El calendario del BCE favorece la formación de una nueva burbuja en el mercado inmobiliario

El horizonte fijado por el Banco Central Europeo (BCE) para la primera subida de los tipos de interés, más allá del verano de 2019, garantiza hipotecas baratas en el medio plazo y favorece la formación de la misma burbuja sobre la que viene advirtiendo la propia entidad.

El organismo aprovechó la vuelta del verano para incidir en un mensaje un tanto contradictorio: "La próxima crisis estará ligada de nuevo al mercado inmobiliario". Lo hizo por boca de Danièle Nouy, presidenta del Consejo de Supervisión de la institución, pero es una advertencia que ha surgido en otras ocasiones y con otros protagonistas de la primera línea del regulador de por medio. El apercibimiento es paradójico porque distintos analistas coinciden en señalar que el calendario de normalización de la política monetaria que el propio BCE avanzó en junio precisamente sostiene el atractivo de la vivienda como inversión y favorece la formación de la burbuja que dice temer al fijar el horizonte del primer incremento del precio oficial del dinero más allá de los meses estivales del próximo año.

Bankinter: "La demanda de vivienda sumará su cuarto año de expansión por el mayor número de compradores extranjeros, el fácil acceso a la financiación y por la seductora rentabilidad que ofrecen los inmuebles"

Esta conclusión es muy fácil de alcanzar en un mercado como el español, donde el equipo de expertos de Bankinter reconoce que la demanda de vivienda sumará su cuarto año de expansión "por el ciclo económico favorable, por el mayor número de compradores extranjeros" y, sobre todo, "por el fácil acceso a la financiación y por la seductora rentabilidad que ofrecen los inmuebles en un escenario de retornos cercanos al 0% en los depósitos e incluso negativos en la renta fija". De estos dos últimos factores es responsable, sin lugar a dudas, el BCE.

"El tipo hipotecario medio parece haberse estabilizado en niveles inferiores al 2,5% -el coste de financiación de los hogares para la adquisición de viviendas en España cayó en julio a mínimos históricos, hasta el 1,86%, según el regulador- y no debería aumentar de forma reseñable durante los próximos 12 meses", continúan los analistas del banco, que achacan esta circunstancia al anuncio de la institución monetaria que preside Mario Draghi sobre que "el primer aumento de su tipo de interés de referencia -que actualmente está en el 0%- no llegará hasta el segundo semestre de 2019 y que el proceso de normalización de la política monetaria será progresiva". Esto implica, según concluyen en Bankinter, que el Euribor -la referencia sobre la que se calculan las hipotecas- "se mantendrá en negativo durante 2018, repuntará de forma leve en 2019 y permanecerá en niveles inferiores al 0,5% hasta finales de 2020".

El esfuerzo exigido para devolver los préstamos es tan liviano que el Banco de España considera que, "dado el reducido nivel actual de los costes de financiación, que han alcanzado cotas mínimas históricas, y la posible normalización de las condiciones monetarias, el recorrido a la baja es ya muy limitado", pero explica que, "en la práctica, los aumentos en los tipos de interés oficiales se trasladarían de forma gradual -conforme vence la deuda viva o se actualiza el tipo de interés en los préstamos a tipos de interés variable- y no inmediata".

Los precios se disparan

Pura gasolina en el corto y en el medio plazo para un mercado de la vivienda que seduce al perfil inversor que busca obtener rentabilidad en terreno conocido pero que acumula cifras acongojantes para el conjunto de una economía que conoce bien las consecuencias del estallido de una burbuja inmobiliaria. Esta es la principal razón que ha llevado este asunto al centro del debate político, desde donde se intentan esbozar medidas que aplaquen el pánico que produce que las compraventas, las contrataciones de hipotecas y el precio de las viviendas y de los alquileres se incrementen a ritmo de doble dígito.

La demanda de viviendas por motivo de inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos

El Gobierno socialista de Pedro Sánchez ha propuesto estimular la oferta, incrementar el parque público y proteger a los inquilinos, pero no consigue dar pasos firmes que acoten un contexto en el que el alquiler turístico, la precariedad laboral y el cambio de mentalidad están disparando los precios del arrendamiento, sobre todo en las ciudades calientes, principalmente en Madrid y Barcelona.

"La demanda de viviendas por motivo de inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante las buenas condiciones de financiación, la reducida rentabilidad de las alternativas y el renovado dinamismo del mercado del arrendamiento, impulsado tanto por la demanda de los hogares más jóvenes -con baja capacidad de ahorro por la precariedad laboral- como por la expansión de la vivienda turística, principalmente debido a la penetración de las plataformas de alquiler vacacional", insiste el departamento de análisis de Bankia en un estudio publicado en marzo, en el que destaca una cifra que refuerza este último factor: en 2017, año récord para el turismo en España, más de un 10% de las pernoctaciones se realizaron en viviendas de alquiler.

"Si la fuerte demanda, una oferta limitada y las subidas del arrendamiento tienen continuidad en los próximos trimestres, cabe preguntarse si los precios van a seguir acelerando y si se está formando una nueva burbuja inmobiliaria, aunque todavía no hay paralelismos evidentes con la situación anterior a 2008, y no solo porque las cifras de construcción, ventas y precios sean todavía inferiores a las del anterior ciclo expansivo, también porque el volumen de préstamos hipotecarios está aumentando en menor proporción", finaliza el equipo de expertos de Bankinter.