Las principales inmobiliarias de los grandes bancos -BBVA, Caixabank, Santander, Sabadell y Popular- se recapitalizaron el pasado año en una cuantía colosal para engullir miles de inmuebles adjudicados, absorber pérdidas y sanear el balance de acuerdo a los criterios, más exigentes, fijados por los reguladores. Entre todas sumaron, al menos, una decena de operaciones que exceden los 8.900 millones de euros, si bien no siempre medió inyección de recursos procedentes del banco dueño sino que se efectuó al serles transferidas carteras de pisos o edificios procedentes del grupo.
Caixabank protagoniza el desembolso en efectivo más elevado, con dos ampliaciones de capital por valor de 2.500 millones de euros en BuildingCenter -2.000 millones en aportación dineraria y 500 millones en prima de emisión-. En paralelo ejecutó otras transacciones por un total de 322 millones en Vip Gestión de Inmuebles, algunas sin inyecciones de fondos sino por la cesión de inmuebles procedente del absorbido Banco de Valencia. El fin último es adecuar la estructura financiera de las subsidiarias para que mantengan un nivel de fondos propios acorde a un patrimonio bajo gestión creciente en la media que incorporaron activos de Banca Cívica y Valencia y sigue el goteo de adjudicaciones por la morosidad.
'Saldar deudas'
La operación mayor se gestó en BBVA. El banco suscribió el 27 de diciembre una ampliación de capital en Anida valorada en 4.000 millones, un apunte técnico que permitió a la filial saldar un crédito intragrupo otorgado por BBVA. Pero también ayudó a la inmobiliaria a recomponer unos fondos propios que en 2012 eran negativos en unos 3.100 millones ya que soporta la mayor parte de las provisiones impuestas con conocidos como decretos 'De Guindos'. Su efecto en resultados y capital del banco es nulo.
La decisión del Santander de integrar sus inmuebles y los procedentes de Banif en Altamira obligó a esta última a ampliar capital en 988 millones -Mesena, perteneciente a Banesto, fue incorporada el ejercicio previo-. Algo parecido ocurrió con el Popular en Aliseda. Esta sociedad ha efectuado varias operaciones por valor de 593 millones al recibir las carteras del Pastor y el proceso continúa abierto.
La normativa obligó a la banca a segregar sus activos tóxicos en filiales especializadas, al estilo de la evacuación de carteras de la entidades con ayudas al banco malo o Sareb, para sanear la exposición.
El Popular cuenta con el año extra de margen para concluir el proceso otorgado por el regulador a entidades involucradas en fusiones. Tanto en su caso como en el Santander no media inyección de recursos y suscribieron las ampliaciones con aportaciones de pisos, edificios, etc. El Sabadell facilitó a su vez 100 millones a Solvia en una ampliación por 500 millones -400 millones en prima de emisión-.
Las filiales inmobiliarias son todavía fuente de preocupación. Las principales subsidirias de estas cinco entidades encajaron aún en 2013 pérdidas conjuntas superiores a 5.080 millones. Pesaron los esfuerzos en dotaciones y los agresivos descuentos aplicados para acelerar la comercialización de los pisos en un mercado donde las ventas son aún discretas.
El interés, máximo, en acelerar las desinversiones ha provocado varias reacciones. Por un lado, las entidades tienden a acumular provisiones superiores a las requeridas -del 35% en pisos terminados, 65 en edificios en construcción o el 80 en suelos- para evitar quebrantos adicionales si ofrecen rebajas sustanciosas para colocarlos.
El lastre de las provisiones
Se ha generalizado la búsqueda de especialistas a los que transferir las plataformas que se ocupan de vender los activos alojados en las inmobiliarias. El Popular fue el último en adjudicar el 51% de la gestión de Aliseda a Kennedy Wilson y Värde Partners por 815 millones. Antes Santander se deshizo del 85% de Altamira en favor de Apollo por 664 millones; y CaixaBank colocó Servihabitat por 310 millones a TPG. BBVA no prevé emularlos y Sabadell prefiere incorporar un socio industrial, sin perder el control de la gestión.
Los banqueros son relativamente optimistas sobre la evolución de un mercado de la vivienda donde algunos expertos hablan de tensiones en la demanda en ciertas regiones y zonas y pronostican ya subidas de precios en el ejercicio 2015. Se confía en que el interés creciente de fondos internacionales ayude a dinamizar las desinversiones.
Sin embargo, la entrada de nuevos adjudicados no ha cesado. La aún débil recuperación económica es insuficiente para revertir un avance de los impagos que, en su último tramo, se materializa en embargos y adjudicaciones de viviendas.
Las inmobiliarias cotizadas recortan su deuda
