El dinamismo del mercado de oficinas es un hecho. La demanda es más fuerte que la oferta. Según los datos de la consultora JLL, en Madrid la superficie disponible asciende a 1.639.000 m2, lo que corresponde a una tasa de desocupación del 10,8% a cierre de 2017, cayendo 98 puntos básicos desde principios de año. Más noticias en la revista gratuita elEconomista Inmobiliaria
Si nos vamos a Barcelona, la disponibilidad inmediata ha descendido hasta los 456.000 m2, lo que sitúa la tasa de desocupación en el 7,6%, descendiendo 58 puntos básicos. La disponibilidad ha bajado hasta niveles del año 2008. Y la consultora prevé que dicha tendencia seguirá al alza debido a la escasez de oferta disponible y los niveles sólidos de contratación.
Además, gran parte del espacio disponible en Madrid es de calidad media, y en su mayoría se distribuye entre superficies medianas y pequeñas. Según la firma, tan solo el 15% de la disponibilidad inmediata es de Grado A, a pesar del gran atractivo de estos edificios para las mejores empresas.
Así, más del 40% de los traslados que se llevaron a cabo en la capital en 2017 fueron en oficinas de máxima calidad, mientras que ese porcentaje asciende a un 54% en Barcelona, segñun JLL. Los propietarios, conscientes de esta situación, están relanzando parte de sus portfolios mediante acciones cada vez más novedosas, como por ejemplo la integración del concepto de ciclo circadiano para lograr una iluminación biológicamente eficiente en el edificio Oxxeo de Gmp, o la implantación de un sistema de inteligencia virtual pionero en el mundo realizada en el edificio Virto de Axiare.
En Madrid, los proyectos de nueva construcción para 2018 y 2019 totalizan unos 340.000 metros cuadrados, mientras que en Barcelona suman unos 290.000 metros cuadrados, siendo los principales promotores los fondos internacionales, las socimis de nueva creación y las patrimonialistas tradicionales reconvertidas a socimis.
"En Madrid no existe problema de escasez de suelo para uso de oficinas, aunque sí hay que matizar que cualquier zona no es válida; las empresas prefieren estar ubicadas en zonas empresariales consolidadas, con buenos transportes públicos y servicios. En el caso de Barcelona, con los datos actuales de disponibilidad (7,5%), se garantiza que seguirán promoviéndose nuevos desarrollos en la Ciudad Condal. Aparte de zonas fuera de ciudad, como el Llobregat o el Vallés, donde quedan bolsas de suelo y también en la zona del 22@ y del entorno Fira, que no han sufrido todavía su reconversión total de uso industrial a oficinas", afirma Ángel Estebaranz, director nacional de Agencia Oficinas de Savills Aguirre Newman.
En cuanto a la demanda del cliente final, si en la época de crisis la tendencia era buscar ubicaciones en la periferia donde el precio fuera más barato, ahora se busca el centro de la ciudad. "Los millennials quieren trabajar en ubicaciones céntricas que les permitan tener fácil acceso a medios de transporte y a una amplia variedad de servicios. Además, para algunos negocios la cercanía al cliente resulta clave, así como el posicionamiento de marca, que se ve favorecido por edificios emblemáticos ubicados en localizaciones atractivas", asegura José Miguel Setién, director de Mercado de Oficinas de JLL en España.
En este sentido, Antonio Pan de Soraluce, managing de Capital Markets de Colliers International.apunta que "echamos en falta más espacio moderno y de calidad en el centro, con buenas comunicaciones y mejores servicios, tanto en Madrid como en Barcelona. La tendencia es ir hacia edificios cada vez más flexibles y que integren correctamente varios usos en un mismo complejo como el proyecto de Colonial que construirá en el eje de Méndez Álvaro, en Madrid, uno de los mayores complejos de oficinas de la capital, sobre 60.000 metros que se distribuirá en dos parcelas, destinadas a oficinas y uso residencial es un proyecto con valor añadido".
"Aaunque podía pensarse que la promoción de nuevos desarrollos en áreas nuevas podría ser la mejor opción para solucinar los problemas de ofertas de calidad en áreas prime, pienso que la solución y la fórmula del éxito pasa por combinarlos con la rehabilitación y reforma integral de edificios en zonas consolidadas", explica Setién.
"Esta idea ya se ha ido plasmando a lo largo de 2017, con la rehabilitación íntegra de proyectos tan emblemáticos como Castellana 77, Castellana 81 o Torre Europa en Madrid o Fontanella 12, en Barcelona. De este modo, se están sacando al mercado inmuebles con las últimas tecnologías y las mejores calidades en términos de construcción y sostenibilidad, sin renunciar a la ubicación que demandan las compañías", afirma el directivo.
Nueva oferta en dos años
En Madrid, los proyectos de nueva construcciónse concentran principalmente en el cuadrante noreste de la ciudad -entre la A2 y la A1-. En el año 2018 destacan desarrollos como Oxxeo de GMP en Las Tablas (14.000 m2), Helios de Hispania junto a Campo de las Naciones (34.000 m2), Torre Chamartín de Merlin (17.500 m2) o Príncipe de Vergara 112 de Colonial (11.500 m2).
En el caso de Barcelona, se centran principalmente en las Nuevas Zonas de Negocio. La mayoría de la nueva oferta se concentra así en la zona del 22@ con un 50% del total. Uno de los proyectos más importante es el complejo Luxa, promovido por Castellví y Stoneweg en el 22@ de 17.000 m2 ya prealquilado en su totalidad.
