Hola Borja. Un placer poder verte por aquí. ¿Qué margen crees que le queda de bajada al mercado inmobiliario español en ciudades como Madrid o Barcelona?

Mucho aún; si el precio de venta medio en 2006 era 100 euros, llegaremos a ver precios de 30-35% (teniendo en cuenta la depreciación por inflación del período).

Las bajadas en Madrid y Barcelona han de rondar el 30-35%. En zonas buenas como Chamberrí, Sarriá o Salamanca estoy observando ya transacciones con descuentos del 30% respecto de los precios de mediados de 2006. La monserga de que en los barrios 'buenos' no bajan se está demostrando falaz. Varios ejemplos : Paseo de la Habana/ piso que en 2005-2006 se hubiera vendido a 900mil euros se ha vendido a 624mil en noviembre de 2010/ ese piso se venderá con descuento del 10% respecto a 624mil a finales de este año. Madrid, junto a la embajada italiana en el barrio de Salamanca; ático de 100 metros habitables 100 metros de terraza. Precio real de venta en 2006 1,5 millones/ precio al que ha sido vendido: hacia los 980 mil euros.

¿Crees que barrios nuevos como los de Las Tablas o San Chinarro en Madrid acabarán siendo barrios fantasma en unos año?

No lo creo.

¿Estás a favor o en contra de las ayudas a la compra de vivienda? ¿Y las del alquiler?

En contra totalmente ya que han sido uno de los elementos (no el único) que nos han llevado a las burradas de los últimos años. La mejor ayuda es la reforma real y que sea imponible en la practica de la Ley de Arrendamientos urbanos con el fin de evitar los abusos de los inquilinos. El sistema político no la va a llevar a cabo porque es consciente de que los precios de los pisos (=garantías de los créditos que han concedido los bancos) se tambalearían. Los propietarios, a sabiendas que sus derechos se protegen, sacarían esos pisos al mercado/ los precios de los alquileres bajarían/ la gente alquilaría, no compraría/ los precios de los pisos bajarían aún más. La reforma del 24/12/2009 fue un brindis al sol y , a efectos pracitos y como ha indicado la Asociacion de Arrendadores de España, no ha servido para nada.

Buenos días, ¿por qué no baja la vivienda en España al ritmo que está bajando en EEUU, Irlanda, etc teniendo en cuenta que en España ha subido lo mismo con menores salarios?

La vivienda si que ha bajado (hacia el 32% como demuestro en el libro respecto a los precios de 2006). El problema es que la estadistica del Ministerio de Fomento la realiza Atasa. ¿A quien pertenecen las tasadoras englobadas dentro de Atasa? De 38,13 son de bancos/cajas y el resto o bien de constructores o bien de inmobiliarias. Estas tasadoras han de tasar a precios que sean factibles para justificar a bancos/cajas su viabilidad, por esta razón tasan los pisos mucho más alto que lo que el mercado está pagando en estos momentos.

Hola Borja, ¿cuándo venderán los bancos y cajas viviendas con descuentos del 30%?. Gracias

En cuando el Banco de España les obligue a aprovisionar lo que tendrían que haber aprovisionado hace tres años. Los bancos venderán por debajo de la hipoteca irremediablemente ya que en muchos casos están muy por encima de lo que el mercado paga ahora. Entre proyecto de obra, visados, construidos, construidos con cédula de habitabilidad y construidos y de desahucios los bancos tienen 600-900.000. El rango viene determinado por el valor de tasación que tomes de los bienes. Poco importa que unos cientos de miles de personas no quieran vender a precio de mercado: en cuando les suban los tipos se ahogarán: es cuestión de esperar. Todo el proceso de que los bancos/cajas saquen a precios de mercado (los actuales que veis están muy inflados) se acelerará en cuando España sea intervenida por el FMI.

José de Murcia. ¿Cuanto crees que tienen de margen de bajada, las viviendas que tienen atrapadas los Bancos?, ¿ Es buen momento de compra, o crees que merece la pena esperar hasta el 2012?, gracias.

Los bancos están atrapados hasta que no constituyan provisiones para poder sacar los pisos a los precios reales del mercado. Los precios que ofrecen son aun de burbuja. No tocaría aún ningún piso de bancos y cajas: esperaría al 2015-2016. El 95% de las ventas judiciales se quedan desiertas poruqe nadie compra, los bancos se adjudican al 50% de tasación y el Banco de España les permite meterselo en los balances al 100% del valor de tasación.

los precios ya llevan bajando desde mediados de 2006 algo que es demostrable empiricamente mediante el indice tecnocasa. el Banco de España permite a los bancos/cajas que sean ellos mismos o empresas que dependen de ellos que los tasen al precio que mejor les venga con el fin de ocultar su verdadera situacion patrimonial: el dia que adaptaran los mismos a la realidad muchos de ellos no serian viables. el Banco de España y el Gobierno estan siendo muy habiles en ocultar la verdadera situacion del mercado inmobiliario español e, indirectamente, del sistema financiero. esto se puede mantener duarnte un tiempo, pero no indefinidamente: en ese momento llegara la intervencion que tiene un 20% deposibilidades de ocurrir

¿Cree que en lugares como San Sebastián también estallará la burbuja y se derrumbarán los precios? ¿En cualquier tipo/zona de inmuebles? Gracias.

Eguerdi on izan dezaula. Donostia ni tocaría: lo mejor ahora es alquilar. Es lo más inteligente. En los próximos años, y sobre todo en cuando los bancos se van a sacar los 600-900.000 pisos que tienen en sus carteras, los precios se tambalearán. Te planteo la siguiente reflexión: ¿Para qué comprar ahora si sabemos que mañana será más barato? El que alquila (y los alquileres están bajando desde hace tres años y continuarán haciéndolo) se va de un piso a otro y es flexible 100%; el que compra tiene la hipoteca atada al cuello.

Según los movimientos del mercado, precio del dinero bajo durante bastante tiempo, es facil darse cuenta de que viene una inflación galopante a la vuelta de la esquina, por desgracia para España no en sus productos sino sobretodo en aquello que dependemos del exterior (Energia) ¿Se trasladará esta inflación a la vivienda cuando se ajusten los salarios a esta inflación?

Muy buena reflexión. No, no se trasladará ya que la oferta es enorme comparada con la demanda y la pirámide de población está cuasinvertida.

Hola Borja, buenos días. Vivo en la Costa Brava y deseo cambiar de autonomía por motivos personales. La casa la he puesto en venta, pero como sabes, la cosa está muy mala para vender. Mi pregunta es la siguiente: ¿es posible, en caso de comprar otra vivienda en otra autonomía, dar mi casa como forma de pago? Gracias y un saludo. Paco.

Como idea económica me parece buena, pero no te puedo dar una opinión legal, que es lo que te hace falta. ¿No te has planteado vender tu piso rápidamente para que no pierda valor y alquilarte otro en el sitio al que te desplaces?

Buenos días Borja. ¿Cree realmente que después de lo que han bajado los pisos es momento de comprar o aún pueden bajar mucho más? Estoy deseando comprar ya, ¿qué me aconseja?

No, es un muy mal momento, no el peor (lo fue en 2006), pero si uno muy malo. Te explico lo que sucede y tú mismo saca tus conclusiones: no aconsejo nada a nadie.

Muy buenas Borja, mi pregunta sería: ¿Cúal crees sinceramente que será el valor para las viviendas en los próximos cinco años? ¿Bajarán? ¿Se mantendrán en los precios de hoy o por lo contrario que pienso yo, lo que pasará es que el precio irá buscando donde los nuevos propietarios o inversores del sector están interesados en comprar las viviendas ya construidas? Muchísimas gracias y un abrazo

Los precios bajarán hasta, por lo menos 2014, tal vez 2015-2016. La oferta de pisos es brutal. Comprar ahora es una decisión que nace de un análisis muy mal informado.

Hola Borja, ¿Algún consejo/truco para negociar el alquiler con mi casero? Gracias

Pautas: precio de alquiler de mediados de 2006 con descuento del 40%; ese ha de ser el objetivo. Algo que funciona muy bien es adelantar 6/9/12 meses o los que se puedan de alquiler. El % de litigios por alquiler es del 15-20% y es lo que temen los propietarios como a un nublado.

¿Ha merecido la pena escriturar en diciembre 2010?

No, porque los precios continuarán bajando durante los próximos años. La maquinaria del Estado (Beatriz Corredor, Anunciación Romero, Ana Isabel Mariño, Jose Manuel Galindo, Guillermo Chicote, Pedro Pérez y demás) han sido muy eficaces en hacerle creer a la gente que era el momento adecuado. Las declaraciones de José Blanco de la semana pasada animando a la gente a comprarse un piso porque "es el momento óptimo" son de una actuación dolosa, torticera y maliciosa.

Le estaría muy agradecido si me contesta a los siguiente: Tengo unos ahorros y me gustraría adquirir una vivienda como inversión para alquilarla. Se trataría de una vivienda antigua y pequeña de segunda mano de aprox. 100000 ? (necesitaría 55000 ? de hipoteca). Con la situación actual del mercado y considerando una rentabilidad aprox. del 4%: ¿Debido a que la vivienda de segunda mano parece que sigue bajando el precio es mejor esperar a comprarla aún sabiendo que durante ese periodo voy a no recibir los alquileres que obtendría si hiciera la operación hoy? Por otra parte: ¿sigue usted el mercado inmobiliario fuera de españa? ¿sería mejor hacer la operación comentada en alemania donde los precios parece que ya no están bajando?

Demasiado caro. Yo en zonas urbanas tipo Barcelona/Bilbao/Madrid sólo compraría a rentabilidades del 6-7%, en zonas de costa pido el 9-11%. Una regla de oro para saber si se está comprando a precio de valor o inflado es: precio de 2006 con descuento del 65-70% en grandes zonas urbanas/ 80-85% de descuento en zonas de veraneo, mientras tanto, esperar y alquilar, porque los precios continuarán bajando.

No sigo el mercado fuera de España como para emitir un juicio

Hola Borja. ¿Cuánto crees tú que es el stock inmobilario en España en estos momentos? Gracias.

• Oferta de pisos en España: total 5,68 millones

o 3,1 millones vacíos, de los cuales 620-720 en venta;

o 1,26 millones en construcción

o 1,2 millones ya construidos, de los que aproximadamente 900 mil a la venta

o 120 mil escriturados y no registrados

• Demanda: máximo 200 mil unidades por año

• Llevará 15-20 años deshacerse de los pisos ahora a la venta y en construcción

• Los bancos/cajas tienen 600-900 miles de pisos en sus manos. Estos números incluyen pisos con visado de obra, en proyecto, construidos de primera mano y desahucios

Hola Borja, en tu opinión, ¿crees que volverá a haber una subida de precio de vivienda fuerte (por encima de IPC)antes de 5-6 años?. Yo no lo creo, una por la evolución económica y dos porque la gente durante unos años se lo pensará dos veces. Gracias de antemano

No lo creo: no veo en estos momentos ningún elemento que sustente subidas. Bueno, sí: la política de inducción al error sobre la situación real del sistema financiero español que llevan a cano sistema político y constructoras.

¿Cree que los bancos serán capaces de soportar económicamente las pérdidas que les supondrían que la burbuja inmobiliaria se desinfle?

No, por esta razón el Banco de España les está permitiendo tasar los pisos a los precios que a ellos les interesa. Esta política no se puede mantener mucho tiempo porque tiene efectos nefastos en la concesión de crédito y en la economía en general. La recapitalización del sistema propuesta por el Gobierno el viernes ya través del FROB es menos de la mitad de la necesaria. Los agujeros (iirecuperables) del mercado inmobiliario (promotoros más adquisición de vivienda propia) están en los 75 mil millones de Euros; a esta cifra has de sumar los impagados e irrecuperables provenientes de otras áreas de negocio

La tasa de impagados oficial de nuestro sistema financiero es del 5,62% la real del 11-13% ya que la primera no tiene en cuenta la llamada ?crédito substándard?: es decir, gente que es insolvente pero a la que bancos/cajas mantienen con vida con el fin de no tenerlos que incluir dentro de su tasa de mora. De esta forma consiguen presentar unos balances mucho mejores que los reales. A todas luces los balances del sistema financiero español no reflejan la situación patrimonial de los mismos. El objetivo es claro: evitar la intervención del Fondo Monetario Internacional. El Banco de España está activamente ayudando al sistema a ocultar la realidad patrimonial mediante la creación de normas contables que, aún siendo legales, tienen el objetivo claro de presentar la situación como mucho mejor que la real.

¿Cuánto crees que tienen de margen de bajada las viviendas que tienen atrapadas los bancos? ¿Es buen momento de compra, o crees que merece la pena esperar hasta el 2012? Gracias.

Es uno de los peores momentos para comprarse un piso, ya que los precios bajarán fuertemente durantes los dos próximos años. Las razones son: 1.-subida de tipos que mermarán la demanda 2.-hay 1,26 millonesde pisos en construcción/ 620-720 mil de segunda mano en venta/ 800-900 de primera mano en venta.

Han de bajar aún entre 48-55% para alcanzar sus valoraciones objetivas. El cénit de los precios lo vivimos hacia mediados de 2006. Vamos a imaginar que el precio medio fuera de 100 Euros (te digo este precio por razones pedagógicas) en mediados 2006. Ahora están hacia los 68 euros. Las bajadas han bajado su ritmo durante 2010 por la acción de la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual, de ahí que habrán bajado un 4-6% de media en el conjunto del país. Los precios bajarán hasta 30-35 euros de media: esto ya no hay quien lo pare. Te doy un ejemplo de que las bajadas están llegando a todos los rincones de nuestro país a través de una transacción del mes de enero de la que tuve noticia el domingo: Madrid, junto a la embajada italiana en el barrio de Salamanca; ático de 100 metros habitables 100 metros de terraza. Precio real de venta en 2006 1,5 millones/ precio al que ha sido vendido: hacia los 980 mil euros. Es sólo un ejemplo, pero te podía dar muchos más de barrios económicamente punteros en el conjunto del país (Indauchu en Bilbao, Sarriá en Barcelona, Paseo de la Habana en Madrid)

¿Es posible que si se realizan las reformas y la consolidación de las finanzas públicas se cree otra burbuja en 2020? Yo creo que si se vuelve a crear empleo y traer inmigrantes volvera la burbuja

Me parece interesante su reflexion y no la comparto. Este país tiene casas y viviendas en proyecto para los proximos 15-20 años