La salida a bolsa del mítico Empire State Realty Trust (ESB), que añade otros 17 edificios propiedad de la familia Malkin, ha sembrado las dudas entre los posibles futuros accionistas de la compañía.
La jungla de asfalto que se asienta sobre el lecho de Manhattan no sería la misma si su idílico perfil no contara con la presencia del mítico Empire State Building. Un edificio construido a la carrera, que consiguió abrir sus puertas en mayo de 1931 tras sólo once meses de gestación. Ahora, el emblemático rascacielos recupera la más absoluta actualidad, no sólo por su objetivo de convertirse en el nuevo emblema de la energía limpia y eficiente sino porque en breve, y si las demandas no se lo impiden, comenzará a cotizar en bolsa.
"Adquirimos el edificio en 1961 y desde entonces hemos sido los únicos propietarios", explicó a este periódico, Peter Malkin, presidente de Malkin Holdings LCC, la matriz que hasta ahora asumía la propiedad del Empire. "Hemos acabado un programa de modernización emprendido hace cinco años, en el que hemos invertido 460 millones de euros", añadió al referirse a la profunda remodelación a la que se ha sometido la osamenta del edificio, con la intención de ser el máximo ejemplo de consumo eficiente.
"Estamos ansiosos por alquilar el espacio a inquilinos mucho mayores", reconoce Malkin, quien apunta que, básicamente, el Empire State "carece de deuda" por lo que las rentas actuales, se mueven a un precio "muy competitivo" con el resto de espacios comerciales en la Gran Manzana. Al fin y al cabo, pese a haber recibido reiteradas ofertas de compra, según reconoció su presidente a elEconomista, Malkin Holdings ha optado por sacar a bolsa el rascacielos, una operación con la que se espera recaudar hasta 765 millones de euros.
Desde sus 443 metros de altura, este gigante de piedra y acero se erige como la insignia de un país que se convirtió en el pulmón económico mundial después de la Segunda Guerra Mundial. Sin embargo, tras el arranque del siglo XXI, los rascacielos que inundan el Midtown se convirtieron también en los principales emisores de residuos, haciendo que Nueva York se asemejase a China como uno de los grandes contaminadores del planeta. De hecho, la factura eléctrica de un mastodonte como el Empire llegó a rozar los 8,7 millones de euros. En horas punta, el edificio llegaba a registrar un consumo eléctrico de hasta 9,5 megavatios, es decir, el equivalente a 40.000 casas individuales. Ahora, como parte de su proceso para salir a cotizar en la New York Stock Exchange, bajo un fondo que aglomera distintos negocios de la compañía matriz y que llevará por nombre, como no, Empire State Realty Trust (ESB), el lavado de cara ha sido profundo. Liderado por Anthony E. Malkin, presidente y consejero delegado del fondo que se estrenará en bolsa, la conversión de las entrañas del edificio conseguirán reducir la factura energética del rascacielos en un 38%, es decir, alrededor de 3,3 millones de euros al año.
La calefacción y el sistema de refrigeración han sido totalmente renovados y equipados con motores más eficientes. Cada habitación y cada oficina están equipadas con sensores de alto rendimiento y sistemas de control de iluminación. Además, la distribución de las oficinas se ha modificado para aprovechar al máximo la luz del día. Anthony Malkin está convencido de que la transformación de este símbolo del Art Decó atraerá a inquilinos de prestigio. Eso sí, entre los arrendatarios actuales, encontramos, entre otros a LinkedIn, Turkish Airlines, Air China, el Diario del Pueblo en línea, Lufthansa o la ONG, Human Rights Watch.
¿Quiere un pedacito?
Desde abril del año pasado, en los mentideros del sector inmobiliario comercial de Manhattan, la comidilla señalaba las intenciones de Malkin Holdings de sacar a bolsa una de sus propiedades más preciadas, valorada en 1.927 millones de euros. El azote de la crisis de hipotecas basura, que no sólo desoló el mercado de vivienda sino que también tambaleó el mercado comercial, no hizo demasiada mella en el propietario del Empire State Building.
"Fuimos afortunados porque no compramos ninguna propiedad durante los últimos coletazos del boom inmobiliario, cuando los precios eran demasiado altos. Todas nuestras propiedades están financiadas de forma muy conservadora y no tenemos grandes préstamos en ninguna de ellas", señaló Peter Malkin durante una entrevista realizada tras la resaca dejada por la mayor recesión económica experimentada por EEUU desde la Gran Depresión.
Sin embargo, la salida a bolsa de Empire State Realty Trust (ESB), que añade otros 17 edificios propiedad de la familia Malkin, ha sembrado las dudas entre los posibles futuros accionistas de la compañía. Los informes presentados ante la Comisión de Mercados y Valores de EEUU (SEC, por sus siglas en inglés) carecen de cifras financieras que permitan una valoración de la empresa, por lo que es difícil para los inversores evaluar si deben o no invertir en la empresa.
Según dichos documentos gran parte del éxito futuro de la compañía depende de los esfuerzos realizados por convertir el Empire State Building en un rascacielos institucional con arrendatarios fuertes en lugar de ser un edificio lleno de pequeños arrendatarios con un historial crediticio pobre. El objetivo principal del consejero delegado de ESB es dilapidar el apodo del rascacielos que hasta no hace mucho era conocido como el "Empty State Building" (o el edificio vacío).
En la presentación registrada en la SEC, la gestora del Empire State, reconoce que el edificio cuenta con un total de 875.000 pies cuadrados de espacio vacío, casi la mitad de la cartera total de espacio disponible.
En 2006, la tasa de unidades vacías era de un 18% y en 2009, el proceso de renovación obligó a que dicho porcentaje ascendiese hasta el 22. Si en 2006 el numero de inquilinos era de 561 actualmente tan sólo se registran alrededor de 177, eso sí, con mayor poder adquisitivo y con mayor disponibilidad de espacio.
Además, no hay que obviar que la competencia de EBS es voraz. Otros fondos inmobiliarios similares cuentan con una capitalización bursátil envidiable. Este es el caso, por ejemplo, de Vornado Realty Trust, que controla el área alrededor de Penn Station en Nueva York y cuyo valor en bolsa oscila los 11.957 millones de euros. Otros competidores como Boston Properties, propietario de la torre Grand Central o Brookfield Properties, dueño del World Financial Center, cuentan con precios bursátiles de 11.835 y 6.969 millones de euros respectivamente.
A la falta de información clara que permita valorar la compañía habría que añadir las dos demandas presentadas por diversos grupos de inversores. Cabe recordar que el Empire State Building está controlado a través de una compleja estructura compuesta por cerca de 2.800 inversores. Ahora, dos grupos de inversores acusan a la familia Malkin de orquestar una salida a bolsa que sólo les beneficia a ellos a costa de otros accionistas.
El Empire State anuncia su salida a bolsa
