La crisis inmobiliaria China se filtra al mundo a través de los inversores forzados a malvender sus activos

La crisis inmobiliaria china lleva años generando estragos, que han acabado trasladándose al resto del mundo. Los propietarios chinos que tienen activos en Europa u otras regiones están vendiendo sus edificios para poder afrontar los problemas que tienen en su propio país. Esta necesidad de obtener liquidez puede desencadenar ventas forzosas y deprimir los precios. Es más, puede hacer evidente el agujero en el valor del ladrillo que hay en la industria.

Las subidas de los tipos de interés en las mayores economías del mundo, como Estados Unidos o Europa, han provocado una caída de un billón de dólares en el valor de las oficinas, según el presidente de la firma de inversión Starwood Capital, Barry Sternlich. Pese a que la cifra es relevante, se desconoce la extensión de la sangría, ya que las ventas de propiedades han caído considerablemente, lo que, en gran medida, impide conocer el estado del sector y actualizar los precios. En 2023, el número de operaciones cayó a su nivel más bajo en una década, ya que muchos dueños de edificios han evitado venderlos en la parte baja del ciclo.

Esta crisis lleva siendo motivo de preocupación para los reguladores y el mercado mucho tiempo. De hecho, en el último año, los problemas en el inmobiliario comercial están generando tensiones en la banca. El sector financiero concedió crédito a las promotoras durante la era del dinero barato, pero el cambio de régimen está poniendo en apuros a muchos deudores, al dispararse los costes de su deuda.

El último caso de estrés ha sido el de New York Community Bancorp (NYCB), entidad que ha reducido su dividendo y ha multiplicado sus provisiones por riesgo crediticio. Esa situación hizo saltar las alarmas y la compañía tocó esta semana mínimos de hace 27 años en bolsa. Una de las preocupaciones de los reguladores es que los problemas afloren cuando sea demasiado tarde. De hecho, el Banco Central Europeo (BCE) teme que los bancos estén tardando demasiado en anotarse esas pérdidas crediticas en sus carteras y, mientras, los reguladores británicos están analizando las valoraciones en el sector privado para cerciorarse del nivel de vulnerabilidad.

Toda esta situación ha llevado a los inversores chinos a replegar velas. Están buscando desinvertir, incluso con pérdidas, para afrontar la delicada situación en su país de origen. Necesitan liquidez para pagar sus deudas o para financiar allí sus operaciones. Cabe recordar que la demanda inmobiliaria se ha hundido y las 24 principales firmas han registrado una caída en las ventas del 45%, según los últimos datos mensuales. Eso significa que la generación de ingresos está muy tocada y que la necesidad de efectivo es elevada.

Una subsidiaria de la firma china Aoyuan Group ha tenido que vender una parcela en Canadá con un 45% de descuento. De hecho, la matriz está inmersa en el proceso de reestructuración de su deuda, que asciende a los 6.000 millones de dólares. Otro ejemplo reciente es la liquidación definitiva de Evergrande, la promotora inmobiliaria más endeudada del mundo. Acabó cayendo al no conseguir un acuerdo con sus acreedores.

"Si los vendedores están motivados a vender, el mercado podría descongelarse, lo que mejoraría la transparencia y el conocimiento de los precios reales", señala Tolu Alamutu, analista de crédito de Bloomberg Intelligence. "Las valoraciones aún tienen que caer más", añade.

La razón es que cada transacción arroja claridad sobre la tasa de capitalización, que mide el potencial retorno que implica una operación para los inversores. Posteriormente, esa medida se usa para valorar otros activos, lo que dejaría entrever el deterioro general. En consecuencia, los propietarios pueden verse obligados a inyectar más capital para asegurar la relación valor-préstamo, es decir, el porcentaje de deuda que se ha concedido por el precio total del inmueble. Al haber revisiones a la baja y no variar el nivel de apalancamiento, esa métrica sube automáticamente.

De momento, solo ha habido unas pocas ventas de inversores chinos en Europa, pero todo apunta a que las desinversiones irán a más. Otro de los casos recientes a raíz de las subidas de los tipos de interés fue la venta de un edificio de oficinas en Londres, vinculado a la promotora china Shimao Group, con un descuento del 15% solo un año después de su adquisición.

Otro caso sorprendente es el de la inmobiliaria endeudada Guangzhou R&F Properties, que ha tenido que vender su participación en un proyecto de Londres, en el barrio de Nine Elms, que en su día fue considerado uno de los mayores desarrollos inmobiliarios de Europa, por 1.690 millones de dólares a cambio de sus bonos y diez peniques. También se ha vendido en la ciudad británica un edificio de oficinas con un descuento del 60%, que había sido previamente embargado a sus propietarios chinos.

"La transparencia en los precios va a mejorar este año, ya que muchos activos tensionados van a acabar saliendo al mercado", avisaba Carol Hodgson, reponsable en investigación inmobiliaria en Europa de la gestora de JP Morgan.

Un ejemplo de ello se produjo a principios de mes, cuando un complejo de lujo en el exclusivo barrio londinense Mayfair quebró y se acogió a la liquidación. También era propiedad, en su mayoría, de inversores chinos. Probablemente, los administradores concursales buscarán compradores, lo que reflejará cuál ha sido la depreciación de las viviendas. Country Garden, otra inmobiliaria china en dificultades, está intentando vender a un precio muy bajo uno de sus proyectos al este de Londres.

Lo mismo que está ocurriendo en Europa, sucede en Australia. Hace años, los empresarios chinos entraron con fuerza en ese mercado y, actualmente, están deshaciendo posiciones. Country Garden ha desinvertido en al menos dos proyectos, uno en Sidney y otro en Melbourne.

Aunque China es el mercado en el que a los inversores más les urge vender, las tensiones inmobiliarias se extienden por el mundo. Corea del Sur es uno de los países que más apostó por la inversión en oficinas y ahora lo está pagando. En países nórdicos europeos, como Alemania o Suecia, la crisis lleva tiempo generando tensiones. En Estados Unidos también preocupa la deuda que va a vencer este año.

En parte, los daños dependerán de las tasaciones. Muchos vendedores todavía están 'motivados' con los precios de sus activos, aunque quizás no deberían, viendo la oleada de valoraciones a la baja que puede sufrir el sector.