Los dueños del Empire State Building explican a elEconomista por qué debemos estar preocupados y cómo el mayor poseedor de suelo comercial en Nueva York se salvará de la quema.
En medio del posible desfalco griego y con todo el mundo apostando por la supervivencia del oro o la hegemonía del dólar como divisa de reserva internacional, muchos pasan por alto el próximo gran problema de la economÌa norteamericana. Ya lo advertía la semana pasada el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke durante su comparecencia ante el Congreso: "En estos momentos existen numerosas propiedades comerciales con problemas y están causando estragos a muchos bancos".
Entre 2010 y 2014, alrededor de 1,4 billones de dólares en créditos inmobiliarios comerciales van a llegar a su fecha de maduración y la mitad de ellos están en "underwater", es decir, el valor del préstamo es mayor que el activo que lo respalda. En su último informe, el panel que supervisa el plan de rescate financiero (TARP, por sus siglas en inglés) se mostró bastante procupado ante esta situación. Según Elizabeth Warren, profesora de leyes en la Universidad de Harvard y directora del órgano supervisor designado por el Congreso de EEUU, "muchas propiedades no podrán refinanciar sus préstamos y muchos espacios serán desahuciados".
En una entrevista con elEconomista, Peter Malkin, presidente de Malkin Holdings, el dueño del Empire State Building y uno de los propietarios de suelo comercial más importante de Nueva York, explicó que "los problemas más importantes ocurrirán con los edificios comprados hace tres o cuatro años por los que se asumió una deuda bastante grande y no sern refinanciados?."
"Esta clase de edificios van a sufrir una catástrofe ya que fueron comprados asumiendo que las rentas y el alquiler subirían, cuando no ha sido así", añadió.
Para Malkin, el gobierno de EEUU ha retrasado el riesgo de impagos, al no exigir a los bancos propietarios de dichas hipotecas, "que las trate como préstamos tóxicos". "Mientras se pague el interés sobre dichas hipotecas, tanto la Reserva Federal como los controladores han permitido a los bancos incluir estas hipotecas en sus cuentas", apuntó. "Cuando estos préstamos venzan, veremos muchos problemas", dijo.
Desde su punto de vista, Malkin Holdings, propietario del Empire State Building, ha tenido mucha suerte a la hora de lidiar con la crisis, dado su conservadurismo a la hora de invertir. "Siempre hemos invertido en los momentos bajos del ciclo", es decir, que "en los últimos 3 o 4 años hemos guardado un perfil muy bajo de inversión y es ahora cuando nos planteamos llevar a cabo nuevas compras". De hecho, la compañía ya estudia nuevas inversiones en las conocidas como ciudades 24/7, es decir, con vida 24 horas al día, los siete días de la semana.
Durante la caída experimentada por el sector inmobiliario, Malkin Holdings ha preferido invertir en mejorar sus edificios. Así, el Empire State Building, que poseen desde finales de los 60, se ha sometido a un lavado de cara que ha costado cerca de 600 millones de dólares en mejoras en sus sistemas de ventilación, ventanas, ascensores, etc?
?Ahora intentamos hacer espacio para inquilinos más grandes que quieran alquilar plantas enteras durante un largo periodo de tiempo?, explicó Malkin, quien se mostró orgulloso de anunciar que su último nuevo cliente es la Corporación Federal de Seguros de Depósito (FDIC, por sus siglas en inglés), todo un "voto de confianza del gobierno federal", señaló.
Por último Peter Malkin dejó claro que esta burbuja inmobiliaria comercial, especialmente en la Gran Manzana, no se ha creado por "un exceso de construcción sino por una caída importante en la demanda". "Cuando mejore la economía y se creen nuevos puestos de trabajo el sector podría mejorar pero esto no ocurrirá, por lo menos, en los próximos doce meses?.
Los préstamos comerciales funcionan de forma muy sencilla a este lado del Atlántico. Normalmente, se pagan los intereses de la hipoteca y una mínima parte del principal pero de tres a diez años se refinancia la deuda de nuevo. En esta ocasión, todo parece indicar que muchos propietarios no obtendrán el visto bueno para conseguir una nueva hipoteca, por lo que muchas oficinas y edificios comerciales serán embargados. Además cientos de bancos regionales tendrán que asumir dicha deuda, por lo que cientos de entidades podrían tener que ser rescatadas por el gobierno federal.
A día de hoy, los niveles de ocupación han caído bastante y el porcentaje de oficinas vacías se podría disparar hasta el 17,4 por ciento este año, según la Asociacion Nacional de Agentes Inmobiliarios.
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