Buenos días José Luis, me gustaría saber qué va a pasar con las promociones que llevan intentándose vender unos 3 años (aproximadamente, y sin bajadas de precio, por supuesto). Según tengo entendido las promotoras tenían unos créditos que habían sido prorrogados por la banca en el 2009 y vencían a finales de este año... ¿se las quedará el banco? ¿Quebrarán las constructoras haciendo bajar los bancos el precio de las mismas asumiendo éstos pérdidas? Muchas gracias por contestar, un saludo.
En muchos casos, sobre todo de grandes promotoras, se están produciendo segundas y terceras refinanciaciones. Los bancos prefieren hacer esto que asumir mayores tasas de mora y de daciones en pago. Piensa que cualquiera de las grandes tiene una deuda de 5 o 6.000 millones y eso haría temblar el balance de cualquier banco o caja.
Tengo un pequeño chalet en Ávila, pero muy céntrico, ¿cree que estando tan bien situado podrá bajar como dicen que han bajado los que están alejados del centro? Aunque no creo que bajen mucho más de lo que han bajado. Un cordial saludo.
Dicen los americanos que la clave en inmobiliaria es "location, location, location". Sin duda, una buena ubicación garantiza una mejor defensa del precio, pero no lo es todo. El producto tiene que ser atractivo por sí mismo. En zonas de Madrid pensamos que el ajuste ya se ha producido.
Buenos días, por tener dificultades para poder pagar mi hipoteca debo vender mi casa. Se trata de un piso de 62 metros cuadrados, dos dormitorios y dependencias en Nueva Numancia Madrid, comprado en 2006 por 220.000 euros a la constructora. ¿Cuanto estima que hoy puede valer? Gracias
Los precios de 2006 eran ciertamente de burbuja, casi casi en lo más alto. Yo creo (es una opinión muy a priori) que lo normal para venderlo rápidamente es aplicar un descuento de alrededor de un 40%. Pero, ojo, lo más importante hoy día es que el comprador tenga financiación: ahí está la clave.
Hola José Luis. En primer lugar felicitarle por su libro. En segundo lugar quería hacerle dos preguntas: 1) ¿Por qué en otros países donde ha habido una burbuja inmobiliaria los precios han terminado por ''derrumbarse'' y en nuestro país no es así? 2) La pregunta del millón ¿hasta dónde cree que bajarán los precios viendo como en la actualidad no se vende nada? ¿Vamos a tener alto desempleo para un buen ''rato'' y el grifo de la financiación está cerrado? Gracias.
Ayer explicaba en mi post que hemos optado por un estilo japonés de enfrentarnos a la crisis; es decir, digestión lenta. El motivo: evitar males mayores a los bancos y cajas. En otros lugares no ha sido así: el estado ha entrado a recapitalizar algún banco. Además, no hay mecanismos rápidos de ajuste, como la famosa dación en pago. De precios: llegaremos a la normalidad cuando estemos en niveles de años 2000/2001.
Buenos días José Luis, enhorabuena por su libro. Usted dice que los precios de la vivienda deberían bajar aún más pero que no lo hacen, entre otras cosas, porque ''con tipos todavía artifialmente bajos, a los propietarios no les aprieta el zapato lo suficiente''. No entiendo a qué se refiere. ¿Podría aclarármelo por favor? Muchas gracias, Carlos.
Con esa frase quiero decir que, dado que estamos en un mercado de hipotecas variables, si los tipos no estuvieran intervenidos como están y, por tanto, el euribor fuera la verdadera medida del riesgo de prestar a bancos, este (el euribor) estaría mucho más alto. Por tanto, las cuotas hipotecarias serían muy altas, inasumibles para muchas economías, que se verían abocadas a vender.
Hola buenas, ¿seguirá cayendo el precio de la vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona? ¿crees que en grandes ciudades a llegado a suelo?
Depende de las zonas y de los barrios; del stock que exista en cada uno de ellos y, sobre todo, de la mayor o menor facilidad de financiación (lo cual tiene también que ver con la "calidad" del comprador a ojos de un banco: por eso prestan más y mejor a clientes acomodados y por eso el ajuste es más claro en zonas bien ubicadas o de alto standing).
Hola, tengo entendido que algunas gestoras inmobiliarias ofrecen a los propietarios de viviendas seguros de alquiler contra impagos o desperfectos en la vivienda. ¿Realmente estos seguros protegen frente a esas situaciones? ¿Merece la pena contratarlos aunque esto suponga un coste adicional al arrendador? Muchas gracias.
Desconozco el contenido de esos seguros y si son o no rentables dado el riesgo asumido. Sí te puedo decir que la Sociedad Pública de Alquiler también ofrece algo parecido y, de momento, no está teniendo mucho éxito en la captación de viviendas. De todas maneras, una de las claves para reactivar el mercado del alquiler (y que ayudaría a pasar mejor la crisis) es mejorar la posición del propietario que, actualmente, tiene pavor. De hecho, por lo que se ha publicado, el tema se va a endurecer con la ley de igualdad que está preparando la ministra Pajín, que obligará al propietario a justificar por qué no alquila a alguien por razones, de raza, sexo, etc, etc.
Buenos días D. José Luis, querría saber el precio medio del metro cuadrado de vivienda usada de más de 15 años en la Avenida de Europa de Pozuelo. O bien, me indique alguna fuente donde poder consultarlo. Gracias y que pase un buen día.
No lo sé. Un par de consejos: los portales de Internet ofrecen muchísima oferta de segunda mano, entre y compruebe el precio medio. A eso, descuéntele un 10-20% por negociación. Además, algunas sociedades de tasación están sacando aplicaciones para Iphone que permiten conocer precios medios de la zona en la que uno está ubicado.
¿Cree que la fuga de extranjeros a sus países de origen y la fuga de una generación de españoles jóvenes nacidos entre el 80 y 90 puede ser otro factor a tener en cuenta que acelere el desinfle de la burbuja?
No se están yendo tantos extranjeros como para afectar al mercado. La fuga de jóvenes españoles, si es que se produce, también tiene su lado positivo para nuestra economía (como la emigración de los 60 y 70). De todas maneras, si se van, será algo coyuntural, supongo que en cuanto esto empiece a funcionar volverán. Yo no lo contemplo como una causa de aceleración del desinfle; no he pensado sobre ello.
Buenos días José Luis, he leído tu libro y lo recomiendo, y me gustaría saber tu opinión sobre si ves ventajas en hacer una buena norma sobre la Hipoteca Inversa, como una solución de complemento para las personas que han trabajado toda su vida y se encuentran ahora con unas pensiones ridículas y que tienen que compartir con sus hijos. Un saludo, Eiko.
Estos días se habla mucho de la hipoteca inversa. Me da un poco de miedo que se ponga de moda: estamos con tipos muy bajos y se puede dar la vuelta. Es el único patrimonio ganado en la vida de muchos jubilados Me da la sensación de que está creciendo porque es un producto de verdadera crisis: como no nos llega, tiramos de la vivienda. Cuidado.
Buenos días José Luis, seguro que esta pregunta ya se la han formulado muchas veces, ¿es buen momento para comprar? ¿cree que el precio de la vivienda se ajustará a los salarios? En mi caso en cuestión estoy pensando en comprar una vivienda en la zona norte de Madrid, he visitado varias promociones de obra nueva con unas diferencias considerables de hasta 80.000 euros. Saludos.
Al que compre ahora un par de consejos. Hazte tu propio stress test: comprueba que con un euribor al 4 o 5% puedes seguir pagando sin morir en el intento y segundo, entérate del precio que pagarías por esa misma vivienda en alquiler: si eso es una rentabilidad anual superior al 4%, ok; si es inferior, con cuidado.
Buenos días José Luis, mi pregunta es la siguiente. En el año 2002 inicié una hipoteca a 35 años en yenes, tristemente ahora me encuentro con que la divisa ha pasado de 155 a 115 y que con la crisis que llevamos, que debo más que cuando solicité dicha hipoteca. ¿Algún consejo para un mileurista muy preocupado? Muchas gracias.
Conozco la problemática, y es difícil tomar una decisión a toro pasado. Yo creo que esperaría a un cambio de tendencia. Porque, claro, si la cambias ahora a euros te va costar muchísimo. La bajada del tipo de cambio fue muy brusca, entiendo que en algún momento volverá a su ser. No obstante, recomiendo que hables con algún financiero que sepa de tipo de cambio. Te hablo más por intuición.
Buenos días, desde el punto de vista de un propietario, ¿es mejor vender ya la vivienda antes de que los precios se desplomen o, por el contrario, ponerla en alquiler esperando que en el plazo de 4 ó 5 años se recuperen los precios y venderla entonces? Gracias y un saludo, Lucas.
Pase lo que pase, nuestro mercado va a estar en atonía muchos años, más de cuatro o cinco. No pensemos que de repente un día todo volverá a ser como antes. Japón lleva quince o veinte años sin levantar cabeza. Lo que quiero decir es que, si al precio que se puede vender ahora, es interesante para usted, hágalo. Y si no, asuma un largo periodo. Si la renta cubre costes y le permite ganar algo, a lo mejor es lo que tiene que hacer.
Buenos días, mi pregunta es: ¿cuántas primeras viviendas puede uno desgravarse fiscalmente a lo largo de la vida (se entiende hasta el 2010)? Se debe haber vendido la anterior para desgravarse la nueva? Muchas gracias por anticipado, Francesc Xavier.
No soy fiscalista, pero entiendo que la desgravación es aplicable a lo que se considera "vivienda habitual", con independencia de si te has cambiado de casa dos o tres veces.
¿Cree que el gobierno realizará próximamente o en los próximos años rebajas de precios en los módulos de protección oficial en los municipios más caros, zona A, como Barcelona y su área metropolitana?
Yo creo que no, porque eso supondría una rebaja, de un día para otro, en el valor de los activos (en este caso, solares para VP) que son propiedad de promotoras y bancos. Me extrañaría que hicieran esto cuando, hasta la fecha, han hecho justo lo contrario. Por ejemplo, la ley del Suelo que aprobó el gobierno actual, decía que si en 3 años no se desarrollaban los suelos urbanizables existentes, pasarían a valorarse como rústicos. Pues bien, el Gobierno ha prorrogado el plazo. En caso contrario, los balances de los bancos sufrirían mucho más de lo que ya sufren.
Hola, ¿crees que es mejor esperar a las elecciones para comprar un piso? Creo que ganará el PP y volverá a poner la desgravación por vivienda. Gracias.
Ellos han dicho que la van a recuperar. También han dicho que, aunque hayas comprado en 2011, te podrás beneficiar de ella a partir de 2012. Lo que no han dejado claro es si también tendrá efecto retroactivo para este año. Y yo, desde mi blog, les he pedido que lo hagan. Y lo reitero ahora: ¿Señor Rajoy, tendrá efecto retroactivo la desgravación? Más que nada, para que la gente no tome sus decisiones en función de esto.
Hola, ¿qué porcentaje cree que deberían bajar los pisos? Gracias.
Para mí, lo normal son precios de 2000/2001. Sobre máximos de 2007, supone un descuento medio de entre el 40 y el 50%. Siempre y cuando se mantenga un criterio de financiación razonable (euribor + diferencial entre el 1 y 1,5; amortización en máximo 30 años, y financiación nunca superior al 80% del precio).
Buenos días, tengo unos ahorrillos, aproximadamente 3.000 euros, el banco me niega una hipoteca, el brent no para de subir, y gas natural me ha subido el pago por ppv para ver el Betis, ¿qué me recomienda? Un beso.
Pues no los malgaste (por lo que pueda venir), e invierta algo en algún lugar con poco riesgo. A mí me suena bien la salida a bolsa de Loterías, por ejemplo ;-))) Y siga viendo el Betis, que además está en primera.
Buenos días José Luis, ¿es buena compra una vivienda habitual en Valdebebas (Madrid)? Es decir, por situación del barrio, zona, ect. Gracias.
El barrio es muy atractivo: un parque gigante, lago, gran centro comercial, Yo, que no vivo muy lejos de allí, es uno de los sitios que más me gustan de Madrid. Ahora, si eres del Barça, a lo mejor sufres
Buenas tardes José Luis, me he comprado un piso en Valencia capital al lado de mis padres y me ha costado 187.000 euros con IVA incluido, con garaje, 3 habitaciones y 2 baños (son 80 metros útiles). Es una promoción de VPO, con lo que me darán ayudas porque está sujeto al año 2009 y las subvenciones las tienen aprovadas... Me lo dan para el año que viene y estoy pagando ya las letras... con lo que a la hora de pedir el préstamo se me quedará en 137.000 euros... ¿cómo ves la compra? Muchas gracias por tu opinión.
Me parece una muy buena compra. Te aconsejaría que empezaras a mirar ya la financiación. No es una gran cantidad (y desconozco tu situación laboral, ingresos, etc.) pero están tumbando muchas operaciones en los últimos tiempos. En la pregunta anterior, que era sobre Valdebebas (Madrid), es un buen ejemplo de lo que estoy diciendo: hay un problema de cooperativas ya con todas las viviendas colocadas que les están negando la financiación.
Buenos días José Luis, yo aún estoy pendiente de comprarme mi primera vivienda, pero como la tendencia de dicho precio sigue siendo bajista, aún no me he decidido. Mi ''teoría'' es que el mejor momento para comprar una vivienda es cuando dichos precios vuelvan a subir porque querrá decir que han dejado de bajar. 1) ¿Le parece acertada mi ''teoría''? 2) O si no, ¿tiene usted otra opinión sobre, según que datos, cuándo podría ser el momento adecuado para comprar una vivienda? Un saludo y muchas gracias por su ayuda. Jorge.
Estás aplicando la misma teoría que se trasluce en el dicho "que la última peseta se la lleve otro". En efecto, no se puede pretender ser el más listo comprando en el momento más bajo ni vendiendo en el más caro, pues hay un gran riesgo de que no te vaya como habías pensado. Si no tienes prisa no corras. Ahora bien, si detectas una oportunidad clara, tampoco la dejes escapar: una cosa son las medias y otra los casos concretos.
La vivienda sin vender es muy hetereogénea, creo que hay miles de vivendas que ni regaladas, pero ¿se puede estimar sobre la oferta disponible cuántas hay de este tipo sobre las de consumo de toda la vida? Y en su caso , ¿para cuánto tiempo sin poner nueva vivenda hay oferta? Insisto despreciando las Seseñas de turno y las de los montes de Murcia y Almería por ejemplo.
La mayoría del stock es de vivienda de segunda residencia, seguido de la primera vivienda muy periférica (como los Seseñas) en muchas ciudades ya escasea. El problema es que un promotor que quiera empezar a construir en un sitio donde ya no hay vivienda, no va a poder hacerlo (al menos con la "ayuda" financiera de un banco) y eso es un problema a la larga. De todas maneras, cuando el precio se ajusta, se vende bien. Estuve hace poco en Valdeluz (un Seseña que hay en Guadalajara) y en una promoción habían bajado el precio hasta ciento y pocos mil euros la unidad. Resultado: se habían vendido veintitantas viviendas en unas semanas.
Buenos días, Sr. Ruiz. ¿De verdad piensa que un euribor alto arreglaría el mercado inmobiliario? ¿No cree que es una simplificación, pensando que la población tiene en su mayoría más de una vivienda? Dicho de otra manera ¿no cree que un euribor alto abocaría al impago de la hipoteca, su posterior ejecución judicial y embargo, mayor stock de viviendas en propiedad de los bancos, menor consumo, etc.? O sea, ¿la ruina del país? Gracias.
Yo no digo que esa sea la solución para que se arregle, lo que digo es que hoy en día el euribor no flota libremente, no refleja el verdadero riesgo que existe de prestar entre los bancos. Entendámoslo como una ayuda que los Estados nos están haciendo a los particulares (también a los bancos). Sin duda pasaría algo de lo que usted dice, un ajuste muy severo. Piense, en cualquier caso, que esto nos pasa por haber apostado por el modelo de riesgo del tipo variable. En Francia o en Alemania, a los ciudadanos les importa un "pepino" lo que pase con el euribor, porque funcionan con tipos fijos, como aquí antes del boom.
Hola José Luis, la noticia de última hora es que según Asprima habrá un repunte importante de venta de piso en el siguente sementre ¿qué opinas al respecto? Enhorabuena por tu libro. Enrique
Mis datos, hasta mayo, son muy malos. Y la pinta es que vaya a continuar así. Especialmente, porque tanto Santander como BBVA han declarado que "ya es hora de que España se desapalanque". El primero estima que hay que retirar del mercado préstamos por valor de 300.000 millones de euros (30% de nuestro PIB).
¿Es cierto que se podría llegar a un punto en el que sería más rentable destruir vivienda a medio hacer o ya construida pero vacía? Muchas gracias.
La vivienda a medio hacer, si no se termina, se deteriora muchísimo, y al final compensa tirarla. La terminada, a mí me parece una burrada destruirla, creo que hay que ser más imaginativos y buscar salidas a lo que hay. No olvidemos que, a cierto precio, TODO se vende. El inmenso stock (que lo es) te aseguro que se vendería enseguida (a particulares, fondos, inversores, etc.) si el precio fuera muy bajo. Lo mismo para alquiler. Destruir no me parece sano.
Despedida
Ha sido un placer compartir con todos vosotros este rato y espero haberos transmitido mis sensaciones sobre cómo están las cosas. Si elEconomista.es tiene a bien invitarme otro día, aquí estaré. Gracias a todos y os invito a pasaros por mi blog http://adiosladrilloadios.libremercado.com para cualquier otra consulta o comentario. José Luis Ruiz Bartolomé.