Sr Encinar, cuando y como se le ocurrio la idea para montar el portal idealista, y con que cantidad de inversión contaba. saludos Marcos

Hola Marcos. idealista.com es un proyecto que surje de la cabeza de Jesús, el fundador de la compañía (y mi hermano) cuando regrsa de Estados Unidos en 1999. cuando llegó a Madrid tuvo que buscar casa y descubrió que para conseguirlo había que armarse de paciencia, recorrer decenas de kilómetros en busca de cartelitos en farolas o aprender el particular lenguaje de los anuncios clasificados en papel: esos breves poemas sobre los que decidir si se encontraba en la que sería su nueva casa, su nuevo hogar. Parecía claro que había una importante oportunidad en el mercado. Así que decidió montar una web que ayudaría a la gente a superar la ansiedad y la frustación de encontrar una casa y ahí nació Idealista.com. ninguno de los socios fundadores teníamos experiencia profesional en el sector inmobiliario. Todos veníamos de sectores diferentes (banca, finanzas, comunicación, etc) pero compartíamos el convencimiento de que Internet era una herramienta que cambiaría nuestra vida.

Hola, Fernando. ¿Tenéis datos sobre la diferencia que existe entre los precios de los anuncios y los precios finales de venta? ¿Podría ser un 20-25% inferior al de los anuncios? Gracias y un saludo.

Hoy ya no podemos hablar del "mercado inmobiliario" sino de mercados inmobiliarios porque hay mucha diferencia entre unas regiones y otras. En algunas los precios se han ajustado de manera muy significativa, por encima del 30% y 40% y por eso la diferencia entre precio pedido y precio de cierre es menor que en otras, donde aún queda recorrido a la baja y las ofertas que presentan los compradores son más agresivas; nosotros no tenemos acceso al precio de cierre (en realidad ese dato no lo conoce nadie, excepto el que compra y el que vende) pero por lo que nos dicen algunos de nuestros clientes el precio final puede oscilar entre un 15% y un 20% por debajo, siempre que el vendedor acepte ofertas.

Buenos dias Sr. Encinar . Mi pregunta es la siguiente . Que tanto por ciento a la baja en su precio hay que aplicar en los centros de las Ciudades lease Alicante, Valencia , Madrid , Sevilla ., si estos pisos antes de la burbuja ya valian lo que valian .Puede decirme por que se deprecian ?. Es intencionadamente y por consigna Inmobiliaria Nacional ??.

No se trata de ninguna consigna. Hemos vivido una década de burbuja inmobiliaria. A partir de 1997 hemos asistido a subidas de precio que no respondían a ningún criterio, llegándose incluso a triplicar en su momento más alto. Durante todos esos años, cuando desde idealista.com alertábamos de que la subida del precio de la vivienda era anómala se nos tachó de alarmistas y es llamativo que nadie, durante todos esos años, habló de burbuja. Es más, los que negaron la burbuja ahora dicen que el precio ha tocado suelo o que no va a bajar más. Pero la realidad es que durante casi una década subieron todos los productos inmobiliarios (no solo pisos sino también oficinas, o locales o garajes) en cualquier municipio de España. Ninguno quedó al margen de la burbuja, por lo que tiene sentido que si todo subió en todos los sitios, ahora todo baje en todos los sitios hasta volver a su media histórica, es decir hasta recuperar los precios en los que la vivienda era accesible para la mayor parte de los compradores

Hola Fernando, ¿crees que si llega el PP al poder retomará las ayudas a la compra de vivienda?

La burbuja se creó durante las legislaturas del PP y se infló durante las del PSOE. Esta burbuja ha sido bastante objetiva porque no ha reconocido colores políticos. Ya en septiembre de 2003 tanto Álvarez Cascos como Aznar negaron las conclusiones que la revista TheEconomist hizo sobre el panorama inmobiliario español y la situación de burbuja especulativa en la que nos encontrábamos. Pero después durante 2004 y 2007 la primera ministra de Vivienda del Gobierno del PSOE, María Antonia Trujillo, negó sistemáticamente la realidad que le estaba creciendo desaforadamente delante de sus narices. En todo caso la elimininación de las ayudas fiscales a la compra de vivienda era una vieja reclamación que hacían a España varios organismos internacionales (FMI, OCDE, Comisión Europea) y no se si en el programa del PP está volver a retomarla.

Buenas tardes D. Fernando. Una persona de mi entorno se ha empeñado en comprar un piso a pesar de decirle y que no es el momento ,sigue empeñada,ya que le han subido mucho el alquiler y teme no poder pagar con su pensión que le corresponde la máxima,busca familiar de 30 años para que pida la hipoteca ,que ella pagaría con el alquiler antiguo o el nuevo he leid que hasta 2.014 no es momento de compra,que bajarán un60-70 %quie me podría decir, al respecto ,tiene 5 años por delante para hacerlo hasta renovación del contrato .- Gracias y reciba un afectuoso saludo.-

Estamos en un buen momento para explorar y presentar ofertas. Si tu familiar ha decidido comprar –algo que ni siquiera yo aún he hecho a pesar de llevar 20 años viviendo de alquiler- creo que tiene que mirar muy bien lo que está buscando y negociar con los vendedores. Mi recomendación sería que eche muy bien los números, que sea muy conservador respecto a la hipoteca (no pensando que ahora puede pagarla sino calculando bien qué pasará cuando los tipos suban) y que busque una vivienda que pueda pagar. Y que negocie a través de agencia. Hoy día los chollos inmobiliarios están en las agencias que son las que realmente están negociando los mejores precios.

Sr Encinar primero de todo saludarle, después querría preguntarle el exito de su pagina web esta aparte de las visitas, es el ingreso para hacerla viable ¿solo depende de los clics (enlaces patrocinados) su pagina web? o ¿tiene otras fuentes de ingreso? muchas gracias contésteme hasta donde pueda usted decir jeje gracias ROGER.

Hola Roger, los ingresos se obtienen de cuatro áreas de negocio: publicación de la cartera de productos de profesionales inmobiliarios (65%); publicidad (20%); visitas virtuales (10%); y desarrollos de tecnología (5%). un 75% de estos ingresos son recurrentes mediante suscripciones mensuales y ninguno de los más de 5.000 clientes de Idealista representa más de un 5% de su facturación, lo que da una gran estabilidad a los ingresos.

Hola Sr.Fernando:Hace tiempo que me quiero comprar un piso en Barcelona y como no tengo tiempo y vivo de alquiler me gustaria saber en que momento aproximadamente me lo puedo comprar pagando su justo precio. Agradecido carlos

Hola Carlos. Es un buen momento para explorar el mercado y hacer ofertas. Algunos vendedores no han conseguido vender sus viviendas antes de que se endurecieran las condiciones para acceder a la desgravación fiscal por lo que se van a ver obligados a realizar mayores descuentos, sin olvidar que en los próximos meses es probable que la banca mejore los precios de su cartera inmobiliaria, haciéndola más asequible. Pero como decía antes, hoy día los chollos y los mejores precios están en las agencias. Con la crisis han desaparecido más del 50% de las agencias que hubo durante el boom y quedan las más profesionales. Personalmente no recomendaría ninguna agencia que no se anuncie en idealista.com porque es ya un filtro de su profesionalidad y su capacidad de venta pero conozco muchas que están consiguiendo unos precios increíbles y que están luchando a brazo partido para que el vendedor de una casa acepte la oferta que presenta un posible comprador. Son hoy día los mejores aliados de los compradores y encima su trabajo para el comprador es gratis. Tengo experiencias cercanas en los últimos meses –familiares y amigos a los que hice esta misma recomendación- que han conseguido descuentos de dos dígitos (por encima del 10%) dejando que sea la agencia la que se pelee con el propietario.

Saludos, Fernando: ¿cree que el mercado de oficinas de Madrid está empezando a recuperarse?

La caída del los precios de los alquileres de oficinas ha provocado un aumento del arrendamiento de las mismas pero en muchos casos veo en el mercado de oficinas propietarios que se niegan a ver la realidad, como pasa en el mercado de viviendas. ¿Cómo es posible que en Madrid haya rascacielos que dos años después de terminarse aún estén vacíos? y me consta que han recibido ofertas pero las empresas propietarias aún no tienen prisa por alquilar esos espacios. Aunque si yo fuese accionista de alguna de estas empresas me preguntaría cuánto me cuesta mantener cualquiera de esas torres con todos sus gastos sin inquilinos.

Cuanto margen de bajada le queda a la vivienda en pequeñas ciudades? yo soy de Lugo y aqui casi no ha bajado. ¿a partir de que año cree que se producirá la remontada de precios? Gracias anticipadas por su respuesta, un saludo

En los tiempos de burbuja los precios subieron en todos los mercados españoles, por lo que ahora la caída debe ser igualmente generalizada. El porcentaje y ritmo de caída no depende de si es una gran ciudad o no, sino del momento en qué comenzara a reducir precios y cuánto hayan caído desde máximos. En el caso de Lugo, los datos que disponemos en idealista.com es que desde máximos –en 2007- el precio pedido por el propietario ha bajado un 12,7% (sin contar con los descuentos que haya aplicado cada vendedor). Y seguramente veremos rebajas mayores a medida que los compradores tengan más restricción al crédito hipotecario.

¿Qué o quien impide que el precio de la vivienda baje realmente en los términos que debiera, me refiero a algo similar a lo de EE.UU.?. Y si no baja más el precio de la vivienda, ¿qué cabe esperar de la evolución de este mercado? o tal vez involución?.

El mercado español y el estadounidense son muy diferentes, aunque la ausencia de la prestación por desempleo y las altas cuotas que pagan los americanos para permitirse la dación en pago, hacen que en cuanto una persona pierde su empleo no tenga más remedio que vender su vivienda en muy corto plazo y a precios realmente competitivos. En España tenemos una mayor protección social, pero eso provoca que los plazos de ajuste del precio inmobiliario se alarguen. Y no hay que olvidar que el mercado inmobiliario americano está operado en su mayoría por profesionales inmobiliarios que permiten que sea mucho más dinámico. En España hay miles de vendedores que en muchos casos venden por primera vez en su vida una casa y que tienen una resistencia mental brutal a aceptar ofertas o asumir que su casa vale hoy mucho menos de lo que valía la que vendió el vecino en 2007. Al ser un mercado mucho más amateur los ajustes son mucho más lentos pero hay cosas, como depilarse, que no deberían hacerse lentamente. Lo que nos espera es una digestión del stock mucho más lenta y quizá un largo periodo de ajuste, que primero pasará por bajadas y posteriormente por el estancamiento del precio. Pero no vemos, con los datos que tenemos hoy día, que vuelvan a repetirse crecimientos del precio de la vivienda como hemos vivido en el pasado quizá durante muchos años.

En Paris y en Londres los precios inmobiliarios están subiendo desde hace tiempo. salvando las evidentes diferencias, ¿Puede ocurrir que en Madrid los precios suban, aunque no lo hagan en la costa y resto de ciudades españolas?.

No. Madrid estuvo muy expuesta durante mucho tiempo a la burbuja inmobiliaria. Esa visión capitalina de que bajará en todos los sitios menos en Madrid es falaz. De hecho en Madrid, en los distritos periféricos, las bajadas ya superan el 25% de caída pero seguimos teniendo una distancia significativa entre lo que la gente puede pagar y los precios que se están pidiendo. Actualmente hay miles de vendedores que llevan años esperando cerrar la operación de venta y ni siquiera reciben una llamada o un email de oferta, a pesar de que hay una enorme demanda que se encuentra por debajo de los precios que se están pidiendo. En este sentido el vendedor de costa ha sido más inteligente y realista y ha aceptado que tenía que bajar, y mucho, el precio que pedía.

Buenos días, Señor Encinar, ¿a qué cree que se debe el espectacular aumento en el número de pisos a la venta en Idealista en los últimos 3 meses? Teóricamente, con la eliminación de la desgravación por compra de vivienda se iban a vender muchos pisos... y los datos parecen mostrar que se sí se han vendido bastantes pisos, pero se han puesto a la venta muchísimos más.

Por una parte hay una acumulación constante de producto: viviendas que salen al mercado a precios fuera de mercado y que al no venderse se van acumulando. Por otro el endurecimiento de las condiciones para poder desgravarse fiscalmente la compra de vivienda a partir de este año ha sido un importante acicate para los propietarios que tenían pensado vender su casa y han aprovechado el pequeño rally alcista que se produjo en el cuarto trimestre de 2010 para intentar cerrar la operación. En muchos casos no lo han conseguido así que nos enfrentamos a un 2011 en el que la base de datos de Idealista seguirá creciendo porque sigue saliendo producto al mercado.

¿En qué medida puede afectar el dificil momento actual para la venta de un chalet adosado medio en Madrid, en comparación con la venta de un piso?

Todo depende del precio. Hay una enorme demanda (en Idealista hemos registrado en enero cerca de 5 millones de usuarios únicos!) para casi cualquier tipo de producto pero esa demanda responde ya a precios agresivos. ¿Hay compradores buscando un chalet? sin duda! y pisos, y estudios, y áticos… pero son compradores que ya tienen un acceso limitado al crédito y que no cuentan con la ayuda que antes daban los bancos para llegar a alcanzar el precio que pedían los vendedores. Esta misma semana me contaban un ejemplo alucinante: un vendedor que en mayo de 2010 vendía su chalet por tres millones de euros lo vendió en agosto… por 1,6 millones. Hoy la clave es el precio. Si estás vendiendo una casa y no te llama nadie no creas que no hay demanda, es que tu precio está fuera de mercado… aunque lo hayas puesto a precio de mercado. Sencillamente nadie lo va a comprar, a no ser que lo publiques en idealista.com con todo lujo de detalles (ya no solo vale que le pongas unas pocas fotos, es crítico que subas muchas fotos, que hagas una visita virtual o un video, que des cuanta más información de la vivienda mejor…) y si aún así no recibes llamadas… ya solo podrás ajustar el precio. ¿Mi consejo? Si tienes una oferta, sea cual sea, acéptala. Si no la tienes empieza a bajar el precio hasta que de repente recibas una.

Si en una misma zona de una población una vivienda nueva a estrenar tiene un precio, por ejemplo 2.200 euros metro cuadrado, una usada con 40 años, puede tener la misma valoración por metro, o debe ser menor y en cuánto? Cree que en PAU 5 de Alicante es buena zona para comprar de cara un futuro? Gracias

Cada vivienda es un mundo y realizar tasaciones sin tener toda la información es un ejercicio peligroso. Por ello te recomiendo que acudas a un tasador profesional (nosotros conocemos bien sociedad de tasación, www.stvalora.com, que hacen un buen trabajo) que utilizará todas las variables e información necesaria para conocer exactamente el precio de mercado de un inmueble concreto

Buenos días, Teniendo en cuenta que el Euribor está empezando a subir, y que la previsión de revalorización del precio de la vivienda es casi nula e incluso negativa, ¿ podríamos decir que es más interesante alquilar que comprar y destinar la diferencia de cuota entre el alquiler y lo que se pagaría de hipoteca a otros productos de inversión? Un poco más al estilo Alemán o Francés donde no ha habido burbuja inmobiliaria? Muchas gracias

Para conocer si es más interesante comprar o alquilar una vivienda conviene más comparar la renta mensual frente al pago de intereses que supone la hipoteca, por lo que encontramos muchos productos en el mercado que pueden resultar más interesantes en compra que en alquiler. Y si te sirve de algo yo vivo de alquiler desde hace 20 años.

¿En idealista creeis que es positivo para la bajada de precios de la vivienda que quiten las ayudas o al revés?

Durante años coincidimos con muchos de los organismos oficiales que pedían a España eliminar las ayudas fiscales a la vivienda. No tenía sentido que para comprar una casa se ayudara fiscalmente pero no para alquilarla o para invertir en otros activos financieros. Pero también defendíamos que esa decisión tendría que haberse tomado durante los años del boom.

Me gustan las casas con piscina y zonas verdes alrededor. Me gusta la zona de sanchinarro pero me da miedo que en un par de años se convierta en una zona fastasma, abandonada y sin equipamiento. ¿crees que eso es posible?

Yo vivo cerca de Sanchinarro y te puedo asegurar que hoy día no es una zona fantasma, ni abandonada y poco a poco tanto Sanchinarro como Las Tablas o Montecarmelo están consolidándose como barrios integrados en Madrid. Hay comercios, tiendas, farmacias, comunicaciones, supermercados… fueron zonas que durante los últimos diez años sufrieron una importante exposición a la especulación inmobiliaria pero en Idealista tienes muchísima oferta a precios más asequibles que hace tres años y en el futuro se construirá en las parcelas que aún están disponibles.

No comparto la moda de no comprar. Es ahorro, es uns possible pensión en el futuro, es tener un espacio tuyo, compartido con sólo el banco. No con el casero, con los plazos, y con averias o afaltas de actualizaciones. Usted creo que ya finalmente ha comprado. ¿que opina?

No, no he sido yo sino mi hermano Jesús quién se ha comprado casa recientemente. Yo llevo más de 20 años viviendo de alquiler y no me arrepiento de no haber comprado, aún. No tener una hipoteca me permitió trabajar fuera, en Latinoamérica, y montar idealista.com por ejemplo. El dinero que tenía pensado destinar a la compra de una casa lo utilicé para tomar una participación en idealista.com (y en otros proyectos en los que participo como emprendedor). Al final todo depende de en qué quieres invertir. durante décadas se promovió por parte de los poderes públicos que los españoles comprásemos casas (no se si es cierta la anécdota de un ministro que le dijo a Franco "mi general haga usted propietarios y acabará con los proletarios") e incluso todas las madres españolas nos inoculaban lo de "hijo cómprate una casa" casi desde el biberón. Pero hay una escena de la película Martín (Hache) que me encanta: Dante, personaje interpretado por Eusebio Poncela, en un momento dado responde a Hache: comprarse una casa debe ser el final del camino, no el principio. En mi caso creo que aún sigo en el camino. En todo caso la adquisición de una vivienda es uno de los procesos más críticos y financieramente más complicados que un español realiza en su vida por lo que es imprescindible hacer muy bien los números, conocer si podemos o no podemos optar a comprar una vivienda, y sobre todo asumir los riesgos que tomamos. en estos tiempo está llegando la cordura al mercado y sólo compra quien puede y está seguro de hacer una operación de ese calado.

¿Es posible que haya futuras bajadas de precios en VPO?

Es una posibilidad, dado que muchas promociones de vivienda pública se están quedando sin ocupar por las dificultades que encuentran los adjudicatarios para financiarse y por las bajadas de precio de la vivienda libre. De todas maneras, creo que deberíamos ya empezar a pensar en que la vivienda pública debe destinarse al alquiler, con ayudas al arrendamiento, precios asequibles y contratos de duración condicionada en función de los ingresos de cada momento del adjudicatario. No tiene ningún sentido que entre todos los españoles ayudemos a unos pocos a comprar casa. Defiendo con todas mis fuerzas el art 47 de la Constitución Española ("todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada…") pero la constitución no dice que tenga que ser en propiedad. Si una persona se encuentra temporalmente en una situación vital que necesite ayuda para encontrar una vivienda tiene sentido que los poderes públicos ayuden pero no para construirle un patrimonio financiero sino para darle una casa y cuando el inquilino salga de la situación personal que le llevó a necesitar casa, que esa vivienda se destine a otra persona que la necesite más.

Buenos dias Sr. Encinar,a su juicio cual cree que va aser la evolución del precio de los alquileres en 2011?Que tipo de vivienda es más rentable para alquilar? Muchas gracias

Llevamos dos años de bajadas suaves en el precio de los alquileres y aunque pensábamos que la tendencia debería ser que los precios siguieran ajustándose vemos por los últimos datos que tenemos en idealista.com que se está produciendo una frenada en la caída de los precios, aunque no sabemos cuánto tiempo podrá mantenersre. En el corto plazo contemplamos pequeñas variaciones en los precios (tanto positivas como negativas) pero no grandes oscilaciones que vayan a marcar una tendencia. Pero a largo plazo seguimos con preocupación los precios de alquiler porque siguen altos y quizá a medio plazo deberían ajustarse a la capacidad económica de los inquilinos. no creo que podamos mantener mucho tiempo los precios actuales

Con respecto a la rentabilidad, en idealista.com acabamos de sacar un informe del que podrás extraer algunas conclusiones interesantes

Buenos días señor encinar. Con tanta oferta en pisos, ¿Cuál puede ser el factor diferencial que nos ayude a vender?

Cómo se anuncie el piso y el precio. En primer lugar hoy día hay tanta oferta que un vendedor tiene que esforzarse por hacer atractiva su oferta. Ya no vale simplemente publicarla en idealista.com sino que hay que cuidar mucho el anuncio, poner cuantas más fotos mejor, incorporar una visita virtual, "poner bonita" la casa y que resulte atractiva para los posibles compradores, que hay y a miles. pero además hay que tener muy en cuenta el precio. En España, a diferencia de Japón o Alemania, no tenemos por ahora un problema de demanda. Hay miles de personas interesadas en comprarse una casa y existe una demanda real muy activa buscando en idealista.com, pero los precios de oferta están todavía muy por encima de sus posibilidades. Los propietarios tienen que asumir que el precio es siempre uno de los factores determinantes de compra y más en un momento en el que el acceso al crédito es restringido y complicado.