Los cuatro indicadores que abren la primera grieta en el recalentado mercado inmobiliario de EEUU

Como una secuencia en cuatro fotogramas, la vivienda en EEUU, siempre tan fundamental y vigilada, sobre todo después de la gran crisis, ha arrojado esta semana cuatro avisos importantes que evidencian las primeras grietas en un mercado claramente recalentado. La lectura común de estos indicadores ha llegado precisamente cuando la Fed ya casi había descartado una subida de tipos de 100 puntos básicos en su reunión de finales de julio y buscaba en estos indicadores de vivienda la constatación de que es mejor dar otro salto de 75 puntos básicos. Los datos han respaldado su apuesta.

Tras años de subidas sin descanso (al calor de los bajos tipos de interés y de la creciente renta de los hogares americanos), la vivienda se ha convertido en uno de los activos más calientes de la economía americana. Algunos datos clave dejan entrever que el precio se ha alejado de los fundamentales de este mercado que corre el riesgo de sufrir una corrección en el nuevo entorno de tipos de interés y con los crecientes tambores de recesión. Algunos indicadores podrían estar allanando el terreno hacia esa corrección o, al menos, 'congelación' del mercado inmobiliario.

El primer indicador llegaba el lunes, evidenciando que el sentimiento de los constructores de viviendas sigue cayendo en picado. El Índice del Mercado de la Vivienda de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB por sus siglas en inglés) se desplomaba 12 puntos en junio, desde 67 hasta 55, con los analistas esperando un dato similar al anterior. El indicador reflejaba su nivel más bajo desde mayo de 2020, ya que la inflación y el aumento de los tipos de interés han perjudicado el tráfico de compradores y las ventas.

"La asequibilidad es el mayor reto al que se enfrenta el mercado de la vivienda", dijo Robert Dietz, economista jefe de la NAHB, en un comunicado. "Los responsables políticos deben abordar los problemas de la oferta para ayudar a los constructores a producir viviendas más asequibles". "Esta caída refleja un fuerte deterioro de las ventas actuales, las ventas previstas y el tráfico de posibles compradores. La disminución de la competencia entre los compradores de viviendas aliviará algunas de las presiones al alza sobre los precios de la vivienda y limitará aún más la flexibilidad de los constructores para trasladar a los consumidores los fuertes aumentos de sus costes de producción", apuntan los economistas de Berenberg en una nota.

La Reserva Federal de Dallas publica de forma trimestral un índice de 'exuberancia' de la vivienda que se basa a su vez en varios indicadores como el número de salarios que tiene que pagar una familia para comprar una casa, el ratio entre precio de la vivienda y alquiler o los tipos de interés a largo plazo.

El último dato revela que el mercado de vivienda ya muestra una exuberancia peligrosa: "Los precios reales de la vivienda (precios ajustados por inflación) han aumentado constantemente en EEUU desde 2012. La aceleración en el ritmo de apreciación de los precios comenzó antes de la pandemia, pero se ha fortalecido notablemente desde principios de 2020... La lectura actual de nuestro índice indica que el mercado inmobiliario EEUU lleva mostrando signos de exuberancia durante más de cinco trimestres consecutivos", advierte.

Más grietas

El martes llegaba el segundo aviso. La construcción de nuevas viviendas en EEUU cayó en junio al nivel más bajo desde septiembre, después de haberse desplomado el mes anterior, impulsada por una caída en la construcción de viviendas unifamiliares que subraya la disminución de la demanda. El inicio de la construcción de viviendas descendió un 2% el mes pasado, hasta una tasa anualizada de 1,56 millones, tras un ritmo revisado al alza de 1,59 millones en mayo, según los datos del gobierno publicados el martes. La previsión media era de 1,58 millones. Las solicitudes de construcción, un indicador de la construcción futura, se redujeron a 1,69 millones de unidades anualizadas, también la menor cantidad desde septiembre.

"Reflejando las expectativas de una menor demanda, los permisos de construcción y las viviendas iniciadas han disminuido desde sus recientes máximos. La construcción de viviendas unifamiliares ha disminuido en seis de los últimos siete meses y los permisos han caído durante cuatro meses consecutivos", apostillan desde Berenberg.

El tercer strike, por emplear la terminología del béisbol, llegaba el miércoles. El índice de solicitudes de hipotecas en EEUU para comprar o refinanciar una vivienda cayó al nivel más bajo desde el cambio de milenio, en otra señal de la escasa demanda de viviendas. El índice de mercado de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) cayó en la semana terminada el 15 de julio al nivel más bajo desde febrero de 2000 (cayó a 281 desde el 300 previo). El índice semanal de solicitudes de hipoteca del MBA caía un 6,3% frente al -1,7% de la semana previa y el tipo de interés hipotecario a 30 años del MBA escalaba al 5,82% (empezó el año en el 3%).

El cuarto golpe de realidad llegaba también el miércoles. Las ventas de viviendas existentes cayeron un 5,4% en junio, hasta los 5,12 millones anualizados, lo que supone el quinto descenso mensual consecutivo y deja la media del segundo trimestre un 13% por debajo de la del cuarto. Los economistas esperaban una caída del 3% hasta los 5,38 millones. Las ventas están ahora en su nivel más bajo desde el mínimo de la pandemia de mayo de 2020 y han caído 1,2 millones anualizados desde su máximo en noviembre de 2021.

Frente a estos datos, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) daba a conocer el miércoles también que el precio medio de venta de una vivienda existente subió a 416.000 dólares en junio, un 13,4% más en el año y el más alto desde que comenzaron los registros en 1999.

"Los datos sobre la vivienda en EEUU siguen mostrando signos de debilidad y los tipos hipotecarios suben. Dado que este sector representa el 2,5% de la economía estadounidense y que las transacciones de viviendas tienen una alta correlación con las ventas al por menor, es de esperar que las recientes y sombrías cifras de la vivienda aviven aún más los rumores de recesión", señala estaba semana el equipo de ING liderado por Francesco Pesole en una nota.

"Una nueva serie de malos datos sobre la vivienda se suma a los problemas de la recesión en EEUU, con las solicitudes de hipotecas alcanzando el nivel más bajo en 22 años y las ventas de viviendas existentes alcanzando el nivel más bajo en dos años y ampliando las caídas mensuales, en esa serie, a cinco seguidas. La agresiva política monetaria de la Fed está funcionando, pero ¿está hundiendo la economía?", se preguntaban los economistas de Harkster en su newsletter.

"La agresiva política monetaria de la Fed está funcionando, pero ¿está hundiendo la economía?"

Previsión de menor demanda en el sector, subidas de tipos de interés y recesión a la vista. Estas tres fuerzas reflejadas en los cuatro indicadores comentados anteriormente tienen el potencial de desatar una corrección en el precio de la vivienda, tal y como advirtió a finales de junio Mark Zandi, economista jefe de Moody's, que prevé una corrección de precios de costa a costa en EEUU, aunque con especial impacto en ciudades como Phoenix y Tucson en Arizona, así como a Carolina del Norte y del Sur y partes de Florida, según el análisis de agencia de calificación. La ciudad que se verá más afectada es Boise, Idaho, que ha recibido el calificativo de Moody's de "mercado más sobrevalorado del país".

Pese a todo, desde la Fed de Dallas creen que no habrá una corrección como la de 2007 y 2008. "No esperamos que las consecuencias de una corrección inmobiliaria sean comparables a la crisis financiera mundial de 2007–09 en términos de magnitud o gravedad macroeconómica. Entre otras cosas, los balances de los hogares parecen estar en mejor forma y el endeudamiento excesivo no parece estar alimentando el auge del mercado inmobiliario".

Sea como sea, algunos ya empiezan a 'oler la sangre'. Según ha informado recientemente el Wall Street Journal, el gigante Blackstone está ultimando un nuevo fondo inmobiliario que establecería un récord como el mayor vehículo de su tipo, superando los 30.000 millones de dólares cuando se cierre. Con un 'cofre de guerra' de más de 50.000 millones de dólares para buscar oportunidades en un marco de recesión, el mayor propietario residencial de EEUU puede aprovechar como nadie el colpaso en el mercado inmobiliario que algunos barruntan a tenor de los datos.