Así ha cambiado el mercado de la vivienda en un año de pandemia

Cambios de hábitos, en la forma de trabajar, en las relaciones sociales, en el ocio, y también en el sector inmobiliario. Estas son algunas de las consecuencias que la pandemia sanitaria ha dejado en el día a día. Después de más de un año desde que el Covid pusiese en jaque al mundo, el mercado de la vivienda, que ha mostrado una gran resiliencia, presenta algunas transformaciones o tendencias que, en algunos casos, parecen haber llegado para quedarse. El auge de la obra nueva, más metros cuadrados, una mayor demanda de viviendas unifamiliares, el impulso de los espacios al aire libre o compradores más jóvenes son algunas de las transformaciones que van quedando reflejadas.

El interés por la vivienda nueva es una de ellas. En el mes de junio, el número de compraventas de viviendas alcanzó las 48.201 operaciones, un 73,5% más que doce meses antes, por lo que encadena cuatro meses consecutivos de tasas positivas, según datos de Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra deja una variación anual acumulada del 31,4% respecto a los seis primeros meses de 2020.

En el caso de la compraventa de viviendas nuevas registra un incremento anual acumulado del 44,4% entre enero y junio y un 28,4% en la usada. Así, en el sexto mes del año, el número de operaciones sobre viviendas nuevas fue de 9.363 (71%), mientras que los pisos usados sumaron 38.838 transacciones (74,1%).

Muchas personas optan por la obra nueva por los espacios comunes y al exterior o el teletrabajo

"La vivienda de obra nueva está viviendo un auge sin precedentes desde el estallido de la pandemia. Muchos españoles están optando por promociones de obra nueva por diversas razones. Una de ellas es porque suelen tener espacios comunes como jardines o piscinas y en la mayoría de casos cuentan con terraza, características que se han vuelto imprescindibles para los españoles que buscan vivienda después del confinamiento", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

La experta del portal inmobiliario destaca que el teletrabajo es otro de los motivos que decantan la balanza hacia la obra nueva: "El hecho de no tener que ir cada día a la oficina está haciendo que muchos españoles abandonen las ciudades y se estén comprando vivienda en la periferia y es ahí donde se encuentra gran parte de la oferta de obra nueva".

Esta tendencia, además, tendrá un impacto en los puestos de trabajo. De hecho, el empleo que se generará por el incremento en el número de visados para vivienda nueva a partir de 2022 (que podría ascender a 100.000 visados anuales), podría ser de unos 36.000 puestos de trabajo.

Por comunidades autónomas

En general, la compraventa de viviendas repuntó en junio en todas las regiones del país respecto al mismo periodo de 2020 (teniendo en cuenta que fue un mes particular ya que se produjo el levantamiento del confinamiento estricto), a excepción de Ceuta. En seis comunidades autónomas este incremento se situó por encima de la subida nacional, con la Comunidad de Madrid a la cabeza, donde el número de operaciones aumentó un 99,3%. En Aragón, Andalucía, Comunidad Valenciana, Castilla y León este crecimiento estuvo entre el 89% y el 82% y en Islas Baleares rozando el 75%.

En cuanto a la vivienda nueva, la Comunidad de Madrid volvió a situarse a la cabeza con 2.111 transacciones frente a las 962 de un año antes, lo que supone un incremento del 119,44%, mientras que la compraventa de vivienda usada se incrementó un 92,95%. Le sigue Comunidad Valenciana, con un aumento del 101,16% en el número de operaciones de vivienda nueva, hasta alcanzar las 1038 compraventas en junio, la mayor cifra mensual desde febrero de 2020 (1.049).

Tan solo en Extremadura se registró un número inferior que en junio de 2020

Tras dos meses consecutivos de subidas, Andalucía logró un total de 2.021 transacciones de vivienda nueva, un 94,9% más que en junio de 2020, mientras que las operaciones de vivienda usada repuntaron un 86,75%. Tan solo en Extremadura, con 89 compraventas de vivienda nueva, se registró un número inferior que en junio de 2020 (-5,32%), mientras que las operaciones en cuanto a casas usadas subieron un 67%.

Después de más de un año desde la llegada del Covid-19, otra de las tendencias que ha dejado la pandemia es el interés por las casas unifamiliares (tanto nuevas como usadas). Así, mientras que las compraventas de pisos aumentaron en junio un 69% interanual, las casas unifamiliares se incrementaron un 78,4% interanual, según el Consejo General del Notariado.

Y es que valorar más la vivienda es otra de las lecciones aprendidas a raíz de la pandemia, por lo que la necesidad de espacios al aire libre se instala con fuerza entre las preferencias. El pasado año disponer de un espacio para teletrabajar y la piscina, jardín o terraza incrementaron notablemente su fuerza a la hora de elegir una nueva casa, una tendencia que llegó para quedarse.

Así lo confirma el Observatorio Aedas Homes Julio 2021, -en el que se ha encuestado a cerca de 4.000 residentes en España de 25 a 65 años- que revela que tener una terraza o jardín tiene una importancia de 8 sobre 10 a la hora de elegir una vivienda. "Un año después confirmamos que estas tendencias no eran pasajeras, sino que se han asentado con fuerza entre la demanda, junto con otras como la necesidad de un espacio para teletrabajar", resalta Jorge Valero, director de Data y Transformación Digital de Aedas Homes.

Edad de los compradores

El perfil de los compradores y los vendedores de vivienda (en general) también muestra algunos cambios doce meses después del confinamiento. La edad de los compradores de vivienda ha bajado. El 66% de los compradores tiene menos de 44 años, así lo muestran los datos Estudio de Evolución del Mercado Inmobiliario realizado por Grupo Grocasa. Hace un año, el 65% de los compradores estaba aglutinado entre los 45 y más de 65 años.

El 25% de los compradores tiene entre 25 y 34 años

Hasta junio, el 25% de los compradores tenía entre 25 y 34 años, un 13% más que en el mismo periodo del año anterior. A pesar de esta subida, el porcentaje no alcanza los niveles de 2019, cuando esta franja de edad representaba el 32%.

"Esto se debe a las mejores condiciones hipotecarias y al aumento del ahorro, que se incrementó en 8,5 puntos porcentuales en 2020 respecto a 2019, según el INE. Todo ello sumado a que hay muchas personas jóvenes que tienen muy inculcado el centrar sus esfuerzos en acceder a la compra de una vivienda, y por lo tanto prefieren no independizarse hasta haber ahorrado el dinero necesario para la entrada", explica Albert Egea, business manager de Grocasa.

El rango mayoritario de compradores está entre los 35 y los 44 años, que aglutina el 36% y se ha aumentado desde el 23% del año pasado. Estas cifras cambian la fotografía respecto a hace un año, cuando el porcentaje más elevado lo representaban aquellos compradores entre 45 y 54 años, hasta el 26%.

Por su parte, el rango de edad mayoritario entre los vendedores alcanza el 34% a partir de 65 años. Un porcentaje que se ha incrementado 11% respecto al dato del año pasado, según el estudio. Los vendedores entre 55 y 64 años han crecido mínimamente, hasta representar el 18%, mientras que en las franjas de edad inferiores han disminuido.

Entre los mayores de 65 años "se encuentra una gran parte de las personas que han heredado un inmueble, que han aumentado en 2020, ya que ha habido 68.000 muertes más de las previstas por el Sistema de Monitorización de la Mortalidad del Gobierno de España para 2020", apunta Egea. Por otro lado, el experto de Grocasa añade que "es una franja de edad en la que muchas personas, ya antes de la pandemia se veían en la necesidad de cambiar de vivienda por motivos de salud, y ahora, ha consecuencia del Covid, se ha incrementado. Muchos edificios en Barcelona, por ejemplo, son muy antiguos y no cuentan con ascensor, y muchas personas mayores de 65 años, por tener una menor movilidad, lo necesitan". Según este estudio, las ventas de vivienda por motivos de salud han aumentado un 93,93% respecto al mismo periodo del año anterior y por herencia un 11,92%.

Qué pasa con los precios

El precio de medio del m2 creció en junio un 2,3% interanual a nivel nacional -a nivel mensual registró un incremento superior del 3,07%-, según los datos del Consejo General del Notariado. Los notarios apuntan además que el dato muestra una elevada disparidad interterritorial, ya que en ocho autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda mientras que disminuyó en las nueve restantes.

La irrupción del Covid y la extensión de la crisis sanitaria inició una fase de abaratamiento en el precio medio del alquiler que ha llevado a cerrar el segundo trimestre con una caída interanual del 3,5%, según los datos de Fotocasa. Este aspecto deja su reflejo en ciudades como Madrid y Barcelona, que de forma histórica han estado en el podio de las urbes más caras de España, descendiendo como mucho al cuarto puesto.

Sin embargo, la llegada de la pandemia ha golpeado con fuerza a las dos grandes capitales españolas. En Barcelona el precio se ha abaratado 13,62% desde enero de 2020 hasta situarse en 15,28 euros por m2 a cierre de junio, lo que le ha llevado al séptimo puesto. En Madrid el precio medio del alquiler ha caído un 11,19% de enero de 2020 hasta junio de 2021 y se sitúa en octava posición, con un precio de 14,76 euros por m2 al mes.

El impacto en los precios de compra y alquiler de la vivienda, se espera que bajen entre un 3 y un 7% en la ciudad de Barcelona en 2021, según analiza Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), está relacionado con el éxodo a zonas ubicadas en los anillos urbanos. "Se está generando un efecto expulsión. El que tiene un piso en Barcelona no se irá, porque tiene un activo que va a valer más, pero ante la posibilidad de elegir, las familias están priorizando zonas al aire libre y bien conexionadas con la ciudad", explica Hernández Reche.