Por qué se dispara el precio de la vivienda en Europa en medio de la crisis económica

La crisis económica generada por el covid-19 ha vapuleado la economía europea. El PIB de la zona euro se ha hundido un 6,6% en 2020 y el de España un 10,8%, cifras sin parangón en tiempos de paz. Además, la economía se ha vuelto a contraer (doble recesión) en el primer trimestre de 2021 (enero-marzo). Sin embargo, estos datos contrastan con el fuerte auge de los precios de la vivienda en gran parte de Europa (un 5,1% según la Comisión Europea y subiendo). Se habla de escasez de vivienda y precios disparados en Holanda, Alemania, Dinamarca... Mientras que en España el precio de la vivienda ha comenzado a repuntar tras la 'tensa calma' de 2020. ¿Qué está pasando en esta crisis para que los precios de la vivienda suban mientras que la economía cae?

Según los propios datos de la Comisión Europea (Eurostat), durante la crisis de 2009-2013, los precios de la vivienda en la zona euro cayeron, arrastrados en gran parte por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria de países como España o Irlanda. Sin embargo, esta vez la vivienda no solo sube de forma casi generalizada, sino que además lo hace con la mayor intensidad desde 2006.

Mathias Pleissner y Reber Acar, analistas de la agencia alemana Scope Ratings añaden que con su base de datos los precios de la vivienda en Europa han subido en 2020 más que en cualquier otro momento de la última década. Los datos que maneja esta agencia alemana hablan de un alza de precios superior al que publica la propia Comisión Europea: "Los precios de la vivienda en Europa aumentaron de media un 6,2% en 2020. Esta cifra duplica la tasa anual de la última década y es incluso superior al crecimiento de los últimos cinco años, que fueron muy positivos desde el punto de vista económico", aseguran estos expertos.

Son muchas las razones que pueden explicar este desacoplamiento entre los precios de la vivienda y la economía real. Por un lado, las políticas sin precedentes de bancos centrales y gobiernos para contrarrestar el golpe de la crisis han protegido a la población (que no se ha visto obligada a vender su vivienda para resistir) a través de las ayudas como los erte, las moratorias en las hipotecas... Las familias, en su mayoría, no han tenido que 'malvender' su casa para aguantar durante esta crisis, al menos hasta la fecha, por lo que la oferta de vivienda a la venta (un factor que presiona a la baja los precios) no ha crecido.

Además, las perspectivas de una crisis profunda, pero que iba a ser en principio muy corta ha llevado a muchos propietarios a aguantar hasta el final. "Algunos vendedores se han mostrado reacios a poner en venta sus propiedades, retrasando su decisión con la esperanza de un mejor momento, un panorama posterior al covid-19. Esto ha contribuido a una cierta escasez de oferta en Europa en el último año. Por otro lado, el número medio de días que están en el mercado un inmueble ha aumentado en algunos países, como Bulgaria, Francia y Alemania", aseguran desde Remax Europa.

Los economistas de ING han realizado un estudio de los grandes mercados de vivienda en la Eurozona y comparten estas hipótesis. Por ejemplo, en el caso de Alemania "la vivienda de segunda mano es la que ha impulsado la subida de precios en las ciudades con puntos críticos y con espacio limitado para construir, y ésta sigue siendo la fuerza principal detrás de unos precios al alza. Las previsiones de que la pandemia podría ralentizar o incluso revertir el crecimiento de los precios de la vivienda no se ha materializado hasta ahora".

"Pese a que las perspectivas económicas apuntan a una moderación de las tasas del crecimiento de precios, los tipos de interés tan bajos, la escasez de viviendas por la ralentización de la construcción durante la pandemia, y el hecho de que los compradores de alto patrimonio no hayan visto tan mermados sus ingresos podrían acelerar el crecimiento", apuntan Mathias Pleissner y Reber Acar, de Scope Rating.

La demanda resiste la crisis

Los analistas de ING aseguran que "con niveles récord de ahorros, acumulados principalmente por consumidores ricos, y unos tipos de interés bajos, los precios parecen aumentar aún más". Las tasas de ahorro se han disparado en Europa durante la crisis ante las restricciones que han impedido el consumo y las medidas de los gobiernos para mantener estable las rentas de las familias. Al final lo que ha sucedido es que los hogares que han logrado mantener intactas sus rentas han acumulado grandes cantidades de ahorro, que en parte se han canalizado al mercado inmobiliario en forma de inversión. Familias e inversores con poder adquisitivo han comprado vivienda en un entorno de bajos tipos de interés que incentivan la inversión en activos que tienen una rentabilidad positiva, como es el caso de la vivienda.

"Por lo que respecta a la demanda de vivienda, los tipos de interés en mínimos siguen siendo el principal motor. Asimismo, la pandemia puede haber reforzado la demanda, ya que las personas se sienten más a gusto al poseer una propiedad en épocas de teletrabajo. También porque la vivienda puede, en algunos casos, haberse vuelto aún más asequible, ya que los ahorros han tocado techo. Los compradores típicos de vivienda se ven, hasta ahora, menos afectados por el desempleo. Lo más probable es que los ahorros adicionales se destinen a la inversión", sostienen desde Scope Ratings.

Por otro lado, el confinamiento y la pandemia han incrementado el valor que las personas otorgan al hogar, que se ha convertido en casa, oficina, lugar de diversión... "En toda Europa, estamos viendo muchos más compradores buscando buenas oportunidades debido a los cambios en el estilo de vida provocados por el covid-19", explica Michael Polzler, CEO de Remax Europa. "Estos compradores anhelan más espacio dentro de sus hogares, queriendo estar más cerca de zonas verdes, así como propiedades más grandes en las zonas rurales. Nuestra red de agentes especializados en estas áreas cuenta con mayor volumen de trabajo que nunca y esperamos que esta tendencia de estilo de vida continúe a lo largo de 2021".

La construcción está congelada

Por otro lado, la crisis sí ha tenido impacto en la construcción de nueva vivienda. La inversión es un componente del PIB que suele sobrerreaccinar a los movimientos de la economía. Con la recesión, la construcción de vivienda nueva ha quedado casi congelada, al menos por un tiempo, lo que restringirá aún más la oferta y presionará al alza los precios.

Desde el banco holandés Rabobank aseguran que este es uno de los factores que está impulsado el precio de la vivienda en los Países Bajos, mientras que los analistas de ING apuntan que también lo es en Francia, donde "es probable que la oferta de vivienda nueva esté bajo presión como resultado del cierre del sector de la construcción y la caída de la productividad en 2020. Esto ejercerá presión sobre los precios de la vivienda nueva, especialmente este año en el que entran en vigor nuevas normativas medioambientales que aumentan los costes de construcción".

Los economistas de ING prevén que los precios de las propiedades en Francia aumenten este año, pero menos que en 2020 (aumentaron un 5,4%), lo harán entre un 1,5% y un 2%. "También esperamos menos dinamismo en las grandes ciudades que en las medianas, como ha sido el caso desde finales de 2020", señalan.

En el caso de la vivienda en los Países Bajos, desde Rabobank "esperan que la constante escasez de vivienda y el entorno de bajos tipos de interés sigan haciendo subir los precios de los inmuebles. Para este año, pronosticamos un sólido crecimiento del precio de la vivienda del 8%", según revelan en un informe sobre el mercado inmobiliario.

Esta vez ha sido diferente. La caída de la actividad económica ha venido acompañada de un alza de los precios de la vivienda, impulsada por una oferta contenida (congelación de la nueva construcción y menor vivienda en venta de segunda mano) y una demanda inversora que busca en la rentabilidad de la vivienda una suerte de refugio a esta era de tipos de interés bajos.