¿En qué punto está el mercado de la vivienda?

El mercado residencial español atraviesa un momento de intensa actividad. En un contexto en constante transformación, conviene detenerse a analizar las principales palancas que explican esta evolución, así como los retos estructurales que deben abordarse para garantizar la estabilidad futura del sector. Los datos hablan por sí solos: entre 2023 y 2024, el número de operaciones en el residencial ha crecido un 60%, y el valor total de las transacciones se ha incrementado un 157%. Este dinamismo se explica por una demanda sólida tanto nacional como internacional, el renovado atractivo de España como destino de inversión en segunda residencia y una mayor estabilización de las condiciones financieras. En paralelo, el precio de la vivienda sigue al alza. Según datos recientes publicados por Tinsa y CaixaBank, podría subir hasta un 9% en 2025. Este crecimiento es más acusado en determinados mercados tensionados como Madrid, Barcelona, Málaga o zonas costeras, donde la presión de la demanda es especialmente elevada. En ciudades como Málaga, por ejemplo, el alquiler ha alcanzado ya uno de los niveles más altos del país, según ha destacado el último de precios de Idealista.

También destaca el fuerte diferencial entre tipos de producto. La vivienda de obra nueva es un 44% más cara que la de segunda mano, que sigue concentrando en torno al 80% de las compraventas, de acuerdo con el informe de Vivienda de obra nueva de Tinsa. Según el mismo informe, esto se traduce en un mayor esfuerzo de compra para las familias, rozando ya el 50% del ingreso disponible, situándose por encima del umbral de accesibilidad recomendado. Este contexto de fuerte demanda convive con una oferta insuficiente, especialmente de obra nueva. El stock disponible es limitado y el suelo finalista escasea, generando tensiones en los precios y frenando el desarrollo de nueva oferta residencial, y esto impide una respuesta ágil del mercado. Las barreras administrativas y la complejidad de los procesos urbanísticos suponen cuellos de botella importantes en muchas ciudades, dificultando el desarrollo de nuevos proyectos en plazos razonables.

A ello se suma un cambio estructural en el perfil del comprador. El acceso a la vivienda para los más jóvenes sigue siendo una asignatura pendiente, mientras que el peso de los compradores extranjeros y de segunda residencia continúa en aumento, atraídos por la calidad de vida, el clima y, en algunos casos, una fiscalidad más favorable. De cara a los próximos años, el sector debe afrontar algunos retos clave. El primero, sin duda, es la necesidad urgente de aumentar la oferta de suelo disponible, reduciendo los tiempos de tramitación y simplificando los marcos regulatorios para favorecer el desarrollo urbano equilibrado. Además, se hace imprescindible una mayor colaboración público-privada que permita diseñar políticas de vivienda eficaces, con impacto real en la accesibilidad y el equilibrio territorial. A esto se suma un desafío que va en aumento: el déficit de mano de obra cualificada, que unido al estrechamiento de márgenes y al aumento de costes de construcción, está lastrando la rentabilidad de los nuevos desarrollos. Según un reciente informe del BBVA, esta baja rentabilidad podría convertirse en un freno estructural si no se revierte la tendencia. Pese a ello, también se abren oportunidades. La innovación, la digitalización y la sostenibilidad serán factores diferenciales en este nuevo ciclo. Tecnologías aplicadas a la gestión de activos, modelos constructivos más eficientes y criterios ESG pueden marcar la diferencia entre una oferta residencial estancada y otra capaz de responder a las nuevas necesidades sociales y económicas.

El mercado de la vivienda se enfrenta a un punto de inflexión. A pesar del dinamismo actual, la falta de oferta estructural, la presión sobre los precios y los desafíos operativos exigen una respuesta coordinada y estratégica. La colaboración entre administraciones, promotores, inversores y operadores será esencial para diseñar soluciones efectivas que impulsen un desarrollo urbano más equilibrado. La profesionalización del sector en la última década, junto con la adopción creciente de criterios de sostenibilidad, eficiencia e innovación, permiten ser moderadamente optimistas. Pero es necesario seguir avanzando hacia un modelo más ágil, accesible y resiliente, que ponga en el centro tanto las necesidades reales de la demanda como la viabilidad de los proyectos. Apostar por la planificación, el análisis riguroso y la gestión activa será clave para garantizar la estabilidad del mercado en los próximos años.