Varias docenas de inversores buscan edificios convencidos de que los precios han tocado fondo.
"Es un momento fantástico para la economía, llega dinero de todas partes". Emilio Botín, presidente del Santander, proclamaba el apetito internacional por España esta semana en Nueva York. Y casi acompañando en el tiempo sus palabras, el fondo Orion Capital Managers certificaba el interés convirtiéndose en el único propietario del mayor centro comercial de Europa, situado en Zaragoza. El vehículo con sede en Londres aprovecha el repliegue de British Land para tomar su 50 por ciento del complejo Puerto Venecia por 144,5 millones.
Se trata de una de las operaciones de mayor envergadura cerradas en terreno inmobiliario, el primero donde empiezan a cuajar con claridad transacciones cuatro años después de que las firmas extranjeras arribasen al país en busca de gangas. En apenas dos meses se han precipitado una decena con desembolsos conjuntos próximos a los 900 millones. Entre ellos, carteras de pisos del banco malo o Sareb, que también se ha desprendido de 245 millones en préstamo con Colonial y 35 millones con Metrovacesa; y lotes de viviendas y plataformas para gestionar su venta de varias entidades financieras. Otro ejemplo es el Instituto de la Vivienda en Madrid (Ivima), con la colocación de 3.000 pisos a Goldman Sachs-Azora por 201 millones, y el cambio de propietario del Parque Principado, el mayor centro comercial de Asturias, valorado en 161,8 millones.
Desde China a EEUU
Las expectativas de sacar provecho al ladrillo atrae a fondos inmobiliarios, soberanos, bancos de inversión ó gestoras de capital riesgo de origen tan variopinto como Estados Unidos, Reino Unido, Alemania, China y México."Se percibe que España está otra vez en sus comités de inversión, aunque luego son muy prudentes, vienen muy apalancados, con expectativas de tener una determinada rentabilidad y son tremendamente selectivos en precios", explica Íñigo Guerra, secretario del consejo de Bankinter, banco que acaba de traer al americano Magnetar Capital para cofinanciar empresas.
El apetito es viejo, el inicio de transacciones reciente y la consultora Knight Frank estima en 14.000 millones el capital foráneo dispuesto a protagonizar operaciones inmobiliarias el próximo año a raíz de los resultados de una encuesta a responsables de 200 fondos.
La salida de la recesión y la convicción de que los grandes sustos en banca han quedado atrás han mejorado la percepción de riesgo país. Y en sólo un año España ha saltado del sexto al tercer puesto en las preferencias del capital internacional dentro de la Unión Europea. Seduce a un 11,6 por ciento de los entrevistados por Knight Frank, cuota sólo superada por el 23,2 por ciento que fija su prioridad en Alemania y el 39,4 en Reino Unido.
Al giro contribuye de manera determinante que los precios se hayan ajustado entre un 30 y 65 por ciento, la posibilidad de rentabilizar mejor los alquileres porque es factible comprar a coste de saldo inmuebles con arrendamientos sostenibles, y que el mercado comienza a moverse. En el segundo trimestre se cerraron 80.800 ventas de viviendas y el 18 por ciento las protagonizaron extranjeros, según datos del Consejo General del Notariado.
Con todos los factores en la coctelera, nuestro país desplaza a mercados como Estados Unidos en el interés de los fondos, y ciudades como Madrid o Barcelona relegan a Londres o París. La razón no es otra que la rentabilidad. Estos inversores buscan ganancias superiores al 20 por ciento y sus cálculos limitan al 4 por ciento el recorrido potencial en Reino Unido o Francia.
Pero la entrada de dinero en un país especialmente deprimido por el pinchazo de una burbuja inmobiliaria como el español sigue un pautado ritual, con distintas etapas. "Me llaman fondos soberanos empujándome a comprar porque quieren invertir. Nosotros allanamos el camino. Entramos antes y asumimos riesgos, porque buscamos rentabilidades máximas. Ellos prefieren perderse parte de la ganancia y evitarse sustos si queda algo de corrección", revela el alto ejecutivo de un fondo estadounidense.
Cuando los conocidos como fondos oportunistas entran, dan la señal al resto de inversores más conservadores, de que los precios han tocado suelo y es momento de entrar. Lo esperable "es un efecto dominó. Nadie quiere quedarse fuera de la fiesta", apunta Guerra.
Nombres como Cerberus, Blackstone, Lone Star, Apollo, Centerbrigde, Fortress, TPG ó HIG Capital saltan ya con frecuencia a los titulares, al ser la avanzadilla. "Están todos aquí. Antes preguntaban, incluso analizaban carteras. Ahora pujan", aseguran desde una firma especialista en asesorar este tipo de transacciones. Otro indicio del apetito es que el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (Frob) llenó "hasta la bandera" la sala en la reunión con inversores internacionales celebrada a principios de mes. La cartera del banco malo, obligado a desprenderse de activos valorados en 50.000 millones, cautivó a "cientos" de fondos, detalló Citi.
No en vano, el inicio de actividad de la Sareb ha sido clave en franquear su entrada. Los fondos comenzaron a sobrevolar las carteras de la banca, apremiada a limpiar sus balances, ya en 2009 sin éxito hasta ahora. Operaciones, algunas de enorme envergadura diseñadas por el Santander o BBVA, tuvieron que ser bloqueadas por la desconfianza de los inversores en la economía, los cambios de reglas normativas constantes y la falta de acuerdo en los precios. Se resistían a aceptar los precios de derribo ofrecidos por los fondos porque implicaba debilitar fuertemente el balance asumiendo grandes quebrantos.
Se quedan con gestoras
Las mayores exigencias de provisiones impuestas por el Banco de España y en capital por Basilea III revierten la situación, al acercan ahora el valor a cheques dispuestos a entregar por los fondos. Su mercado potencial es gigantesto porque solo las entidades financieras cargan con 81.500 millones de euros en inmuebles adjudicados por ejecución de hipotecas o en pago por deudas, que desean vender a marchas aceleradas.
Aún cuando las operaciones son escasas, asistimos a un salto cualitativo en el proceso. Los fondos llegaron en 2009, reclutaron personal para comenzar a analizar operaciones y ahora empiezan a armarse de estructuras. Kennedy W. y Varde P compró la plataforma de comercialización de inmuebles de Catalunya Bank, Cerberus se quedó con de Bankia y TPG ha tomado el control de Servihabitat de La Caixa. Visto el apetito, el Santander y Popular han sacado al mercado las suyas.
Los fondos toman los sistemas y sus plantillas para dar salida a los pisos que compren en el futuro y las entidades financieras afloran plusvalías. Su plan es hacerse un hueco en el mercado, pero mientras adquieren carteras, se han garantizado ingresos porque heredan en la transacción, los contratos de comercialización de los pisos transferidos a la Sareb en el caso de la banca nacionalizada. Y TPG ha amarrado, a su vez, la venta en exclusiva de los inmuebles de La Caixa y Caixabank durante una década.
A pesar del aluvión de operaciones recientes, son cautelosos. Estos inversores demandan garantías de que no volverán a cambiar las reglas de juego. Al Frob le transladaron inquietud por medidas para frenar los desahucios como las expropiaciones de pisos vacíos en Andalucía. Les preocupa además que la banca se desembarace de activos tóxicos y concluya su puesta a punto para que retorne el suministro de crédito necesario para que el ciudadano se plantee comprar casas.
La punta de lanza son los inmuebles pero su interés se extiende a préstamos de empresas de todo tipo, al estilo de los colocados por la Sareb de Metrovacesa y Colonial. "Muchos de esos fondos internacionales están especializados en lo que muchas veces denominan 'situaciones especiales', refiriéndose por especiales a mercados a la baja, activos complicados, situaciones de alto endeudamiento. En España existen hoy casos de activos o compañías con un alto nivel de endeudamiento, situaciones pre-concurso y concursales, donde pueden moverse con facilidad", detalla Borja Goday, director de Corporate Finance Real Estate de KPMG.
El vehículo presidido por Belén Romana tiene en el mercado otras carteras con varios créditos de un valor nominal próximo a 1.000 millones por los que se han interesado firmas como Fortress, Apollo, Cerberus, Blackstone y HIG. Y es solo una de la media docena que la Sareb ha lanzado para enajenar oficinas en alquiler, viviendas exclusivas, pisos baratos, hoteles, centros comerciales, pazos o solares.
Rivalizar con la Sareb
Para rivalizar en igualdad de condiciones, algunos bancos barajan carterizar sus inmuebles en sociedades cotizadas que ahorren impuestos al comprador. Se busca emular a los Fondos de Activos Bancarios (FAB) que ofrece la Sareb, donde el inversor tributa sólo al 1 por ciento en impuesto de sociedades y están exentos del gravamen por transmisiones patrimoniales.
Los inversores buscan diferentes tipos de activos. Ante las dificultades para dar salida a cartera hipotecarias, los fondos se han breado en compras masivas de créditos morosos de particulares y con pymes. Banco Santander, Barclays, BBVA, Citi, Popular, Bankia o Popular, entre otros, se desprendieron el pasado año de más de 10.000 millones en financiación con dificultad de cobro. "Se ha convertido en una práctica común. Antes vendían para mejorar los resultados y ahora los bancos sacan este tipo de carteras de forma recurrente", explica Antón Alfaya, director de TDX Índigo, especialista en valoración de riesgos y gestión de carteras. "Esperamos ver transacciones -de este tipo- por un valor de entre 10.000 y 20.000 millones" este año, augura KPMG.
Los fondos se interesan por la banca española
