España es el cuarto país de la zona euro con menor riesgo de sufrir una caída brusca de los precios en el sector de la vivienda, por detrás de Grecia, Italia e Irlanda, según un estudio sobre el El mercado inmobiliario residencial en la UE.
Además, España se sitúa en la media de los 15 de la Unión Europea en niveles de endeudamiento por compra de vivienda, pese a que se prevé un incremento "sensible" y "progresivo" hasta 2009. Concretamente, España ocupa el séptimo lugar de una lista sobre niveles europeos de endeudamiento encabezada por Italia, Grecia y Austria.
¿Habrá un estallido inmobiliario?
El presidente de RR. de Acuña & Asociados, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, encargado de presentar el informe, afirmó que la idea de que los actuales niveles de endeudamiento podrían hacer estallar la burbuja inmobiliaria son una "falacia", ya que en este proceso entran en juego otros factores como la debilidad de la demanda, el protagonismo del arrendamiento en los mercados o la incidencia de los tipos de interés.
Así, según los datos aportados, los países con menor riesgo de caída brusca de precios son aquellos en los que el régimen de propiedad es mayoritario frente al del alquiler en el mercado de la vivienda, como en el caso de España, que encabeza el ranking en cuanto a menor vulnerabilidad frente al arrendamiento junto a Grecia.
Rodríguez explicó que esta circunstancia se debe a a que "la rentabilidad de las viviendas en propiedad es superior a la de las viviendas en arrendamiento a partir del tercer o cuarto año a partir de la compra".
Sin embargo, la subida de los tipos de interés sí es uno de los principales problemas de España a corto y medio plazo debido a que la mayor parte de las hipotecas son contratadas a tipo variable.
En el apartado de riesgo deflactor por incidencia de los tipos de interés, España ocupa una de las situaciones más desfavorables en comparación con sus socios de la UE-15, muy lejos de los mejor situados como Alemania, Holanda o Dinamarca.
Hipotecas: variable o fija
En cualquier caso, Rodríguez señaló que las subidas de tipos afectan a largo plazo de igual manera a aquellas hipotecas contratadas a tipos fijos, a través, concretamente, de las cláusulas de caución, que contemplan una revisión del tipo contratado cuando se da un "excesivo aumento" de los tipos de referencia. Esta circunstancia supone únicamente, en opinión del presidente del RR. Acuña & Asociados, que para aquellos que contraten a tipos de interés fijos "el bofetón tendrá lugar dos años después".
Por otra parte, Rodríguez aseguró que la edificación tenderá a ralentizarse hasta ajustarse a la demanda, de forma que progresivamente irá quedando reducida a la mitad, al igual que su aportación al PIB, que pasará del 10% al 5%.
Este proceso se debe a que se ha dado una creciente demanda de inmuebles, algo positivo de cara a evitar una proceso deflactor, que, sin embargo, se ha visto superada por una sobreoferta de edificación, lo que ha llevado a la ralentización del precio de la vivienda y a los temores de una desaceleración excesivamente brusca del sector.
En este sentido, Rodríguez apuntó que los incrementos del precio de la vivienda se igualarán al IPC entre los años 2007 y 2008.
Exceso de actividad edificadora
Rodríguez indicó, por tanto, que España no cuenta con una demanda débil sino con un "exceso de actividad edificadora" que ha propiciado a un aumento de los tiempos de venta y, así, a unos menores incrementos del precio final de las viviendas.
Con todo, España sigue contando con los precios más altos de Europa en el sector de la vivienda. Así, tomando a España como base 100, sólo se ve superada por Holanda (117,12), Irlanda (117,52), Francia (122,98) y Reino Unido (129,62).
Situación en Europa
En el plano de la UE-15, la mejor posición en cuanto a endeudamiento de los hogares la ocupan Italia (8,77) y Grecia (7,83), mientras que la peor la ostentan Holanda (1,70) y Dinamarca (2,14).
La situación respecto a la demanda indica que Irlanda (7,69), Grecia (7,45) y Luxemburgo (7,37) son los países con una demanda más fuerte, mientras que Italia (5,02), Francia (4,92) y Portugal (4,86) serían aquellos con una demanda más débil en término relativos.
En el capítulo de vulnerabilidad en cuanto al mercado de viviendas de alquiler, Grecia (9,00) encuentra la situación más favorable junto a España (9,00), mientras que en países como Alemania (2,68), Suecia (3,00) o Dinamarca (3,12), los mercados arrendaticios sí suponen un factor de riesgo de deflación.
Por último, Italia (1,20), Grecia (1,22) y Portugal (1,22), junto a España (1,21), cuentan con los préstamos hipotecarios a tipo variable como uno de los más intensos factores de riesgo de deflación, frente a Alemania (9,00), Holanda (8,45) o Dinamarca (7,89).
