La demanda de suelo para uso industrial y logístico refuerza su dinamismo en la provincia de Valencia. Las operaciones de compraventa de este tipo de terrenos superan este año ya en al menos un 30% el total de metros cuadrados transaccionados en el ejercicio 2016 completo, cuando se firmaron operaciones que sumaron unos 585.000 metros -un 130% más que en el año anterior-. La información de las consultoras especializadas y la facilitada por gestores públicos apunta a más de 750.000 metros cuadrados adquiridos, con gran peso de las operaciones en Riba-roja, Cheste y Sagunto -cerca de la mitad de los metros comprados se ubica en Parc Sagunt, que ha experimentado un boom desde la llegada, el pasado diciembre, de Mercadona, que planea constuir allí su mayor plataforma logística-. A ellos habría que sumar aquellas operaciones que no se comunican de forma abierta. Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Comunitat Valenciana.
Este incremento de la demanda responde a una combinación de factores, entre ellos, la consolidación de la recuperación económica, apoyada tanto en la demanda interna como en la exportación de productos y servicios, que ha propiciado proyectos de ampliación de capacidad productiva y de almacenamiento por parte de grupos industriales; las positivas perspectivas para los próximos ejercicios; las mejoras del acceso y condiciones de financiación; los proyectos de mejora de la red de comunicaciones -sobre todo, ferroviaria-; el creciente interés por parte de inversores -corporativos e institucionales, sobre todo-, que buscan opciones que les reporten rentabilidades superiores a las que encuentran en los mercados financieros y de valores, y la creciente demanda de activos modernos, de calidad y de un mayor tamaño, situados en buenas ubicaciones, que ha quedado insatisfecha en los últimos ejercicios ante el parón total de nuevos proyectos de promoción en este ámbito, como consecuencia de la crisis económica.
"Existen naves disponibles, pero no son adecuadas a la demanda actual, bien por ubicación, por tamaño, por servicios o por una combinación de todos esos factores. Además, algunas no cumplen con las actuales exigencias normativas, en materias como seguridad o sistemas anti incendios", según fuentes de las consultoras. Por ello, se observa un alto interés por la compra de suelo, frente a la de instalaciones ya construidas, bien para desarrollo de proyectos especulativos o de proyectos llave en mano.
Aguirre Newman añade un nuevo elemento que ha beneficiado al mercado valenciano: "La escasez de oferta en los principales mercados de España -Madrid y Barcelona- ha aumentado el interés por mercados secundarios, entre los que destacan Zaragoza, Valencia y Sevilla". Una tendencia que podría reforzarse en los próximos meses, por la inestabilidad en Cataluña, que ha provocado la salida de empresas y la paralización de inversiones.
Esta confluencia de factores ha contribuido a aumentar la presencia de fondos de inversión, socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) y empresas promotoras especializadas entre los actores principales en las operaciones de compraventa, sobre todo en el último año y medio.
La mayor demanda ha presionado al alza los precios de naves industriales y logísticas, con subidas tanto en compras como en arrendamientos. Las principales alzas se han registrado en Riba-roja -de hasta un 25 por ciento-, el polígono de proveedores de Ford y sus anexos -en Almussafes-, Paterna y Parc Sagunt. Según un informe de Triangle Real Estate Management, "se ha producido un incremento en las rentas prime para activos que cumplen con las necesidades de los demandantes, debido, principalmente, a la escasez de disponibilidad. Por contra, las rentas mínimas se han estabilizado. En las zonas prime, las máximas alcanzan los 4,25 euros por metro cuadrado al mes de Riba-roja en el Eje Centro, mientras que en el Eje Sur, en las proximidades de la factoría de Ford, las rentas se han estabilizado en los 4 euros por metro cuadrado al mes".
En cuanto a la rentabilidad de la explotación en alquiler, mientras que en Madrid y Barcelona se cifra entre el 5 y el 6 por ciento, en las zonas con mayor demanda de la Comunitat aún oscila entre el 7 y el 9 por ciento, según los cálculos de las consultoras.
El 'efecto Mercadona' en Parc Sagunt
Cerca de la mitad del suelo industrial y logístico comprado en la provincia de Valencia en 2017 se centra en Parc Sagunt. La decisión de Mercadona de construir allí su mayor plataforma logística, anunciada el pasado diciembre, supuso el desbloqueo del parque empresarial, paralizado durante la crisis -lo que situó a la gestora, propiedad de la Generalitat y el Estado, al borde de la quiebra-. Hasta el momento, el grupo de Juan Roig se ha hecho con cuatro parcelas que suman 570.000 metros cuadrados, con una inversión de 41 millones, y no se descarta que amplíe esta presencia -se la sitúa entre las interesadas en los 280.000 metros que la Autoridad Portuaria de Valencia tiene en el parque-. La llegada de empresas -entre ellas, proveedores del grupo de distribución o la multinacional Crown Holdings- han hecho que el recinto roce el lleno. La Generalitat ha anunciado ya una segunda fase del complejo, con seis millones de metros cuadrados, que podría incluir parcelas de mayor tamaño, para dar respuesta a la demanda de grandes firmas. La gestora ha actualizado precios recientemente, con un alza del 6 por ciento.
Por otro lado, destaca, también, el proyecto de la socimi LAR, que anunció, en marzo, la adquisición de 195.000 metros cuadrados de suelo en el te?rmino municipal de Cheste, entre el Circuito Ricardo Tormo y la autovi?a A-3, para crear el "primer parque logi?stico de iniciativa privada con sostenibilidad certificada", junto a Triangle Real Estate Management.
Entre las mayores operaciones lideradas por promotores especializados, está la protagonizada por la multinacional estadounidense Prologis, que cuenta con 70.000 metros cuadrados en el Parque Logístico de Valencia (PLV), en Riba-roja, donde ha construido ya una nave de 23.000 metros y está edificando otra. Además, tiene en marcha otro desarrollo sobre 60.000 metros cuadrados en el polígono industrial de Massalavés.
También la valenciana Nederval ha iniciado nuevos proyectos, como la construcción de una plataforma logística de 29.000 metros sobre los 50.275 metros que compró este año a la Entidad de Infraestructuras de la Generalitat Valenciana (Eige) en el PLV. Será "el mayor parque logístico multi-inquilino en superficie con recinto cerrado en Valencia", según CBRE.
Precisamente las operaciones en el PLV son claro ejemplo del cambio de tendencia en la demanda: Eige ha vendido 141.000 metros cuadrados de suelo en dos últimos años, frente a 10.000 metros en toda la legislatura anterior. Su objetivo es adjudicar 78.000 metros más en los próximos meses.
Entre los ejemplos de inversiones de grandes fondos internacionales, en septiembre TH Real Estate -con sede en Londres- adquirió una parcela de 87.000 metros cuadrados de superficie en Riba-roja, en la que Carrefour posee una plataforma logística de 55.000 metros, cuyo alquiler mantiene.
La Autoridad Portuaria de Valencia (APV) espera que la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) esté operativa en el primer semestre de 2018, tras dos décadas de bloqueos. El proyecto, considerado estratégico por la APV, nace, sin embargo, con problema de espacio: sus 310.000 metros cuadrados de superficie se quedan cortos para dar respuesta a las parcelas demandadas por las grandes empresas. Por ello, se ha iniciado un estudio de zonas próximas susceptibles de acoger una segunda ZAL, en la que se han interesado municipios como Chiva, Requena y Sagunto.
Un desarrollo normativo pionero
El conseller de Economía, Rafael Climent, destaca que "los polígonos son infraestructuras económicas básicas, que centran el 50 por ciento de la producción, aportando riqueza, empleo y recursos económicos a los ayuntamientos", por lo que es básico "mejorar su competitividad". La apuesta de la Generalitat se ha traducido en la Ley de Gestión, Modernización y Promoción de Áreas Industriales de la Comunitat Valenciana, pionera en España, "cuyo objetivo es mejorar la calidad del suelo industrial". El Consell ha aprobado el anteproyecto y ha pasado a Corts. Entrará en vigor en 2018.
Uno de los objetivos es fomentar la implicación municipal y la colaboración pública y privada en la gestión y mejora de las infraestructuras y los servicios. En esta línea, "se busca regular entidades con personalidad propia, que puedan participar en la gestión de los servicios y dotaciones existentes en las áreas industriales, de acuerdo con los ayuntamientos, e introducir la figura del gerente del área industrial, como elemento clave para la profesionalización".
"El anteproyecto recoge muy bien las inquietudes de las áreas industriales y nos consta que el resto de comunidades autónomas están muy pendientes de su desarrollo y aplicación, porque urgen medidas para que los polígonos dejen de ser los últimos barrios de los municipios, sujetos a falta de servicios, infraestructuras y abandono. La mejora en estos aspectos y una buena gestión darán mayor competitividad tanto al polígono como a las empresas que en él trabajan", destaca Diego Romá, gerente de la Federación de Polígonos Empresariales de la Comunitat Valenciana (Fepeval).
Romá destacó, asimismo, la categorización de polígonos por categorías, según la calidad de sus instalaciones, infraestructuras y servicios, así como la definición de la figura de "municipio industrial estratégico", a la que podrán optar las localidades con más de 500.000 metros de suelo destinado a estos fines que cumplan con unos estrictos criterios de calidad y servicio.
Planificación competitiva
El creciente interés inversor en activos industriales y logísticos ha llevado a la Conselleria de Vivienda y Obras Públicas a encargar un estudio sobre la demanda real, que servirá de complemento al mapa de suelo industrial desarrollado a instancias de Economía. El objetivo de estas iniciativas públicas es que sirvan de base para diseñar la estrategia de suelo industrial y logístico en la Comunitat Valenciana, elaborar planes de desarrollo de infraestructuras -conexiones, energéticas y de telecomunicaciones, sobre todo-, y de subvenciones y ayudas para zonas en crecimiento o que necesiten apoyo en su modernización o consolidación.
El Mapa de Áreas Industriales de la Comunitat Valenciana pretende ser "un auténtico censo de todo el suelo industrial", en el que se detallen sus principales características dotacionales y de servicios. Esta información se recogerá en una web de acceso público, www.mapasueloindustrial.com.
"Tenemos en la Comunitat un problema de exceso de polígonos -hay más de 700-, y muchos de ellos no cubren las necesidades mínimas de las empresas. El censo requiere de un trabajo de campo muy profundo", destaca Diego Romá, gerente de Fepeval. En este sentido, la nueva ley establece una clasificación de los polígonos, en función de sus instalaciones, infraestructuras y servicios, en tres categorías. Romá considera que ello "favorecerá la compencia por calidad".
Economía plantea, además, "promover incentivos económicos y administrativos dirigidos en las empresas y municipios que realizan actuaciones de mejorar de áreas industriales". En esta línea, la Conselleria ha anunciado ya una inversión de 52 millones en obras de modernización y mejora de polígonos en dos años. Las áreas prioritarias de actuación serán las infraestructuras y servicios y la eficiencia energética, según fuentes de la entidad.
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