Los promotores inmobiliarios notan ya en sus bolsillos el freno en la venta de pisos

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La subida del suelo y el Código de Edificación recortan el beneficio. Foto: Archivo

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Promotores, Gobierno y expertos coinciden en que el sector inmobiliario español está experimentando una suave desaceleración -normalización, prefieren decir algunos-, reflejada en una ralentización de la demanda, las ventas y la subida de los precios de los pisos; pero no vislumbran nubarrones de crisis en el horizonte.

No obstante, los promotores ya están notando esa desaceleración en sus bolsillos, después de llenarlos a mansalva durante los últimos ocho años de boom de la vivienda. Siguen ganando, pero su margen de beneficio se estrecha de forma gradual.

En 1990, el beneficio antes de impuestos que obtenían por cada promoción de vivienda libre de nueva construcción representaba entre el 15 y el 20 por ciento del coste total de la misma. En 2005 bajó al 13-18 por ciento, y este año caerá al 9-14 por ciento, según estima la consultora Grupo i en su Informe de coyuntura inmobiliaria 2007.

O sea, en 17 años el beneficio bruto medio del promotor se ha reducido seis puntos porcentuales. Pero lo más llamativo es que sólo en los dos últimos años ha caído cuatro puntos.

¿Por qué ganan menos?

El principal culpable de esa mengua de ganancias es el fuerte encarecimiento de la materia prima: el suelo.

"A finales de los años 90, el mercado entró en un período de activación de la demanda, incrementándose notoriamente los ritmos de ventas en las promociones, lo que llevó a una reactivación del mercado de suelo residencial. El fuerte incremento del precio de este primer eslabón de la cadena de producción de viviendas derivó, como consecuencia, en el alza de los precios de la vivienda, reduciendo el beneficio antes de impuestos del promotor", explica el Grupo i.

En concreto, el coste del suelo ha pasado de representar en 1990 entre el 25 y el 30 por ciento del gasto total de una promoción a significar actualmente entre el 40 y el 60 por ciento.

¿Cómo se reparte el gasto de un piso en España?

Fuente: Grupo i / elEconomista

Más costes de construcción

En cambio, los costes de construcción han disminuido: en 1990 suponían entre el 35 y el 40 por ciento y ahora entre el 20 y el 25. Pero los promotores prevén que este año esta partida repunte más del 10 por ciento por la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación -parte el pasado 29 de septiembre y el resto el 29 de marzo-.

"La adopción de las medidas obligatorias del Código en alguno de nuestros mercados donde los márgenes de beneficio son ya menguantes no podrá verificarse, con lo que dicho aumento de los costes será soportado por los consumidores finales y por los promotores a través de una minoración de sus rentabilidades", advierte el Grupo i.

Es decir, el constructor trasladará parte de esa subida de costes al precio de la vivienda, pero, como éste es ya muy elevado, no toda, pues podría frenar aún más la demanda. En consecuencia, deberá sacrificar parte de su margen de ganancias.

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