"Qué hem de fer? Vendre la casa i anar de lloguer". Este dicho tradicional catalán es una clara muestra de lo que ha sido y sigue aún hoy siendo la cultura no sólo catalana, sino española en cuanto a un modelo de vida. Una cultura que implica que todos somos propietarios de nuestro piso y que, cuando uno pasa por un problema irresoluble y ya no sabe qué hacer, el dicho te da la solución: vender el piso e ir de alquiler. Lo más difícil en una empresa, en un club social o deportivo (Club de Golf de Augusta ha permitido por primera vez dejar jugar a mujeres en 2012), y más aún en un país, es cambiar la cultura.
Sin embargo, la vida fluye y el devenir de los hechos nos está obligando necesariamente a dibujar un punto de inflexión en lo referente a vivir en compra o en alquiler. Varios son los motivos: un sector financiero que no da créditos; una situación macroeconómica en la que, con una tendencia a los 6 millones de parados, existe una gran incertidumbre en el puesto de trabajo, con lo que, aún teniendo crédito, ¿quién se atreve a firmarlo?; falta de recursos económicos para comprar piso, en familias sin ingresos o viviendo del subsidio; movilidad laboral, trabajar se está convirtiendo en una carrera hacia la supervivencia -trabajar al lado de casa, es algo imposible-.
Éste es el entorno en el que nos movemos y ante el cual es muy difícil poder vivir convenientemente en propiedad. No se debe estigmatizar a quien vive de alquiler. Todo lo contrario.
A EEUU le está costando salir de esta crisis más que de las pasadas, entre otras cosas porque, tras el boom inmobiliario, gran parte de los americanos se lanzaron a comprar sus viviendas. Hoy, con el mercado en recesión, no hay manera de venderlas, por lo que les ha bajado la movilidad laboral y eso va directamente en contra del crecimiento. Ésta es la situación a la que nos enfrentamos. Pero ¿cuáles deben ser las directrices que debemos seguir? ¿Qué medidas se pueden tomar? Hay cerca de tres millones de pisos deshabitados en España. Muchos de ellos son de inversores que pensaron que los venderían por más dinero y ahora eso no es posible. A pesar de todo, los tienen cerrados por miedo a falta de pago y que los inquilinos se los destrocen. También piensan que algún día lo necesitará él o algún hijo, y no lo podrán utilizar. Para ello ya hay una nueva ley que trata de animar a los propietarios a poner sus pisos en alquiler. Les permiten alquileres por periodos más cortos (tres años en vez de cinco), posibilidad de recuperar el piso en caso de divorcio o necesidad, más agilidad en desahucios por falta de pago (desahucio exprés). Ésta es una ley que anima a los propietarios a poner el piso en alquiler; pero además hacen falta medidas que animen a las familias a ir de alquiler. Medidas fiscales que incentiven el alquiler, de igual modo que hasta ahora se ha incentivado la compra, por ejemplo. Medidas para dar más salida al producto que hay en la actualidad, tanto en el mercado, como en el llamado banco malo: se debería incentivar a los inversionistas a comprar, dándoles un mínimo de garantías de rentabilidad, más incentivo fiscal, más facilidad de crear vehículos: las SOCIMIS (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) no funcionan por su complejidad, FII (fondos de inversión inmobiliaria) sólo tienen algunos bancos. En otros países hay los llamados REIT (real estate investment trust), que no tributan si reparten más del 90% de los beneficios, lo cual dinamiza la economía. En España no hemos sido capaces aún de dar con la fórmula. Por lo tanto, medidas para los futuros inquilinos, medidas para los propietarios que tienen los pisos vacíos y medidas para los nuevos inversores. De este modo podremos salir adelante.
En cuanto a precios, los bancos están vendiendo pisos a 1.200 euros/m², lo que significa que a un 5% de rentabilidad los inversores podrían alquilar pisos de 90 m² por 500 euros al mes. Y hablo de capitales como Barcelona. Son momentos en los que el valor del suelo está en muchos casos provisionado, y se venden pisos casi a coste de construcción. En los que en lo inmobiliario hay oportunidades para inversores que busquen un margen industrial racional. En los que, por la situación del mercado laboral, se debe tender a la movilidad. Son tiempos, pues, propicios a un cambio de cultura para nosotros y, por supuesto, para las generaciones que vienen. Y todo ello sin pedir ayudas al Estado. Estamos ante la oportunidad de dar salida al stock inmobiliario, de dar opciones a los necesitados de vivienda, de dinamizar el sector. En chino, crisis se escribe con dos signos: uno significa riesgo y otro oportunidad. Estamos en momentos de crisis. ¡Saquemos provecho!
Fernando Conde, director de MBA Inmobiliario de la UOC.