La Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, trajo de la mano una nueva exigencia para las subastas extrajudiciales o notariales: que la venta se realice mediante una sola subasta electrónica, a través del portal público. La idea es, tal y como explicó hace un año la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, "terminar con una corruptela del sistema que eran los llamados subasteros".
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Sin embargo, a día de hoy ese portal aún no se ha creado, por falta de una norma que desarrolle en detalle el nuevo sistema. Este viernes, más de un año después de la entrada en vigor de la Ley, el Consejo de Ministros ha dado luz verde a ese texto, que queda recogido en el proyecto de Ley de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y el Registro Civil.
La ausencia de esta Ley ha significado que, durante todo este periodo de tiempo, las subastas ante notario se hayan celebrado mediante la fórmula clásica: presencialmente y ante el fedatario público.
Las desventajas son muchas: tal y como reconoce la propia exposición de motivos del nuevo proyecto de Ley, la subasta presencial "adolece, hoy por hoy, de serios inconvenientes, como la falta de publicidad, ya que las subastas se anuncian escasamente y su limitada difusión dificulta enormemente la concurrencia, lo que genera, a su vez, una escasa participación.
El proyecto también destaca la limitación de acceso de la subasta presencial, que complica la participación a los que concurran en persona o representados, al obligarles a estar en un lugar, día y hora determinados. El "rigor formalista" del proceso es otro de sus defectos, según Justicia.
Un portal único
Como respuesta, el proyecto aprobado hoy en Consejo de Ministros da un vuelco a la situación, detallando la creación de un solo Portal Electrónico de Subastas (dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado). El sistema de plataforma única permite la existencia de una única base de datos, de modo que sólo será necesario mantener un motor de búsquedas que abarque la práctica totalidad de las subastas públicas. Ello permite a la Administración ahorrar costes, facilitando también al ciudadano la búsqueda de inmuebles.
Según la propia norma, esta vía presenta "innumerables ventajas", ya que permite multiplicar la publicidad de los procedimientos, facilitar información casi ilimitada tanto de la subasta como del bien, y pujar casi en cualquier momento y desde cualquier lugar, lo que genera un sistema más eficiente para todos los afectados.
Además, la posibilidad de que aumente la concurrencia de interesados en la subasta permite subir el valor de la vivienda, y evitar que sea la entidad bancaria la que se quede finalmente con el inmueble por un importe mucho menor.
Otra gran novedad es que la norma aprobada esta mañana va más allá del dictado de la Ley de 2013: si aquélla obligaba únicamente a que la subasta extrajudical se lleve a cabo 'online', el nuevo proyecto extiende esta obligación también a la subasta judicial. Así, el notario seguirá encargándose de las subastas fuera de los tribunales, y el secretario judicial, como fedatario judicial, será el encargado de recabar toda la información y llevar a cabo el procedimiento cuando las partes lleven el caso ante un juez. Ningún procedimiento podrá llevarse a cabo, por lo tanto, de forma exclusivamente presencial.
El proceso, paso a paso
1. Identificación
La norma deja claro que la seguridad está garantizada aunque se pierda la presencia física. El sistema de identificación será la firma electrónica, o bien la firma con sistemas de claves previamente concertadas. El alta podrá realizarse a través del Portal de Subastas mediante certificado reconocido de firma electrónica o presencialmente en cualquier Oficina judicial e incluirá necesariamente todos los datos identificativos del interesado.
2. Publicidad
Se comienza con el anuncio de la subasta en el Boletín Oficial del Estado. También se publicitará en el Portal de la Administración de Justicia y posteriormente, en el Portal de Subastas. Para cada una de ellas, se encontrará la publicidad registral de los bienes y de los datos complementarios, como planos, fotografías, licencias u otros elementos que, a juicio del deudor, del acreedor o del secretario judicial, puedan contribuir a la venta del bien.
3. Documentación telemática
La norma fija que todos los intercambios de información que deban realizarse entre las Oficinas judiciales y el Portal de Subastas se realizarán de manera telemática. Desaparece el papel del proceso.
4. Plazos
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el Boletín Oficial del Estado, cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para su comienzo. Una vez abierta, solamente se podrán realizar pujas electrónicas. El Portal de Subastas informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas, que podrán seguir produciéndose durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura.
5. Reglas para pujar
Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consienten desde ese momento la reserva de consignación y serán tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.
Si en la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación del bien, según las mismas reglas que hasta ahora: cuando no se trate de la vivienda habitual del deudor, el acreedor -normalmente la banca- podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.
6. Para los 'rezagados'
Aquellos que carezcan de los medios técnicos necesarios para gestionar su alta como usuario e intervenir en la subasta electrónica, podrán manifestarlo así y realizar pujas desde cualquier Oficina judicial. En este supuesto, las comunicaciones y notificaciones necesarias que hayan de realizarse al postor, se harán por la Oficina judicial ante la que se siga el procedimiento de ejecución.
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