La posesión indebida del concursado, que demora la entrega de llaves de un local arrendado (desahuciado por impago), hasta el día en que se dicta el auto de declaración del concurso, no devenga rentas, al entenderse no concluido el contrato, sino que genera daños y perjuicios, conforme regulan los artículos 1101 y 1103 del Código Civil (CC), retribuyendo a las rentas debidas la cantidad indemnizatoria, según establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de abril de 2014.
El ponente, el magistrado Sastre Papiol, entiende que el concursado actúa en estos casos con la intención de incluir en la masa del procedimiento la fianza adelantada. Además, determina que si la administración concursal hubiera pretendido prolongar el contrato podría haber intentado rehabilitar su vigencia se acuerdo al artículo 70 de la Ley Concursal (LC), por lo que ahora no puede pretender alargar los efectos del contrato bajo su sola voluntad (artículo 1256 del CC).
La administración concursal puede enervar el desahucio contra el deudor antes de la declaración del concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento del lanzamiento. En tales casos, deberán pagarse con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así como las costas procesales causadas hasta ese momento.
En el caso en litigio existía un contrato de alquiler con la concursada, como arrendataria, que entregó una fianza. El impago de la renta trajo el desahucio, por sentencia el 19 de julio de 2010 (firme el 1 de septiembre). La entrega de la posesión (de las llaves) se verificó el 15 de septiembre, día de declaración del concurso de la arrendataria.
Sobre tal base fáctica la sentencia de primera instancia, al igual que la parte recurrente -la empresa declarada en concurso y su administración concursal-, consideraban que el efecto de la compensación del crédito del arrendador con la fianza, como crédito de la arrendataria, no se produce hasta el momento de la entrega de las llaves, puesto que hasta entonces se siguen generando rentas.
De esta forma, como la declaración del concurso se produjo el mismo día de la entrega de llaves, sería de aplicación la prohibición de la compensación establecida en el artículo 58 de la LC y también el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que la disposición de la fianza requiere de una previa liquidación del contrato, que sólo podrá hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia y restituida la posesión al arrendador con la entrega de las llaves.
Situación de hecho distinta
La sentencia de la Audiencia Provincial rechaza el argumento del recurrente y defiende que la fianza arrendaticia regulada en el artículo 36.4 de la LAU no coincide con la situación de hecho a que da lugar la compensación prohibida en el artículo 58 de la LC.
De suerte que, con estimación de la pretensión de la arrendadora, estima la compensación entre la fianza y el mayor crédito que ostentaba aquélla, al haberse aplicado con anterioridad a la declaración de concurso, en concreto, en el momento en que se declaró la firmeza del desahucio, el 1 de septiembre de 2010.
La circunstancia de que la entrega de las llaves se hiciera efectiva el mismo día en que se dictó el auto de declaración de concurso, el 15 de septiembre, no hubiera impedido considerar que los requisitos para que operara la compensación establecida por la ley se hubieran producido con anterioridad a la declaración concursal, como muy tarde el 1 de septiembre.
Consulte la sentencia
