Para comprobar si un inmueble esta embargado se utiliza el telefax

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El pasado día 21 de enero, en una entrevista, el decano de los registradores, Alfonso Candau, calificó de "grotesca" la denuncia interpuesta por los notarios a los registradores al no permitir éstos el acceso telemático al contenido de los libros del Registro, tal como impone la Ley 24/2005, denuncia que calificó de "ataque" por parte de los notarios, señalando además que partía de unos hechos que no son ciertos.

A causa de la resistencia que oponen los registradores a la utilización de las nuevas tecnologías y, por tanto, a que los notarios accedan telemáticamente al Registro de la Propiedad, actualmente la única forma de comprobar si el piso o inmueble tiene un embargo u otra carga en el momento de firmar la escritura, el momento de la verdad, es mediante un rudimentario sistema basado en el telefax, que se estableció hace más de 15 años. Su explicación puede ayudarnos a valorar la veracidad de las afirmaciones del señor Candau.

El notario solicita mediante un fax al Registro de la Propiedad, la información sobre quién es el dueño del piso y si tiene o no alguna carga; y el registrador dispone de tres días para enviar por fax una nota de información en la que hace constar tales circunstancias. Por esta información cobra el registrador 3 euros.

Como el otorgamiento de la escritura no se realiza en el mismo momento de recibir el fax con la información del Registro, el Reglamento Hipotecario obliga al registrador a continuar informando al notario durante los 9 días siguientes, también mediante fax, si ha entrado en el Registro alguna carga. Por esta obligación de continuar la información cobra el registrador otros 3 euros.

Registro de la Propiedad

Tras firmarse la escritura, el notario la presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad. De este modo, si después entrase alguna carga en el Registro, el comprador no se vería afectado, pues goza de prioridad. Pero el problema se plantea cuando la nota de información registral es errónea.

En tales casos, los registradores solían alegar que no tenían responsabilidad civil, al estar regulada ésta no por una Ley sino por un Reglamento. Fue por ello necesario que la Ley 24/2001 estableciese expresamente la responsabilidad civil de los registradores, para garantizar la protección a los ciudadanos.

Pasaron entonces los registradores a decir que no respondían de la exactitud de la información contenida en la nota remitida, a pesar del perjuicio ocasionado al confiado comprador, porque se trataba de una mera información "aproximada" de la finca. Igualmente fue necesario que la Ley 24/2005 confirmase la responsabilidad civil de los registradores en tales casos, reforzando la redacción del artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria.

Piso libre de cargas

Y hasta hubo un desmemoriado que alegó no recordar si había enviado al notario información alguna sobre la finca (vid sentencia A.P. Illes Balears 13-06-2006).

Otras veces la patología puede obedecer a que el registrador no le notifica al notario inmediatamente la entrada de una nueva carga (un embargo, por ejemplo), sino que lo hace horas más tarde o incluso al día siguiente. En tales casos, muchos de estos registradores, han venido y vienen pretendiendo eludir su responsabilidad por los perjuicios causados alegando que tal información continuada pueden enviarla en el plazo de 24 horas.

De ser cierto, ello significaría que el comprador de un piso, libre de cargas en el momento de firmar la escritura, según la información que el notario ha recibido del Registro, ha de temer siempre que horas después o al día siguiente, quizás mientras está con la mudanza, pueda recibirse nueva información del registrador diciendo que se había presentado un embargo antes de comprar, pero del que dicho funcionario no informó en su momento.

O incluso peor, que solicitada por el notario la información para un día determinado, algunos registradores pretenden alegar que no tienen obligación de continuar informando de las nuevas cargas presentadas. Es el supuesto de la sentencia de la A.P. Toledo 31-01-2007. Eso sí, la registradora en cuestión cobró 3 euros adicionales por continuar la información que no envió.

Tales actuaciones están provocando que, cuando el registrador no informa debidamente y a tiempo, los afectados acaben demandando a los notarios, a quienes les ha sido absolutamente imposible saber con certeza en el momento exacto de autorizar la escritura si se había presentado en el Registro alguna carga. Ello podría evitarse simplemente cumpliendo los registradores la Ley 24/2005, que les obliga a permitir al notario el acceso telemático directo (y por tanto en tiempo real) al contenido de los libros del Registro, sin intermediación del registrador: ni más ni menos que lo que sucede con el Catastro.

Aunque han transcurrido ya más de cuatro años desde la entrada en vigor de dicha Ley, y los registradores siguen sin cumplir el mandato parlamentario y sin poner remedio a esta situación, que está provocando graves perjuicios a los ciudadanos, aún se permite el Decano del Colegio de Registradores afirmar que "nosotros trabajamos para defender a terceros". ¿Todavía les parece grotesco?

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