Es nula la cláusula que obliga a pagar toda la hipoteca al morir el avalista

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El registrador de la Propiedad puede denegar la inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario cuando obliguen a pagar lo que falte por abonar de la hipoteca si fallece alguno o algunos de los avalistas (conocida como necrocláusula), si se produce un incendio en la vivienda, cuando se produzca una desvalorización del inmueble en una cuarta parte o en caso de expropiación de la finca.

Así, se reconoce en una sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 1 de abril de 2011, cuyo recurso fue presentado por la asociación de usuarios Adicae.

En este caso, la registradora de Falset denegó el pacto de vencimiento anticipado en el caso de fallecimiento, suspensión de pagos o quiebra de los avalistas, porque no puede hacerse depender "el vencimiento de la hipoteca de circunstancias o personas ajenas a la propia obligación garantizada que no menoscaban en absoluto la garantía real constituida y que aquí, claramente, no afectan de ningún modo la solvencia del deudor".

La imposibilidad de sustituir la garantía llevó incluso a la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en su resolución de 25 de marzo de 2008, a reconocer que la imposibilidad de sustituir la garantía lleva "a rechazar la inscripción de la cláusula de vencimiento anticipado en los términos en los que aparece configurada".

A este respecto, la ponente, la magistrada Barcenilla Visús, se refiere a la cláusula de fallecimiento del propio deudor, que ha sido rechazada en diversas ocasiones por la DGRN al considerar que con esta cláusula se impide a los herederos del prestatario la posibilidad de subrogarse en la deuda.

En cuanto a las que obligan a pagar lo aún pendiente de la hipoteca en situaciones concursales como causas de vencimiento, aunque afecte al propio deudor, son nulas al vulnerar el artículo 1829 del Código Civil, que permite buscar otro fiador en caso de concurso.

Sin poder ampliar la garantía

En el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado por incendio o por deterioro de la finca en más de la cuarta parte de su valor, se reconoce la negativa de la registradora a inscribirla, al considerarla a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y al artículo 9 de su Reglamento de desarrollo.

Además, considera en su calificación que tampoco se adapta a lo establecido en el artículo 1129.3 del Código Civil, que "establece imperativamente que sea el deudor el que pueda optar a la ampliación de garantía", puesto que estos contratos no permiten constituir nuevas garantías.

La ponente recuerda que el artículo 131 de la Ley Hipotecaria exige la aportación del título debidamente inscrito, de modo que considera lógico que "sólo se pueda pretender la ejecución por tal vía en base a cláusulas inscritas en el Registro". Esta obligación de registro del pacto que permite el vencimiento, se recoge en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

La sentencia afirma que frente a normas imperativas, como las anuladas, no cabe "legitimar la validez de las estipulaciones contenidas en la escritura en función de ser un acuerdo de voluntades. Es evidente que en este campo, el legislador interviene convirtiendo en indisponibles los derechos de los consumidores, es decir, protegiendo al consumidor frente a sí mismo, basándose en la suposición de que dichos actos no han sido realizados libremente, sino impuestos por la contraparte fuerte".

El litigio versaba sobre la capacidad de la registradora para emitir una calificación negativa y dar por nulas las citadas cláusulas. La DGRN emitió una resolución, de 24 de julio de 2008, en la que negaba esta capacidad y reconocía el acuerdo entre las partes en la escritura notarial, que ha quedado anulada.

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