como ocurre en el procedimiento de la dación en pago, son los elevados costes fiscales en que se incurre con la actual legislación.
El banco, por su parte, también obtiene una rentabilidad frente a lo que podría ser un lago procedimiento de embargo y se evita problemas con la ejecución hipotecaria.
Estos acuerdos pueden simplificarse o complicarse de acuerdo con las preferencias de ambas partes a la hora de pactar, pero siempre buscando el beneficio de todos.
Arrendamiento ante notario
El gran número de viviendas vacías que existen en la actualidad se debe fundamentalmente a que el mercado del alquiler carece de la seguridad jurídica que, en cambio, garantiza el funcionamiento del mercado de la vivienda en propiedad.
De ello dan prueba las distintas agencias oficiales de alquiler, que, por diversos procedimientos, han ido apareciendo a nivel estatal, autonómico y municipal. Aportan soluciones muy diversas que tratan desde asumir los costes producidos por el mal comportamiento del arrendado, hasta las que apoyan financieramente las rehabilitaciones.
Considera Martínez Sanchiz que la escritura notarial supone una seguridad para el arrendador y un ahorro en avales bancarios muy importante para el arrendatario.
Esta escritura conlleva un asesoramiento gratuito, una redacción concisa y clara a la que se une un inventario, firmado por los otorgantes, de los bienes existentes y acompañado de fotografías ilustrativas de su estado físico, para comprobar el mismo al término del arriendo, si es preciso mediante un acta notarial.
Después, es necesario pactar la domiciliación de pago de las rentas en una cuenta instrumental a nombre del notario, en la que se incluyen además las cantidades ingresadas en seguridad de las rentas pactadas, que quedan bloqueadas. Esta cuenta permite asentar un eventual impago, mediante la certificación notarial.
El notario puede, además, ofrecer su mediación para solventar las posibles divergencias y resolver preventivamente los conflictos que puedan presentarse, aunque resulta conveniente pactar un arbitraje para evitar las dilaciones y los costes que pueden surgir del recurso a los tribunales ordinarios de justicia.
Con este procedimiento de acceso a la vivienda, el arrendador consigue una serie de garantías sobre el cobro de la renta y sobre el estado de la vivienda, sin las limitaciones de precio tasado que incluyen las agencias públicas de alquiler. Al tiempo, dispone de una vía ágil para ejecutar al arrendatario incumplidor gracias al arbitraje. Por su parte, el arrendatario cuenta con un asesoramiento gratuito e independiente.
