Las socimis del Ibex vuelven a cotizar con descuentos cercanos al 50% tras las caídas

El mercado alemán de oficinas sufría durante 2023 una caída de los precios de más del 10%, la más pronunciada desde que comenzaron los registros en 2023 y, según recogen desde Bloomberg, las perspectivas para 2024 es un escenario de nuevas caídas. En bolsa, el sector europeo del real estate registra intensas pérdidas (-7%) con las que se sitúa entre los más bajistas de todo el Viejo Continente en 2024. Entre sus firmas se hallan dos españolas: Merlin y Colonial. Ambas acumulan también fuertes retrocesos del 20% y el 7%, respectivamente. Las pérdidas, sin embargo, vuelven a ampliar sus descuentos sobre el NAV (valor neto de los activos) y ya cotizan con una rebaja media del 46%.

El escenario que el mercado barajaba a finales del año pasado, en el que el Banco Central Europeo comenzaría una política de recorte de los tipos de interés en 2024 (el mercado llegó a descontar hasta seis bajadas este año) llevaron a los inversores a sumarse a las acciones de ambas socimis.

Así, Merlin y Colonial finalizaban 2023 con ascensos en bolsa alrededor del 15% y el 9%, respectivamente. Ahora, sin embargo, se descuentan cinco bajadas de tipos y se ha retrasado el comienzo de esta política a abril. Este marco más restrictivo que el inicial ha supuesto un castigo de las inmobiliarias en el parqué.

Los retrocesos, sin embargo, han vuelto a elevar los descuentos que ambas compañías ofrecen sobre su NAV, mermados y menos atractivos tras las subidas de 2023. Todo ello, a esperas de que tanto Merlin como Colonial hagan oficiales sus resultados anuales (en los que se actualizará el NAV a cierre de año) el próximo 28 de febrero.

Sobre los 10,88 euros por acción en los que Colonial fijaba el valor de sus activos en los últimos resultados anuales sus acciones ofrecen una rebaja del 52%. La compañía catalana cotiza en mínimos del pasado octubre y se coloca entre las firmas más bajistas del Ibex 35 en el ejercicio. El consenso de expertos que recoge FactSet espera, sin embargo, que durante los próximos meses la firma sea capaz de volver a niveles de hace exactamente un año, al fijar su precio objetivo en los 6,68 euros por título. Sobre precios actuales, esta valoración le deja a la cotización de Colonial un potencial de revalorización del 28%.

A finales de febrero, Colonial anunciará sus cuentas de 2023. En ellas, los expertos esperan que, pese a proyectar un beneficio bruto histórico (305 millones de euros), la compañía vuelva a reducir el valor neto de sus activos. Ya lo hizo en los últimos resultados semestrales cuando pasó de un NAV de 11,83 euros por acción a 10,88. Ahora, los analistas esperan que la socimi coloque esta cifra en los 9,89 euros, lo que supone una nueva rebaja del 9%. Además, esperan que su LTV (loan to value, en ingles, el nivel de endeudamiento sobre los activos) crezca en 2023 y supere el 41%, frente al 36,9% de 2022. "Si bien la ratio LTV se sitúa en el 39% a cierre de septiembre, Colonial cuenta con el 100% de la deuda a tipo fijo o cubierta, mantiene un coste financiero del 1,72% y, dada su estructura de deuda y vencimientos, prevé asegurar un tipo inferior al 2,5% en los próximos 3 años", explican desde Renta 4. Desde el equipo de inversión destacan que "gracias a la calidad de los activos, Colonial logra una estabilidad y resiliencia ante ciclos adversos (o tendencias disruptivas en el sector como el teletrabajo), manteniendo una elevada ocupación (97%, con plena ocupación en el mercado de París), liderando las subidas de rentas y atrayendo a clientes más fieles".

Por su parte, dado que su caída no es tan elevada, el descuento que ofrece Merlin sobre su NAV actual (de 15,36 euros por acción) es menor, del 39% concretamente. Su cotización, sin embargo, se encuentra en niveles del pasado noviembre y los expertos recomiendan aprovechar este descenso como una nueva oportunida de entrada en el valor, al que ven cotizando un 18% por encima de los niveles actuales durante los próximos meses, hasta situarse en los 10,98 euros que fijan de precio objetivo.

Al igual que Colonial, Merlin rendirá cuentas al mercado el próximo 28 de febrero. Los analistas dibujan para ella la misma hoja de ruta que para su compañera en el Ibex y esperan que la socimi también recorte el valor neto de sus activos hasta los 14,02 euros. Tras ya ejecutar una rebaja en junio (pasando de 15,67 euros a 15,36) ahora la compañía realizaría una nueva del 9%, según las estimaciones. Al igual que con Colonial, los expertos esperan que su LTV aumente hasta el 36,9%, desde el 32,7% de 2022. Desde Renta 4 opinan que "de cara a 2024, y tras dos ejercicios de buena marcha operativa impulsados por la indexación de los contratos ante el entorno de inflación, estimamos que Merlin compense las rentas brutas y FFO perdidas por la desinversión de las oficinas de BBVA, dando visibilidad y recurrencia al dividendo. Además, ante un entorno de tipos que previsiblemente se modere, el valor de los activos se estabilizará".