La Administración se lleva uno de cada seis euros en las operaciones de compra y venta de una vivienda. El IVA es, precisamente, el impuesto que más encarece el mercado inmobiliario, ya que supone el 37 por ciento de la presión fiscal total. Lo recauda el Estado, pero sólo se queda con dos terceras partes del mismo. El resto va a las arcas autonómicas.
Un promotor inmobiliario adquiere un terreno urbano con la intención de edificar una decena de viviendas unifamiliares. Para financiar la operación pide un préstamo hipotecario a una entidad financiera, cuya escritura pública le obliga a pagar a las arcas de la comunidad autónoma donde tiene lugar la operación el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La factura fiscal equivalente es el 1 por ciento del capital solicitado más los intereses, las costas y gastos asociados y las eventuales indemnizaciones derivadas de la operación.
En una promoción inmobiliaria normal, la escritura del préstamo hipotecario suele ser la primera vez que el promotor paga por el tributo autonómico de AJD. En las fases siguientes del proceso hasta poner el inmueble a la venta, el promotor o constructor deberá pagar este mismo tributo entre tres y cuatro veces más: cuando solicite una ampliación del préstamo bancario, por la preceptiva declaración de Obra Nueva, por la escritura de la División Horizontal y por la redistribución del crédito solicitado entre las viviendas que ponga a la venta.
Impuestos para todos
Pero la maquinaria del impuesto autonómico sobre los Actos Jurídicos Documentados no se detiene aquí. Una vez que cualquiera de estos inmuebles sea adquirido por un comprador, éste tendrá que pasar por caja para pagar este tributo al menos dos veces más. A la hora de escriturar su hipoteca con la entidad financiera y cuando formalice la escritura de compra.
En resumen, una vez finalizado el proceso de puesta a la venta y compra de un inmueble las arcas autonómicas habrán recibido hasta en siete ocasiones un ingreso por la realización de actos jurídicos documentados con un coste en cada trámite del 1 por ciento del gasto total asociado a la escritura (0,5 por ciento hasta hace sólo unos años). Y, sin embargo, según el Registro de Asesores Fiscales (Reaf), el pago reiterativo de este tributo apenas supone una tercera parte de la factura fiscal asociada a las operaciones en el mercado inmobiliario.
Las arcas autonómicas aún sacan algún pellizco más del negocio inmobiliario vía Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del 35 por ciento del IVA que les corresponde por su cesta de impuestos.
El peso del IVA
El IVA es, precisamente, el impuesto que más encarece el mercado inmobiliario, ya que supone el 37 por ciento de la presión fiscal total. Lo recauda el Estado, pero sólo se queda con dos terceras partes del mismo. El resto va a las arcas autonómicas.
Las corporaciones locales, a las que tradicionalmente se ha señalado como causantes del incremento de la presión fiscal sobre la vivienda, sólo se llevan el 26,8 por ciento del pastel. La mayor parte por el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
En opinión del Reaf la presión fiscal sobre el mercado inmobiliario es excesiva y habría que reducirla. Según sus cálculos, los impuestos suponen el 22 por ciento del coste de una promoción y el 17 por ciento para los compradores.
La organización de asesores fiscales considera que únicamente racionalizando un poco las cargas fiscales, es decir, eliminando la reiterada imposición por AJD y evitando que los municipios cobren doblemente -por ICIO y por tasas- a la hora de conceder licencias urbanísticas se podría recortar la presión fiscal sobre los inmuebles en una quinta parte.