La vivienda, además de cumplir su función social básica, ha sido motor de la economía en España. También ha sido y sigue siendo objeto de feroz presión impositiva. Y además creciente. Independientemente del modelo económico al que aspiremos, mientras continúe esta tendencia que grava la vivienda con presión fiscal muy superior a la de los países de nuestro entorno, no va a ser fácil tener un mercado inmobiliario sólido, que tanta importancia tendría para la economía del país y para la economía de los ciudadanos.
Cada cual podrá extraer sus conclusiones, y calcular, si se anima, la concreta presión fiscal sobre una vivienda. Nos limitaremos a la enumeración de los hitos impositivos más relevantes en la vida de una vivienda: en el momento inicial de la compra del suelo, se pagan los impuestos correspondientes a su transmisión; durante el desarrollo urbanístico del suelo, el ayuntamiento percibe por cesión un porcentaje de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes; durante la urbanización y la construcción, se pagan al ayuntamiento las licencias de obras e ICIO o Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras; y, por supuesto, sobre todos los materiales y servicios necesarios para la construcción se paga el IVA.
Todo esto supone que, cuando una vivienda está terminada y lista para venderse a un ciudadano, es decir, antes de empezar su periodo de uso, más de 1/3 de su coste han sido impuestos.
Una vez se ha producido la compra de la vivienda, ¿qué impuestos soporta? Al margen del beneficio correspondiente para el promotor, que tributará en el Impuesto de Sociedades, la persona física que compra la vivienda ha de abonar los siguientes impuestos; en la compraventa, el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que dependerá de cada comunidad; una vez se ha adquirido la vivienda, cada año, se ha de pagar el IBI, cuyo importe supone un porcentaje sobre su valor catastral, y depende de cada ayuntamiento; además, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y también cada año, si la vivienda no es primera residencia, se imputa como ingreso un porcentaje del valor catastral y ese importe tributará según los ingresos totales.
Con todo ello, una vez que un ciudadano en España compra una vivienda y la mantiene, por ejemplo, unos 15 o 20 años, lo que puede llamarse periodo de uso de la vivienda, los impuestos en ese periodo, nuevamente, han podido suponer hasta un tercio o más de su valor. Posteriormente, si se vende esa vivienda, el comprador volverá a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y el vendedor pagará lo que se conoce como plusvalía municipal.
Además, la ganancia patrimonial correspondiente supondrá un pago adicional en el IRPF, por lo que, dependiendo de cada caso, nuevamente, puede ocurrir que se haya pagado en impuestos, por la venta de la vivienda, más de un tercio de su valor.
Si no se produce la venta de la vivienda y el propietario la dona o la deja en herencia, se habría de pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que, dependiendo de cada comunidad, importe de la herencia, grado de parentesco y diferentes bonificaciones que se puedan aplicar, puede ser desde un importe simplemente simbólico, hasta, de nuevo, un tercio o más de su valor.
Es decir, en el proceso de venta, donación o herencia que puede entenderse como el término del periodo de uso de la vivienda, los impuestos en ese proceso, nuevamente, han podido suponer hasta un tercio o más de su valor. Como conclusión, en un periodo medio de 15 o 20 años, y con solo dos transmisiones, una vivienda ha podido pagar de impuestos al menos el 100 pro cien de su valor.
Suponiendo, además, que los tipos impositivos y el valor de la vivienda se hayan mantenido, lo que sabemos que no ha ocurrido ni mucho menos en los últimos años. Los tipos impositivos han ido incrementándose. Al contrario que el valor de las viviendas, que desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria hace unos años ha disminuido notablemente. Se incrementa, pues, el numerador de la relación y se disminuye el denominador, por lo que el resultado de porcentaje de fiscalidad sobre el valor de la vivienda resulta peor aún.
Nótese que tanto administración central, autonómica y local participan en esta presión fiscal? y no hace falta recordar el final del cuento de la gallina de los huevos de oro.
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