Antonio Álvarez-Ossorio Gálvez

Antonio Álvarez-Ossorio Gálvez, del despacho Álvarez-Ossorio Miller & Co. Abogados, responde a los usuarios sobre sus dudas legales en vivienda, tales como desahucios, cooperativas o procedimientos arrendaticios, entre otras. Será este miércoles 7 de abril a las 12 horas.

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#1

Dada la coyuntura económica y conscientes de la importante de estar correctamente informados para tomar las decisiones más adecuadas seguramente mucha gente se pregunta, ¿Cuáles son, explicitado de forma genérica, los pasos que se siguen desde que se produce el primer impago de una letra hasta que se produce el embargo de una vivienda?

El embargo de una vivienda es consecuencia de la finalización de un proceso judicial. Desde que se impaga la primera letra, tras requerimientos extrajudiciales por el acreedor(bancos normalmente) se inicia un proceso judicial que finaliza reconociendo la existencia de una deuda, y ante el impago de la misma, se decreta el embargo de un bien que garantiza la efectividad del cobro.


#2

Cuántos meses de fianza son necesarios para acordar un alquiler?

La LAU establece con carácter genérico una mensualidad en arrendamiento de viviendas.


#3

Tengo un piso con mi expareja al 50% ella se ha desentendido de la hipoteca, he ido al banco para intentar poner la hipoteca a mi nombre pero no lo aceptan, me hablan de hacer una excision de condominio a nivel privado, pero sin eliminarla a ella de la hipoteca. Y que yo firme un documento privado por el cual me comprometo a paga el 100% de la cuota, ¿es factible esta opcion para mi o tendria algun inconveniente legal? ¿si lo hicieramos el piso seria mio y no tendria problemas para venderlo o para alquilarlo?. Gracias.

Se trata de un problema más bancario que jurídico, con respecto al tema de la adquisición de la propiedad, solo es posible a través de un negocio jurídico, con respecto a, una vez adquirida la totalidad del piso, asumir la totalidad del crédito, la mayor o menor facilidad a la hora de formalizarlo dependerá de las garantías y solvencias que presentes en solitario ante el banco a la hora de hacer frente a la totalidad de la deuda, pero en principio, no debería haber problema.


#4

Hola, buenos días. Mi pregunta es si es legal comprar (o vender) una vivienda de VPO, que no se ha descalificado. Gracias.

No, ya que se trata de una restricción temporal de disposición implícita en las condiciones de su adquisición. Hay que esperar el tiempo legalmente establecido.


#5

Buenos días. Soy propietario al 50% de mi domicilio. Actualmente el otro propietario reside en el mismo domicilio. ¿Tengo derecho a vivir con mi pareja en mi domicilio? ¿Se puede oponer el otro propietario? Gracias de antemano.

Se trata de una situación de condominio que ostentan, solo los dueños. Ambos tienen los mismos derechos sobre el bien, la convivencia de una tercera persona, salvo que existiese acuerdo, podría ser objeto de oposición por el otro condomine.


#6

Buenos dias, mi pregunta es la siguiente: Me he incorporado a una COMUNIDAD de BIENES con una parcela en Valdebebas adquirida para la cual he pagado 38000? y he firmado un contrato como que soy propietario de 1.63%. Hasta dentro de 2 o 3 años no estara construida, por lo tanto sera cuando firme la hipoteca. Mi duda es si sale adelante la ley sobre la desgravacion en la cual dice que los pisos comprados a partir de enero del 2010 no se prodran desgravar. A mi me cuenta como si me la hubiera comprado ahora ya que soy propietario o en el 2013 que sera cuando haga las escrituras y firme la hipoteca. Un saludo y gracias

Con los datos que me facilitas no me resulta posible determinarlo. En principio la propiedad determina la obligación impositiva al sujeto pasivo.


#7

Hola. Estoy pagando mi hipoteca, de vivienda habitual comprada en julio-2007. Utilicé cuenta vivienda y en mi declaracion IRPF obtengo deducción por vivienda habitual (15 de max 9.000euros), soy soltero. Me desplazan por trabajo a Escocia a mediado de este año, estaré allí por 2 años. Que me puede cambiar en mi declaración con respecto a la vivienda, puedo perder las deducciones que he tenido?, los años que estaré en escocia no deduciré por mi vivienda?, al volver a España, puedo seguir deduciendo por mi vivienda? Gracias. Un saludo desde Guadalajara (castila la mancha).

Las deducciones por vivienda son cuatro años, independientemente del lugar de residencia.


#8

Tras la venta de una vivienda, ¿qué periodo hay para pagar el impuesto de plusvalía? ¿Se puede desgravar de alguna manera en los años siguientes este impuesto si la vivienda vendida era habitual y se destina a la compra de otra vivienda habitual? Gracias de antemano

En el ejercicio en el que se haya firmado el contrato de venta. Efectivamente, podrás desgravar dicha plusvalía única y exclusivamente si adquieres una nueva vivienda destinada a domicilio habitual. Incluso si vendes la vivienda e inmediatamente adquieres una nueva como domicilio habitual la desgravación se producirá en el mismo ejecicio.


#9

Buenos días: mi pregunta es, vendí un terreno a cambio de dos apartamentos. Las obras no se han realizado ni se sabe cuando pueden empezartengo un aval bancario por el importe de las viviendas pero el aval no pone fecha de ejecución. Mi pregunta es si no se construyen las viviendas no hay manera de que me hagan efectivo el aval aunque en el mismo no indique fecha de ejecución, ¿y si nunca se llegan ha hacer...? qué pasa? Muchas gracias. El aval es de Bancaja y la constructora también es de Bancaja.

En el contrato que firmaste en virtud del cual vendes el terreno y se establece como contraprestación la entrega de dos apartamentos, con toda seguridad debe existir una clausula donde se estipule el plazo de entrega de los mismos. La ejecución del aval dependerá del plazo señalado en la meritada clausula. Que Bancaja tenga esa doble posición, en principio, no te afectaría en absoluto.


#10

Hola, ¿que sería todo lo que podría pasarme además de que el banco se quedase con mi vivienda, si no puedo pagar la hipoteca? Gracias.

Si con la venta de la vivienda, el banco no satisficiese la totalidad de la deuda, persiste ésta única y exclusivamente en esa parte.


#11

Tengo una vpo y el mes pasado salió en el BOE el nuevo tipo de interes a aplicar pero el banco me ha cargado éste mes el tipo anterior no el actualizado, es correcto ?

Los nuevos tipos de interés se podrán aplicar a partir del primer vencimiento que se origine una vez transcurrido un mes desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado. El Boletín Oficial del Estado ha publicado el acuerdo alcanzado por el Consejo de Ministros el pasado 12 de marzo por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos de los préstamos convenidos concedidos en el marco de los planes estatales de vivienda 1998-2001, 2002-2005 y 2005-2008, así como de los programas 1995 (del Plan 1992-1995) y 1998 (del Plan 1996-1999).


#12

Hola Antonio,quisiera saber por qué hay VPO que se pueden descalificar en 5 o 10 años, y en otras no se puede hasta pasados los 30. Quisiera saber por qué ocurre esto, muchas gracias por la respuesta.

Todo dependerá del Plan al que se acojan las promociones y de la normativa de la propia Comunidad Autónoma. En unos casos podrás descalificar la vivienda a los 10 años, aunque efectivamente existen Planes Vivienda (como el de 2005-2008) que establecieron un plazo de 30 años como régimen de protección. Añadiría también que para tener mayores garantías, exija a su inquilino un aval bancario.


#13

Sr Antonio. Voy a alquilar el piso de mis padres, y quiero la máxima seguridad en el arriendo. Me han hablado del modelo oficial de la Corte de Arbitraje Económico de derecho y Equidad; pero quiero otras opciones, ya que tuvimos en el pasado un ?inquilino profesional?. Muchas gracias. Teodoro

Los contratos en general no poseen una forma específica y obligatoria. Todo está sometido a la autonomía de la voluntad de las partes. Existe un modelo de contrato de la Corte Arbitraje Económico que ha tenido mucha aceptación. No obstante, lo esencial es que todos los acuerdos establecidos queden perfectamente recogidos en el documento. En caso de conflicto, es mucho más rápido y dinámico someter el contencioso a arbitraje habida cuenta de que los procedimientos en los tribunales están teniendo notable retraso.


#14

En vivienda de segunda mano, cómo está el IVA ahora y a cuánto subira en julio? Si lo paga el comprador, tendrá que descontar el comprador la mitad de la diferencia para no retrasar demasiado la venta? Gracias y un saludo. Pepe.

En vivienda de segunda mano no existe IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Asciende al 7% del valor que conste en las Escrituras al que habrá que sumar gastos de notaria. Lo usual es que los abone el comprador, aunque todo dependerá del acuerdo al que hayáis alcanzado para su pago. No tiene porqué retrasar la venta.


#15

Buenos días, tengo pensado comprar una vivienda en Madrid y como está la situación en el mercado inmobiliario me da un poco de miedo. Lo que más me preocupa es conocer detalles para no ser engañado, que la inmobiliaria esté en concurso de acreedores, que tenga cargas la propia vivienda, las dificultades de la entidad financiera a la hora de concederme la hipoteca... Muchas gracias, Virgilio

Cuando estés interesado en una vivienda y desees ver su estado utiliza la vía de los Registros para ver las posibles cargas. Si dudas sobre una empresa inmobiliaria o cualquier otra que efectúe labores de intermediación, consulta en la oficina del consumidor o en el registro mercantil.


Despedida

El despacho Álvarez-Ossorio Miller & Co, Abogados da las gracias a todos los que habéis enviado preguntas y habéis participado en este foro. Sentimos no haber podido responder a todas, no obstante, esperamos hacerlo el próximo día. Recibid un cordial saludo. Antonio Álvarez-Ossorio.

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