Los bancos españoles están tratando de convencer a los compradores de viviendas de cambiar sus costumbres. Para ello, se han decantado por lanzar hipotecas a tipo fijo al estilo estadounidense por un período de hasta 30 años.
Banco Sabadell comenzó la carrera al comercializar en enero una hipoteca a interés fijo al 3,95% a 30 años. CaixaBank, por su parte, ofrece hipotecas al 2,5% y 3% por 10 años. Estos productos rompen el molde en un país en el que el 90% de las hipotecas en vigor tienen tipos variables.
Los bancos están tratando de aumentar los ingresos procedentes de los préstamos hipotecarios ante las señales de que el mercado inmobiliario español está empezando a dar señales de vidas tras un desplome continuado durante siete años.
Caída del euríbor
El euríbor a 1 año, índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas españolas a tipo variable, se desplomó hasta el 0,3% desde el 5% en el que se encontraba en 2008. Un escenario que priva a los bancos de los ingresos que obtenían por los 13,8 millones de hipotecas que otorgaron durante los 10 años de auge del sector inmobiliario.
"Los bancos mejoraron sus balances y ahora están en una mejor situación de capital", aseguró José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citigroup. "Pero en un entorno de bajos tipos de interés, es necesario ser más rentables".
En septiembre, el BCE rebajó los tipos de interés, que influye en la euríbor, del 0,15% al 0,05%. El programa de flexibilización cuantitativa, anunciado el 22 de enero, podría mantener los tipos bajos durante algún tiempo.
Beneficios para ambas partes
En este entorno, Banco Sabadell prevé que el 20% de todas sus hipotecas nuevas este año sean préstamos a tipo fija, auguró Albert Figueras, director de banca minorista. "Con tipos de interés bajos y préstamos a largo plazo, las expectativas son que el euríbor vuelva a subir en el futuro", añadió. "Asegurarse un tipo fijo ahora beneficia tanto al cliente como al banco". Sabadell se protege del riesgo de que los tipos aumenten en el futuro a través de contratos de derivados, explicó Figueras.
Si bien las hipotecas a 30 años son comunes en EEUU, la mayoría de los europeos se decantan por préstamos a interés variable o préstamos más cortos a tipo fijo. En Alemania, el plazo promedio es de 12 años, mientras que en el Reino Unido las hipotecas a tipo fijo suelen tener un plazo de dos a cinco años.
Sabadell también ofrece ahora mismo una hipoteca a 15 años con un tipo fijo del 3,5%, un nivel similar al coste medio de los préstamos hipotecarios españoles a tipo variable desde que el Banco de España comenzó a reunir datos en 2003.
Subida sorpresa
Tras el estallido de la burbuja y en los albores de la crisis financiera, las subidas de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) trajeron muchas "sorpresas desagradables" a los hipotecados, que vieron como el euríbor a 1 año subió del 2,64% (media de los últimos 15 años) hasta un récord del 5,39% en julio de 2008, recueda Juan Villén, responsable de hipotecas de Idealista.com
"Muchos defienden que los bajos intereses continuarán durante mucho tiempo", añadió Villén. "Sin embargo, la historia muestra que el euríbor puede subir muy rápido y sin avisar, y desafortunadamente los salarios no suben a la misma velocidad".
Unos números simples muestran la magnitud del 'roto' que puede suponer un incremento súbito del euribor. Así, la diferencia en la cuota mensual entre una hipoteca tipo de 100.000 euros a 30 años con el euríbor al 2,64% y con el euríbor al 5,39% más un diferencial del 1,5% es, de media, de 485,52 euros. En determinadas condiciones, puede alcanzar un máximo de 658 euros al mes, según el simulador de hipotecas de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
A pesar de la recuperación, el crédito hipotecario, que se disparó un 14% interanual en noviembre, todavía es demasiado débil para asegurar que los nuevos créditos cubran los que están venciendo. El número de préstamos es solo alrededor del 13% del máximo que alcanzaron durante el pico de la burbuja, según los datos del INE.
"Los bancos están prestando de Nuevo, pero si fuera por ellos estarían dando el doble de crédito para reponer sus libros", explica Villén. "Están luchando en un mercado que es el que les da de comer, pero que nunca será tan grande como fue en los máximos del boom del crédito".
Guerra hipotecaria
Algunos bancos están reduciendo los intereses de sus hipotecas variables para atraer a más clientes. BBVA ofrece préstamos con un euríbor +1,6%, Banco Popular ofrece euríbor +1,55%.
"El problema de bajar los intereses es que podría reducir los márgenes a corto y medio plazo", explica Nuria Álvarez, analista de Renta 4. "Esto no ha supuesto un problema evidente en los beneficios de la banca hasta ahora, pero el riesgo está ahí".
El mercado hipotecario español va a ser "enormemente" competitivo este año, en palabras de María Dolores Dancausa, consejera delegada de Bankinter. "Las hipotecas son enormemente rentables en las condiciones adecuadas", añadía la ejecutiva antes de puntualizar que los bancos españoles "no van a perder la cabeza" a la hora de reducir los intereses de las hipotecas.
En 2013, las hipotecas a tipo variable supusieron dos tercios del total de nuevos préstamos, según la AHE. Jaume Puig, director general de GVC Gaesco, apunta a que las hipotecas a tipo fijo probablemente no conseguirán una parte importante del mercado. "Solo tendrán un éxito comercial limitado porque los clientes ven ahora el euríbor en unos niveles muy bajos".
Villén, por el contrario, no está tan seguro. Defiende que aunque una hipoteca a tipo variable es beneficiosa actualmente, nadie sabe lo que pasará en un año o dos. "¿Por qué especular con los tipos de interés futuros cuando no hay manera posible de mejorar nuestros ingresos?. Seguramente es mejor vivir con la certidumbre de un pago mensual que nunca va a cambiar". ​
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