A pesar de la mala racha que están sufriendo las inmobiliarias en bolsa, dos empresas del sector tienen previsto debutar el próximo junio: Realia y Tremón. La primera ya tiene aprobado el folleto de la colocación por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y se pueden realizar mandatos hasta las 14.00 horas del próximo martes.
La segunda, presidida por Hilario Rodríguez, todavía necesita el visto bueno del regulador, pero calcula que para finales del próximo mes podría poner un pie en el parqué. ¿Qué tienen en común estas compañías? ¿Merece la pena entrar en este momento? Aquí tiene resueltas sus principales incógnitas.
¿Cómo es el negocio de estas dos empresas?
Realia, la inmobiliaria participada por Caja Madrid y FCC, tiene un negocio equilibrado entre promoción y patrimonio, que suponen un 52 y un 48 por ciento de sus activos, respectivamente. Sus principales áreas geográficas son Madrid, París y Barcelona, pero pretende crecer en Portugal y Polonia.
Por su parte, Tremón centra el grueso de sus ventas en la promoción, que aportó el 60 por ciento de los ingresos del grupo en 2006. De cerca le sigue la construcción, que supuso el 13 por ciento. Su intención es que gracias al dinero que consiga por la opv pueda realizar adquisiciones en empresas patrimonialistas.
¿Qué parte del capital pretenden sacar a bolsa?
Realia colocará el 47,8 por ciento de su empresa, si se tiene en cuenta la opción de compra destinada a los colocadores. Caja Madrid y FCC son los grupos que venden esa participación.
Tremón sacará un 25 por ciento y en los seis meses siguientes incrementará ese porcentaje al 35 por ciento. Ahora Hilario Rodríguez es el único accionista, aunque Banco Pastor y la CAM entrarán en el accionariado tras la salida, según declaró su presidente el jueves en una entrevista con elEconomista. Inicialmente adquieren un 3 por ciento cada una y la idea es que se queden con un 2 por ciento adicional cuando Tremón saque otro 10 por ciento.
La teoría económica dice que una inmobiliaria debe salir a bolsa por debajo de su NNAV -valor neto de sus activos después de pagar impuestos-. ¿Cuál era ese ratio en 2006?
El tasador Richard Ellis dice que el NNAV de Realia se fijaba en los 2.426 millones el año pasado, en la parte media del rango de precios del folleto -entre los 2.191 y los 2.690 millones-. Sin embargo, los expertos aseguran que la empresa tendrá atractivo en torno a los 2.400 millones.
Aunque Tremón todavía no tiene un dato definitivo, de forma provisional el NNAV está situado por encima de los 1.500 millones de euros.
¿Qué política de dividendos van a seguir?
Realia aspira a ser la inmobiliaria española que reparta mayor parte de sus beneficios entre sus accionistas. Como mínimo, pretende destinar entre el 50 y el 70 por ciento del beneficio neto a dividendos, frente al 24 por ciento de Metrovacesa, por ejemplo.
El objetivo primordial de Tremón es realizar adquisiciones que aporten valor. Sin embargo, si no consigue comprar ninguna empresa distribuirá en torno al 20 por ciento de su beneficio.
¿Cómo realizarán los tramos de la salida a bolsa?
Realia ha fijado en su folleto que el 52,1 por ciento de su OPV vaya a inversores extranjeros; el 31,27 por ciento, al pequeño inversor, y el resto, a cualificados -personas que adquieran títulos por más de 50.000 euros-. "Creo que los tramos que ha fijado no son muy adecuados, sobre todo, tras la mala imagen que se ha creado fuera de España por la caída de las inmobiliarias. Veo complicado colocar a internacionales un porcentaje tan alto", comenta Alberto Alonso, socio director de AFP Inversiones.
Aunque Tremón todavía lo está estudiando, realizará un tramo institucional, otro para inversores cualificados y uno para empleados.
¿Qué previsiones de beneficio se calculan para 2007?
Banesto Bolsa calcula que Realia podría tener un beneficio neto de 166 millones de euros este año, frente a los 160,9 millones de 2006.
El presidente de Tremón aseguró que el año pasado tuvo 36,5 millones de euros de resultado neto y pretende alcanzar los 70 millones en 2007. "Es un resultado conservador. Salimos a bolsa para comprar a terceros, por lo que nuestro beneficio puede ser mucho mayor", dijo a el Economista.
¿Alguna de las dos podría entrar en el Ibex 35?
En principio si la capitalización bursátil estuviese en línea con el NNAV, Realia podría salir con un valor de 2.400 millones de euros, mientras que Tremón debutaría en torno a los 1.500 millones. De esta forma, Realia tendría oportunidades de entrar en el indicador, aunque todo depende de la negociación que tenga.
¿Son compañías muy endeudadas?
Ninguna de las dos tiene un apalancamiento elevado. Realia cerró 2006 con una deuda neta de 1.797 millones de euros y supone el 28 por ciento del valor de sus activos teniendo en cuenta la deuda.
Para Tremón, ésta supone sólo el 16 por ciento de sus activos, es decir, menos de 400 millones de euros.
¿Con qué empresas se pueden comparar?
Los analistas aseguran que no hay una empresa española con el mismo mix de negocio que Realia. "Lo más parecido podría ser la unión de las antiguas Colonial y Urbis, pero con alguna salvedad", comenta Banesto Bolsa.
En Tremón, el propio Hilario Rodríguez comenta que su empresa tiene un negocio bastante similar a la nueva compañía que nace de la unión de Reyal y Urbis.
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