El banco malo no hundirá, al menos, el precio de los pisos, tal y como esperaban algunos expertos y consumidores. La Sociedad de Activos en Reestructuración Bancaria (Sareb) ha ordenado a las entidades nacionalizadas comercializar los inmuebles entre sus clientes al mismo precio que a finales de diciembre, cuando entonces eran de su propiedad.
Según fuentes conocedoras de la situación, los inmuebles, en su inmensa mayoría, han salido al mercado hace una semana sin variaciones, lo que proporciona un margen de ganancias para la Sareb de entre el 10 y el 15%.
Las nacionalizadas Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia y Banco de Valencia, a cambio de una comisión, han puesto a la venta unas 20.000 viviendas que han traspasado al banco malo. En la trasferencia, las entidades asumieron unos descuentos en valor en libros de en torno al 54%. Ahora esta rebaja se sitúa entre el 35-40%, según las mismas fuentes. Una horquilla de precios que maneja el resto del sector. La comisión que ofrece la Sareb a estos grupos se sitúa entre el 3 y el 5 por ciento.
La orden incluye también un cierto margen de negociación entre los clientes y las entidades, por lo que existe la posibilidad de que la operación se realice con una disminución del precio adicional. Eso sí, fuentes de la Sareb, que es quien en último término tiene que dar la aprobación o denegación, resaltan que el objetivo es maximizar la inversión. Es decir, que salvo pequeñas excepciones, las ventas que se materialicen conllevarán un beneficio.
Los precios, por tanto, favorecen a las entidades sanas, que temían que la puesta en marcha del sector tuviera efecto arrastre en su política inmobiliaria, lo que les supondría bajar más las valoraciones para poder soltar el lastre del ladrillo sobre sus balances. Una caída adicional de las tasaciones en las ventas conllevaría la asunción de pérdidas adicionales en estos activos. Los decretos de Luis de Guindos obligan a un provisión del 35% sobre la vivienda terminada.
Además, como accionistas mayoritarios de la Sareb -a excepción de BBVA-, ven esta decisión como un paso decisivo hacia el retorno de su inversión, que asciende a más de 2.000 millones en un inicio. En principio, la Sareb se ha comprometido a tener una rentabilidad media en sus quince años de existencia del 14-15 por ciento y empezar a dar dividendos a partir del quinto ejercicio. Estas dos variables, por el momento, no se verán alteradas, aunque todo dependerá del ajuste que realice KPMG sobre el plan de negocio.
La reelaboración de este proyectos ha causado un cierto malestar entre los accionistas de la sociedad que preside Belén Romana, por varios motivos. El primero, porque un peligro sobre las rentabilidades y dividendos pactados para depositar el dinero; segundo, porque no comprenden que sea el equipo directivo contratado el que modifique las líneas estratégicas y se haya contratado a una consultora externa; y tercero, porque está demorando algunas decisiones que afectan a las compañías promotoras, que están a la espera de renegociar los préstamos, vitales para su supervivencia.
El banco malo ha arrancado con unos activos de casi 37.000 millones de euros, de los que dos tercios son préstamos al promotor y un tercio adjudicados -vivienda terminada, pisos en fase de construcción y solares-. A finales de este mes adquirirá otros 15.000 millones tras los respectivos descuentos a las cuatro entidades que recibirán apoyo público (BMN, España-Duero, Liberbank y Caja3). Así, ante esta nueva compra, la institución busca más accionistas.
Iberdrola, nuevo accionista
En este sentido, Iberdrola, a través de su filial Iberdrola Inmobiliaria, anunció ayer su entrada en la Sareb con una aportación total de 2,5 millones de euros en forma de capital.
En la primera y única intervención pública la máxima responsable de la Sareb, Belén Romana, descartó que las compañía fuera a entrar en pérdidas anuales desde el primer momento y fijar una política agresiva de precios. "El objetivo no será destruir el mercado inmobiliario", remarcó a mediados de diciembre. Entonces aclaró que los descuentos que iba a ofrecer sobre los inmuebles los fijaría el mercado y que no había ninguna prisa para desprenderse de ellos, porque la Sareb tenía tiempo para adaptarse al sector y a los ciclos económicos.
La palanca para deshacerse de los activos, según las palabras de Romana, no será la red de sucursales de las entidades, sino más bien la comercialización de grandes lotes a inversores institucionales, como fondos buitre. Esta vía no está abierta, ya que todavía es necesario modificar la legislación para permitir la creación de los llamados Fondos de Activos Bancarios (FAB), un instrumento de nueva constitución que lleva aparejado beneficios fiscales para la compra de estos lotes.
13.000 viviendas procedentes de Bankia