En los últimos diez años, se ha incrementado considerablemente el endeudamiento de las familias españolas por los préstamos o créditos hipotecarios. Este crecimiento de los préstamos hipotecarios se ha debido fundamentalmente a constantes rebajas de los tipos de interés, alcanzando mínimos históricos. 
La mayoría de las familias españolas dedica la mitad de su renta disponible a pagar la hipoteca de su vivienda. Generalmente, el 95 por ciento de esos préstamos fueron contratados a un interés variable referenciado al euribor.
Aumenta el endeudamiento
Con la subida de los tipos de interés, las hipotecas se están encareciendo mucho y posiblemente muchas familias españolas se vean ahogadas y tengan problemas para pagar su hipoteca.
Por ello, el Gobierno ha presentado un proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario con el que pretende que los consumidores puedan cambiar su hipoteca contratada a tipo variable a una hipoteca a un tipo de interés mixto (es decir, mitad fijo, mitad variable).
Cambios de hipoteca con condiciones
Recordemos que las vías para abaratar los préstamos serían dos: la novación y la subrogación. La novación permite que el consumidor pueda renegociar con su entidad financiera las condiciones originales de su hipoteca como, por ejemplo, una rebaja de los tipos de interés o un cambio de los plazos de amortización y cuotas. La subrogación supone que el consumidor puede acudir a otro banco a que le ofrezca condiciones más ventajosas en los tipos de interés si el suyo no le mejora.
Pero no todo es tan fácil como parece. El usuario se enfrenta a un enorme cúmulo de datos y conceptos técnicos que a veces le confunden. Algo que la nueva ley pretende esclarecer, aunque no lo consiga del todo. De entrada, hay que recordar que el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre subrogaciones en 2004 y ha indicado que las entidades financieras podrán conservar a los clientes que quieran trasladar su hipoteca a otro banco o caja de ahorros si igualan la oferta de su competidor. Es decir, el Supremo entiende que el derecho a mejorar las condiciones de un préstamo prevalece sobre la facultad del usuario a llevárselo a la competencia para lograr unas mejores condiciones. El fallo explica que quienes suscriben una hipoteca sólo disponen de la facultad de subrogarla en los casos en los que su banco no preste la colaboración debida.
Una cosa buena de este proyecto de ley es que amplia el concepto de novación y ello es beneficioso para el consumidor.
También este proyecto, en todo momento, habla de préstamos (disposición de todo el capital pedido al banco) y créditos hipotecarios (disposición por partes). Eso permite la novación incluso en productos en los que estaba vedada, como los préstamos hipotecarios que daban derecho a reutilizar el dinero amortizado de forma parcial.
Transparencia e información mínima
En los últimos años, las entidades financieras han concedido préstamos hipotecarios alentados por los bajos tipos de interés y ello ha hecho que las familias se hayan sobreendeudado en la mayor parte de los casos. Hay alguna asociación de consumidores y usuarios que opina que los bancos han actuado temerariamente al conceder préstamos por encima de las posibilidades reales del consumidor.
El legislador, con esta reforma, pretende que exista mayor transparencia en las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, para que estén advertidos en todo momento del lío en que se meten y no se endeuden más de lo que pueden. Esta reforma exige a las entidades de crédito que faciliten a sus clientes, con la debida antelación a la firma del contrato una información mínima que permita al consumidor conocer todas las características del préstamo en cuestión y evaluar si éstas se ajustan a sus necesidades y a su situación financiera. Es decir, el solicitante de un préstamo debe conocer antes de firmar la hipoteca los riesgos reales asociados a la operación.
Se prevé la aprobación posterior de una nueva Orden que obligue a los bancos a entregar al cliente una guía de acceso al mercado hipotecario, que no supondrá coste añadido, con información personalizada del producto financiero elegido y que permita al cliente comparar con otros productos existentes en el mercado.
Reducción de costes registrales y notariales
Tanto la novación como la subrogación acarrean unos gastos de notaría, registro, gestoría y comisiones bancarias. La reforma pretende reducir y fomentar la transparencia de los costes arancelarios (gastos de notarios y registros) cuando se trata de novaciones, subrogaciones y cancelaciones anticipadas de préstamos hipotecarios, ya sean a tipo fijo, mixto o variable.
Ahora, los aranceles llevan una bonificación del 75 por ciento y la reforma prevé ampliar dicha bonificación al 90 por ciento. Para calcular los aranceles notariales, se tomará como base los aranceles correspondientes a los "documentos sin cuantía" que, en la actualidad, suponen la cantidad fija de 30 euros. Hasta ahora, se basaban en los "documentos de cuantía", que partiendo de una cantidad mínima de 90 euros, establecen un tanto por ciento en función del valor de los bienes objeto del negocio.
Ya no se llaman comisiones
Muchas entidades financieras -bancos y cajas de ahorro- introducen en sus ofertas hipotecarias cláusulas y comisiones para gravar las posibles modificaciones en los préstamos contratados con sus clientes. Con la nueva ley, se sustituye el concepto de "comisión por amortización anticipada" por el de "compensación" y distingue, a su vez, entre "compensación por desistimiento" y "compensación por riesgo de tipo de interés". Es lo mismo, aunque con otra terminología menos entendible.
La gran novedad en este punto para el usuario es que la nueva regulación establece que, en las hipotecas contratadas a tipos de interés variable (son casi la totalidad de las existentes), la "comisión" máxima por cancelación anticipada y subrogación se reducirá del 1 por ciento al 0,5 del capital pendiente de amortizar. Si se hubiese pactado una compensación igual o inferior al 0,5 por 100, el banco cobrará la pactada.
Esta "comisión" tiene por objeto compensar a los bancos o entidades financieras por el riesgo de tipo de interés que asumen, en el caso de amortización anticipada en coyunturas de bajadas de los tipos de interés. Sólo se puede aplicar a los préstamos con riesgo de interés, esto es, los fijos y mixtos, cuyo tipo de interés se encuentre, en el momento de la cancelación o subrogación, por encima del mercado.
Ahora bien, que no le engañen: una entidad financiera no podrá cobrar esta comisión si la cancelación anticipada o subrogación genera una ganancia para la entidad y una pérdida para el cliente. En relación a este tipo de "comisión", algunos profesionales opinan que si el euribor sigue subiendo, esta compensación perjudicará al consumidor, ya que cercena su posibilidad de adquirir préstamos a un tipo fijo por un período de tiempo determinado.
Hay quienes entienden que la supresión de las comisiones de cancelación es ya una práctica frecuente, siempre que el consumidor lo haya pactado en el momento de la contratación del préstamo por lo que, aunque sea bienvenida para las familias, es meramente testimonial. El Gobierno también pretendía la eliminación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de un 1 por ciento de la responsabilidad hipotecaria. Pero la presión que han ejercido las comunidades autónomas -que son las que fijan y recaudan el impuesto-, lo ha hecho imposible y, con ello, ha dado al traste con una de las mayores ventajas que para el consumidor tenía la reforma de este mercado.
Entidades de Tasación
Esta iniciativa legislativa pretende reforzar la independencia y profesionalidad de las sociedades de tasación respecto de las entidades financieras puesto que hasta ahora, eran las sociedades de las propias entidades de crédito las que efectuaban la tasación de la vivienda que se quería hipotecar. Eso es una realidad difícil de cambiar, dado que, normalmente, las tasaciones se hacen muy de acuerdo con el cliente final que va a solicitar un préstamo.
La nueva ley obliga a las sociedades de tasación a elaborar un reglamento interno de conducta en el que se establezcan, entre otros extremos, las incompatibilidades de sus directivos y administradores, con el fin de evitar conflicto de intereses con los bancos y cajas. El Banco de España verificará dichos mecanismos y podrá requerir a las sociedades de tasación la adopción de medidas adicionales necesarias para preservar su independencia profesional. No se descarta incluso la intervención de alguna de estas sociedades, si se demuestra su connivencia en las tasaciones.
Incluso se prevé la creación de una Comisión Técnica para las entidades de crédito que cuenten con servicios propios de tasación o encarguen tasaciones a una sociedad de tasación de un mismo grupo. Dicha Comisión se encargará de verificar los requisitos de independencia establecidos en el citado reglamento.
Para dejar claro su empeño en controlar las irregularidades que existen en esta actividad, el proyecto de ley contempla hasta un régimen de participaciones significativas en sociedades de tasación, similar al establecido para las entidades de crédito. Quien pretenda adquirir, directa o indirectamente, una participación significativa (al menos el 15 por ciento del capital) deberá informar previamente al Banco de España, que dispondrá de un plazo de tres meses para oponerse a la adquisición pretendida.
Finalmente, la ley establece un régimen sancionador unitario para el caso de incumplimiento, con la introducción de dos nuevos supuestos de infracción y la revisión de los existentes.
Facilitar la refinanciación
En esta reforma no todo son ventajas para los consumidores y a favor de la transparencia. Una de las ideas es dar más facilidades a los bancos y las cajas para que saquen al mercado sus carteras hipotecarias convertidas en títulos de deuda a cambio de una rentabilidad, en forma de bonos, cédulas y obligaciones.
La norma elimina los obstáculos administrativos que pesaban sobre la figura de los bonos hipotecarios, para que haya discriminaciones con las otras figuras. Ya no tendrán que constar en las escrituras de los préstamos a que van referidos. En el caso de las cédulas hipotecarias, la entidad que las emite sí debe llevar un registro con los créditos a que van referidas, incluso recoger los datos esenciales de ese registro en sus cuentas anuales.