La crisis de la vivienda de España pasa por Viena: ¿solución definitiva o un ejemplo peligroso?

La vivienda se ha convertido en la primera preocupación de los españoles, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). No resulta extraño atendiendo a la poderosa subida de precios que están protagonizando los inmuebles en los últimos años, unos incrementos que en las ciudades más 'calientes' (Madrid, Barcelona, Málaga...) han superado el 10% interanual en varios trimestres. El problema es real, no tiene solución a corto plazo (al menos no parece que alguien la vaya a encontrar) y ya supone un serio riesgo para la economía en su conjunto. Por ello, ante la falta de ideas, los expertos y los medios alzan la vista y buscan modelos de éxito en otros países. El más mediático de todos es, probablemente, el modelo de Viena, donde la vivienda pública con alquileres sociales es claramente dominante y ha convertido a la capital austriaca en una de las ciudades con inmuebles más asequibles. ¿Tendría sentido que España y sus ciudades copiaran ese modelo? La respuesta no es sencilla. Parece claro que el resultado a primera vista es positivo (al menos en las estadísticas), pero cómo sería el camino para llegar a ese punto y cuál sería el precio son las preguntas que cuestionan copiar este modelo.

Desde hace décadas, Viena es presentada como un referente global en vivienda social. Con el 60% de su población residiendo en viviendas de alquiler social (unas 210.000 viviendas bajo este régimen), ya sea en propiedades municipales o en unidades apoyadas por el gobierno, la capital austriaca ha conseguido lo que pocas ciudades han logrado: estabilidad en los precios del alquiler y un parque de vivienda accesible. Los que apoyan este modelo basan su argumentación en los incontestables datos de asequibilidad y de precios de los alquileres. Los que creen que no es el camino a seguir dan una batería de argumentos no menos convincentes que van desde el larguísimo camino que ha seguido la ciudad para lograr esta meta, pasando por el gran coste económico y concluyendo que el caso de Austria y Viena es singular porque la población no ha crecido como está aumentando en España o porque en Viena se construyen (oferta) muchas más viviendas por habitante de las que se hacen en España, por ejemplo. Como siempre, el 'éxito' del modelo vienés es un caso multifactorial.

Un espejo en el que mirarse

Uno de los defensores de que Viena es un espejo en el que mirarse en cuanto al modelo de vivienda es el arquitecto y urbanista Gerardo Roger. Entrevistado por elEconomista.es, este experto, que en los 80 dirigió el urbanismo de Almería, en los 90 el de la Comunidad Valenciana y que ha redactado numerosos planes proyectos y leyes urbanísticas, tiene claro que la solución a la crisis que atraviesa España en materia de acceso a la vivienda es la conformación de un potente parque de vivienda pública que se destine al alquiler y que en todo momento mantenga la titularidad pública.

"Si vas a Viena y coges la línea 4 de Metro, llegas a una actuación llamada Karl Marx Hof, que se hizo en la década de 1920, con una arquitectura espectacular. Es un complejo con más de 1.000 viviendas sociales en alquiler y con patios y jardines interiores. Ahí vive gente pagando rentas de 500 euros al mes, siendo el poder adquisitivo en Viena más alto que aquí. Allí la gran mayoría de los ciudadanos tiene el problema de la vivienda resuelto. Es lo que tendríamos que hacer aquí. Es pensar a medio y largo plazo", expone Roger.

Para el arquitecto, la brecha es reveladora en sí misma: "En España, solo el 2,5% del parque de vivienda total es para vivienda social, cuando en países como Austria o Bélgica es del 30%". El experto lamenta la 'descapitalización' que se ha producido en los últimos años en términos de vivienda social: "Si hubiéramos hecho antes lo que el resto de Europa, deberíamos tener ahora mismo tres millones de viviendas sociales para alquiler asequible en vez de 300.000". Detrás de esta caída -según los cálculos de Roger, desde la Transición se habrán construido más de cuatro millones de viviendas protegidas y solo quedan esas 300.000-, está la "terrible" medida, en palabras del experto, de permitir su venta en el mercado libre a los 10-15 años. "Hemos tirado por la ventana ese patrimonio", exclama.

El no haber actuado antes ha generado un gran desequilibrio. El déficit de más de dos millones de vivienda pública respecto a los estándares de otras zonas de Europa es, para Roger, el gran culpable de la actual situación, llegando a metaforizar el arquitecto que, en términos de crisis de acceso a la vivienda, "si Europa tiene un catarro, España tiene casi un cáncer". La única forma de resolverlo, tiene claro el urbanista, es constituir una potente empresa pública que construya unas 50.000 viviendas al año durante 40 años, receta que ya defendió hace meses en una comparecencia en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados. El arquitecto la considera una cifra muy asumible si se compara con las 300.000 viviendas al año que se construían de media en España hasta el cambio de siglo y, por supuesto, las 600.000 y 700.000 de la burbuja.

Un modelo 'peligroso': tu casero es el alcalde

El gran problema ahora es que ya parece demasiado tarde para que este tipo de políticas tengan un impacto en el corto plazo. Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, advierte en declaraciones también a elEconomista.es que no se puede extrapolar el caso de la capital austriaca a España porque "Viena ha tardado 100 años en hacer ese stock de 60-65% de gente viviendo de alquiler social. Y uno puede decir, bueno, pues empezamos ahora. Eso no lo vamos a ver, ni siquiera lo van a ver los jóvenes que buscan hoy emanciparse".

Iniciativas calcadas a las de Viena puede llevar también a otro tipo de problemas como puede ser la excesiva dependencia del sector público y, por ende, del sistema político. Nasarre asegura que Viena es el mejor ejemplo de esto: "En 100 años, que es lo que ha llevado construir todas esas viviendas, solo ha mandado un partido político en Viena. Uno solo. O bien él solo o en coalición. Excepto unos pocos años de la época fascista. Entonces, ¿cómo explica uno que durante esos 100 años haya mandado solamente un partido político? Bueno, porque naturalmente, y ahí los investigadores lo han demostrado, hay una relación clarísima de nepotismo... de corrupción. Es una corruptela masiva en lo que se refiere a quién se conceden esas viviendas, al riesgo que había de no votar a ese alcalde (podías perder la vivienda)... Te coloco aquí, coloca a mi primo en esa casa, etc. Esto está más que demostrado académicamente: nadie vota contra su casero", sentencia el profesor de universidad.

"Si tú estás de alquiler, ¿tú le llevarías la contraria al casero por la mañana? Te lo encuentras en el portal y te dice luego buenos días, ¿qué le vas a decir? ¿'Buenos días' serán para usted? No, porque al día siguiente te vas a la calle, porque su hijo de repente necesita la casa. Pues imagínate eso a nivel de ciudad. Una ciudad entera en la que el alcalde en sus discursos deje entrever que, si no me votáis, pues resulta que igual tenéis que marchar de vuestras casas. Porque el que viene después, cuidado, que es muy peligroso y te va a echar. Tu casero es el alcalde. Eso es un terrible efecto de democracia y de libertad individual", culmina Nasarre.

Además, existe otra cuestión, que es qué ocurre con los que llegan nuevos, con los que vienen de fuera o quieren emanciparse en Viena. "Están fuera de combate. No hay mercado. El mercado privado es hipercarísimo. Es es muy pequeño. ¿Por qué sucede esto? Porque la mayor parte es social y está controlado por el sector público. De manera que dices, vale, yo me voy a Viena que hay mucha vivienda social, cuando la realidad es que el que viene de fuera está en la lista de espera, usted es el número 20.000 y tiene que marcharse mientras a lo privado. Pues muy bien, el que acude a lo privado se encuentra con unos precios altísimos y escasez porque no hay mercado, es decir no hay nada gratis. Por lo tanto, decir, ¿usted qué quiere? ¿Estar controlado como pasaba aquí con los caciques en España en el siglo XIX?", se pregunta Nasarre.

Otro factor relevante lo aportaba Juan Ramón Rallo, doctor en Economía y profesor de universidad, en un reciente debate en la red social X. Este experto explicaba que "algo que no se entiende del caso de Viena es que en Austria se construye muchísimo más que en España. 77.000 viviendas en 2022 (y entre 60.000 y 70.000 por año entre 2015 y 2021) para nueve millones de habitantes. En España, lo mismo o menos para 48 millones. La clave está en el aumento de la oferta". Es decir, si en un país más pequeño se construye más vivienda durante años, la presión de la demanda relativa (en comparación con la oferta) es muy inferior.

El éxito de Viena está totalmente relacionado con el elevado nivel de construcción en la capital y el país entero. Por eso, cabe pensar que, en España, si Madrid toma el ejemplo de Viena y pudiera forma milagrosa levantar miles de viviendas en un año, el impacto sería reducido, porque en el resto de España apenas se construye, por lo que las viviendas levantadas en Madrid serían totalmente absorbidas por la demanda nacional.

¿Por qué no se construye vivienda pública?

La realidad es la que es ahora mismo. España es el país del euro con menos vivienda pública, igualado con Portugal. No solo eso, desde el año 2011 se ha congelado su construcción pese a que cada año la vivienda es menos asequible. La teoría dice que el sector público debería ayudar a corregir los 'fallos del mercado' o aliviar las ineficiencias. Sin embargo, las últimas actuaciones públicas han sido para intervenir en los precios (controles) o en la demanda (deducciones, ayudas...), dos políticas que en otros países han dejado resultados ampliamente cuestionados, ya que no han sido eficaces o incluso han acabado siendo contraproducentes. Los casos de Berlín, París o Estocolmo han sido los más tratados en los medios'.

¿Por qué no se ha impulsado más la vivienda social en la España reciente? Roger lo tiene muy claro: frente al rédito que, según Nasarre, el ayuntamiento vienés puede sacar de ser el casero de tantos votantes, en España existe desde las administraciones cierta "alergia" a la gestión pública en materia de vivienda, fundamentada especialmente en el rechazo a ejercer de casero por lo impopular que puede resultar también.

"Hemos tenido desde la Transición la tradición de delegar y apoyarnos en la musculatura privada a la hora de construir viviendas. En conversaciones con diferentes políticos, he visto que la principal pregunta que se hacen es de dónde vamos a sacar funcionarios que gestionen esto, que echen al 'jeta' que no paga el alquiler y lo desahucien. Para eso hay fórmulas, como modalidades mixtas de gestión, no solo pública 100%. Un 60% del capital sea pública y se adjudique a una empresa privada esa gestión directa. Lo que no podemos es renunciar a la gestión pública. O hacemos esto o el problema no lo resuelve ni dios", se muestra tajante Roger, denunciando que ya hay alquileres de habitaciones con derecho a cocina por 600 y 700 euros en Madrid y Barcelona, algo que "impresentable" y "propio del siglo XIX".

Como respuesta a esto, el arquitecto defiende "una empresa pública que trabaje a coste cero con el suelo, con un beneficio empresarial que también sea cero patatero y con una financiación que, echando mano del Instituto de Crédito Oficial (ICO) o el Banco Europeo de Inversiones (BEI), pueda tener unos tipos de entre el 3% y el 4%". Será una forma "más ágil y más barata" en términos de eficacia de empezar a resolver el problema, opina el arquitecto. Además, remarca, no sería "a fondo perdido" como otras partidas de gasto social para servicios públicos: "Aquí el dinero se recupera poco a poco con los retornos mensuales de los alquileres".

El experimentado urbanista hace hincapié en que el término "alquiler asequible" debe hacer referencia a aquel que no suponga más de un tercio de los ingresos del ciudadano. Y con la mayoría de ellos en el rango de los 1.000-2.000 euros al mes, esto son rentas de entre 300 y 500 euros, lejos de las que hay en el mercado e incluso de las que ofrecen algunas fórmulas actuales de vivienda social que Roger critica: "Iniciativas como el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid, apoyados en la modalidad público-privada, adjudican mediante concurso a los promotores un solar público para que construyan viviendas a alquilar a los precios que se acuerden con la administración y lo explote durante 30, 40, 50 o 60 años. En estos edificios, el suelo le sale gratis al promotor, pero necesita un margen, un beneficio, no hay empresarios sin fronteras. Este margen suele ser de un 15%. Además, hay que tener en cuenta el coste de la financiación para el promotor, que aunque sea sin problemas, puede ver cómo el banco le pone tipos del 7% o el 8%, si no se va al 10% o 12%. Para que salgan las cuentas, estos alquileres ascienden hasta los 900, 1.000 o 1.200 euros. Esto solo resuelve el tema a los que cobran más de 3.000 euros".

Otros expertos como Josep María Raya, Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra han asegurado a elEconomista.es que esta laguna en la construcción de vivienda social se da simplemente porque no sale rentable invertir en vivienda pública para los jóvenes cuando es mucho más sencillo y 'agradecido' pulsar un botón y subir las pensiones (en términos electorales). Crear una empresa para vivienda pública que venga a resolver el problema de verdad es muy caro. Es una inversión de cientos o miles de millones de euros, que debe ser coordinada entre diferentes administraciones (nacional, autonómica y local) y cuyos frutos (una vivienda más asequible) no se recogerían hasta pasados varios años (es una política largoplacista), expone el profesor. En términos de rentabilidad electoral y con un presupuesto público ajustado, la vivienda pública o social no tiene cabida, subraya.

Incluso optando por este tipo de fórmulas, existen complicaciones. Por ejemplo, según ha trascendido hace poco, la nueva empresa pública de vivienda y suelo que prepara el Gobierno y que surge de una reconversión de la actual sociedad estatal de suelo, Sepes, se nutrirá de la cartera residencial de Sareb, pero casi la mitad de los 40.000 inmuebles que va a heredar del conocido como 'banco malo' ya se encuentran habitadas.