Es uno de los sectores que más se sobrepondera ahora en la cartera de los fondos de inversión pero aunque en el sector del ladrillo hay cada vez más oportunidades también hay cada vez mayores riesgos. Claves para diferenciar uno de otro.
Cuando uno se sube a un taxi en Londres y lo primero que le comenta el taxista es la burbuja que se está gestando en el mercado inmobiliario londinense, está claro que algo pasa. Según los datos de un estudio sobre tendencias del mercado inmobiliario elaborado recientemente por PriceWaterHouse&Coopers, de los 110.900 millones de euros que se invirtieron en Europa en el sector sólo en el primer trimestre de 2013, 34.500 o el 31 por ciento del total tuvo como destino Reino Unido. No es de extrañar por tanto el extraordinario rally que han vivido los precios de la vivienda en la isla europea y sobre todo en su capital Londres. Según los datos de Nationwide Building Society, el mayor prestamista hipotecario de Reino Unido, los precios de la vivienda en Londres subieron un 24 por ciento en el segundo trimestre del año, el mayor aumento desde 1987. ¿A qué se debe tanto éxito? Pues a un conjunto de factores. Primero, los bajos tipos de interés de los que ha disfrutado Reino Unido en los últimos años, que permiten obtener financiación a menos precio. Segundo, la recuperación de su economía -en el primer trimestre del año creció un 0,7 por ciento, 3,1 por ciento si se mide en términos interanuales y se espera que acabe 2014 con un aumento del 2,4 por ciento-. Y tercero, el boom del mercado londinense como destino de inversión tanto nacional como extranjera. De hecho, según reciente informe de la consultora Savills, el 68 por ciento de los compradores de vivienda en Londres son británicos, el 20 por ciento son ciudadanos extranjeros que viven en Londres, el 6 por ciento son extranjeros que buscan una segunda vivienda y el 5 por ciento inversores internacionales. Sin embargo, pese a que los inversores suponen en número solo un 5 por ciento, acaparan el 32 por ciento de las ventas.
Estas espectaculares cifras explican que no hayan sido pocos los artículos que se han escrito en los últimos meses sobre una, como poco, incipiente burbuja inmobiliaria en Londres. Artículos avalados por las advertencias que tanto el BCE como el FMI han lanzado al respecto y también por las medidas que se han tomado desde el Gobierno y desde el Banco de Inglaterra para frenar el estallido de la burbuja. El primero, a través de sus grandes bancos Royal Bank of Scotland o Lloyds, ambos participados por el Gobierno, que han limitado la concesión de préstamos hipotecarios, y el segundo a través de varias vías. Una de ellas ha sido la de endurecer los requisitos para la concesión de prestamos hipotecarios ya que según informó su gobernador, Mark Carney, los bancos no podrán conceder más del 15 por ciento de sus nuevas hipotecas residenciales cuyos préstamos alcancen o supere las 4,5 veces los ingresos anuales del cliente. Pero la más importante aún está por llegar. Se trata del esperado por el mercado aumento de los tipos de interés, que actualmente se encuentran en el 0,50 por ciento, y que se espera que se produzca este mismo año convirtiéndose el Banco de Inglaterra en el primero en acabar con la barra libre de dinero gratis de la que han disfrutado los mercados los últimos años.
La política monetaria, clave
Es precisamente esta inminente subida de tipos en Reino Unido, además de la caída de su potencial como destino de los inversores inmobiliarios, lo que convierte al mercado inmobiliario británico en la gran duda de cara a invertir en ladrillo. "Creemos que los precios de la vivienda en Reino Unido pueden seguir creciendo un 7 por ciento este año pero ese aumento de precios se enfriará a medida que el Banco de Inglaterra implemente una subida en los tipos de interés, que nosotros esperamos para principios del año que viene", asegura la agencia de calificación crediticia Standard &Poors en un reciente informe sobre el sector en Europa. No en vano, un aumento de los tipos de interés siempre se traduce en un incremento en las rentabilidades que exigen los inversores para comprar deuda pública y esto acaba encareciendo la financiación no sólo del país sino también de sus ciudadanos. Y esto en un país como Reino Unido en el que los precios de la vivienda crecen a un ritmo muy inferior al de la capacidad de compra de sus ciudadanos- apenas ha mejorado un 1,7 por ciento, según el último dato del mes de abril- no es un buen aliciente.
Quizá por ello, no sean pocas las gestoras que han empezado a reducir su sobreexposición al mercado británico inmobiliario. Una de esas gestoras es ING IM quien en un informe reciente afirmaba que "los últimos acontecimientos monetarios nos han llevado a reducir la posición en Real Estate Global y a aumentar nuestra exposición en la Eurozona". Una idea con la que coinciden los miembros del Consejo de Inversión a Fondo. "Recomendaríamos invertir en Europa y Estados Unidos pero no en Reino Unido ya que tiene demasiada exposición a Londres", afirma Víctor Alvargonzález, director de inversiones de Tressis. Y añade: "Las zonas con los tipos de interés bajos son más atractivas para invertir y el otro criterio a tener en cuenta es la tendencia".
Esa tendencia del mercado apunta a una mejora de las rentabilidades en varios tipos de activos inmobiliarios. Por ejemplo, más allá de las viviendas, el informe de tendencias del mercado inmobiliario de PwC apunta a que cada vez son más los inversores tradiconales que se adentran en la inversión en centros de datos o residencias de estudiantes y de hecho un 82 por ciento de los inversores inmobiliarios encuestados por la consultora afirma tener muy buenas o buenas perspectivas sobre este activo de cara a este 2014, frente al 55 por ciento que defienden las oficinas de centros urbanos.
El problema está en que el acceso a estos activos por parte de un particular es de todo menos fácil y es por ello que todos los expertos coinciden en que la mejor forma para invertir en el sector inmobiliario diversificando riesgos son los Reit (Real Estate Investment Trust, por sus siglas en inglés). Pero ¿qué son los Reit? No son otra cosa que compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa y que han de cumplir con dos criterios: que obtengan el 75 por ciento de sus ingresos a través de alquileres y destinar al menos el 90 por ciento de los mismos a los accionistas en forma de dividendos. Analizado el dónde invertir, queda pendiente el cómo. Hay tres opciones: comprando acciones del Reit en cuestión, comprar ETF que replique un índice de Reit o adquirir participaciones de un fondo que destine su cartera a ellos.
Esta última es la opción que defiende el Consejo de Inversión a Fondo, quien además también indice en la necesidad de evitar Reino Unido o Asia para centrarse en EEUU y Europa. En EEUU porque, como explica Antonio Salido, director de Markéting de Fidelity, "el sector inmobiliario está muy ligado a la recuperación económica" y por tendencia ya que al fin y al cabo, según los datos de FSL Research, el 38 por ciento de los Reit que hay en el mundo son estadounidenses. Y en Europa, no tanto por la recuperación económica, aún muy incipiente, sino por su política monetaria ya que según ha afirmado Mario Draghi, presidente del BCE, en innumerables ocasiones los tipos de interés en la zona euro se mantendrán bajos durante un largo periodo de tiempo.
Por productos, y aunque rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidad futuras, no está de más echar un vistazo a productos como Principal Global Property Securities o Henderson Horizon Pan European Property ya que son de todos los fondos que invierten en Reit de los que se venden en España los más rentables de los últimos tres años con ganancias anuales del 15 y el 12 por ciento, respectivamente. El primero de ellos centra su inversión en compañías estadounidenses, donde invierte la mitad de su patrimonio y su principal posición está en Simon Property Group, el Reit más grande del mercado con 81.000 millones de dólares de capitalización y en la que el 76 por ciento de los analistas de Bloomberg recomienda comprar. En cuanto al fondo de Henderson, destina un 45 por ciento de su cartera a mercados de la zona euro entre los que se encuentran las dos grandes sociedades inmobiliarias que han debutado este año en el mercado español, Hispania y Lar España, que pesan un 1,75 y 0,30 por ciento respectivamente.
¿Hay que volver a España?
La nueva regulación de 2013 favoreció la creación de Reit made in Spain, socimis en España. Dos de sus características básicas son los dividendos obligatorios y la ventaja en la fiscalidad. También se les exige que su actividad se destine al menos un 80 por ciento al arrendamiento de inmuebles, lo que puede derivar en rentabilidades por dividendo del 6 por ciento, y mantener su inversión en activos un mínimo de tres años. Un aspecto que explica, en parte, que los inversores que suelen fijarse en socimis sean más de largo plazo y no fondos especulativos.
Sólo en las últimas semanas se han estrenado en bolsa Merlin Properties, Mercal Inmuebles y Axia Real State, además otras viejas inmobiliarias como Urbas o Quabit han mostrado su intención en convertirse también en este tipo de sociedades cotizadas. La duda está en si pueden ser rentables para el pequeño inversor o no. La tendencia es positiva ya que, según un informe de PWC "España ha pasado de ser una inversión desaconsejable a convertirse en el mercado estrella de la noche a la mañana". Dentro de esta nueva realidad, "ahora el vehículo fiscalmente atractivo está ahí y los precios, en el lado prime, fuera del banco malo, son atractivos. Es el momento de crear una socimi o de participar en ella, pero solo en las que tengan activos de calidad", considera Víctor Alvargonzález, director de inversiones de Tressis. El equipo de análisis de Bankinter señala también este riesgo ya que no todas han concretado los activos en los que invertirán, además de advertir de que los plazos de maduración de la inversión son largos. No obstante, algunas están formando ya su cartera de activos. Merlin, la mayor hasta el momento con 1.320 millones de capitalización, ha adquirido a Tree Inversiones para disponer de 880 sucursales y cinco edificios de BBVA. Lar España compró dos centros comerciales en País Vasco y Castilla León y ultima la adquisición de otro en Cataluña.
Axia Real State: otra socimi en bolsa
