El Diario Oficial de la Unión Europea (Doue) acaba de publicar la Directiva sobre hipotecas, nada menos, que la primera legislación europea en el ámbito hipotecario. La norma, que entrará en vigor este mismo mes de marzo, si bien los Estados tienen dos años para adaptarla a sus legislaciones nacionales, supondrá que los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago para acabar con la concesión de créditos descontrolados y evitar situaciones como las vividas en España donde cientos de familias se han visto desahuciadas de sus casas.
Las medidas contempladas en la norma son de lo más ambiciosas. Entre otros extremos, la Ley exigirá una 'tolerancia razonable' antes de proceder a los desahucios, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.
Siete días de reflexión y dación en pago
De acuerdo con la norma el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo para retractarse tras la firma. La decisión de optar por una u otra modalidad la tendrá cada país. Además, la Directiva contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. De este modo, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general "clara y comprensible sobre los contratos" con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo. A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca.
Además, la normativa habla de que las entidades financieras deberán tener lo que denomina de una tolerancia razonable antes de proceder a las ejecuciones. A ello añade que en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados miembros "deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo".
Lograr el mejor precio de venta
Por otro lado, cuando un ciudadano deja de pagar la hipoteca, la norma europea exige que la propiedad se venda por el mejor precio posible y que el banco facilite el pago de la cantidad pendiente "con el fin de evitar que los consumidores estén sobreendeudados durante largos periodos". Para ello, se prevé en la normativa el establecimiento de cantidades mínimas que no puedan ser embargadas en salarios y pensiones.
En la línea, prevé que se garantice que la vivienda "sea objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de crédito y, en particular cuando la tasación afecte a la obligación residual del consumidor, en caso de impago". De ahí, que deba exigirse a los países que garantice el establecimiento de "normas fiables de tasación".
Además, la nueva legislación introducirá reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del consumidor a pagar el préstamo antes de tiempo, sin que ello le suponga ningún tipo de recargo adicional. La entidad bancaria tendrá, por su parte, derecho a recibir una compensación justa por los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá imponer multas adicionales.
Coto a los paquetes financieros
Por su parte, con el objetivo de frenar los préstamos que la Directiva denomina irresponsables, las entidades vendedoras de hipotecas tendrán que ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos. Así, la Directiva prevé el refuerzo de los criterios de evaluación de la solvencia del comprador, con lo que se busca "frenar la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas".
Por último, en relación a los intereses de demora la Directiva limita los cargos por impago "protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo". El problema es que, en la actualidad, el impago de las mensualidades además de poder provocar el embargo y subasta del inmueble que sirve de garantía al préstamo, puede conllevar, en caso de que la cantidad obtenida por la subasta no sea suficiente para pagar la deuda, embargos de parte de la nómina y otros bienes del consumidor.
De ahí que la Directiva imponga a los Estados miembros que, en caso de que permitan al prestamista imponer recargos al consumidor en caso de un impago, "esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago".
Consulte la Directiva
