La tormenta perfecta estalla sobre la vivienda: si buscas comprar casa mejor no mires este gráfico

Pese al buen momento de la economía española, el debate social se centra en una cuestión que parece contradecir ese buen tono de la actividad económica, que además viene acompañado de una fuerte creación de empleo. Aunque la economía no pare de crecer, si los españoles no pueden acceder a una vivienda (por escasez y por precios) de poco sirve todo lo demás. Por ello, el buen funcionamiento del mercado inmobiliario es casi tan importante como el buen desempeño de la economía en su conjunto. Cada vez que se profundiza un poco más en los datos antiguos y en las previsiones, parece más complicado vaticinar un futuro halagüeño en lo que a vivienda se refiere. En el sano ejercicio de la retrospectiva, repasar una muy completa publicación sobre vivienda que hizo el año pasado la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) resulta bastante revelador de cómo se ha llegado hasta aquí. La vasta investigación, firmada por Ignacio Ezquiaga, profesor de economía e investigador de Funcas, alberga una serie de datos y gráficos que dejan a la vista que el problema de la vivienda en España no solo es grave, sino que aún podría empeorar mucho más. Ni vivienda pública ni privada: si buscas casa mejor no mires este gráfico.

Mientras que la demanda goza de una salud casi inmejorable al calor del crecimiento demográfico, el buen momento del mercado laboral y de la bajada reciente de los tipos de interés (reduce el coste de las hipotecas y alimenta la demanda), la construcción de vivienda no termina de despegar en el sector privado, mientras que la vivienda pública ha desaparecido por completo, una suerte de tormenta perfecta sobre la vivienda. A finales del año pasado, las viviendas públicas de obra nueva apenas llegaban a 300 (frente a las 100.000 de hace varias décadas). Esta manida explicación a la crisis de la vivienda gana interés cuando se bucea en los datos y se puede analizar la gravedad de la situación y el vuelco que ha sufrido el mercado inmobiliario en España en unos pocos años. De la avalancha de nueva vivienda se ha pasado a la escasez absoluta. De unos precios asequibles a otros que no paran de subir y que amenazan, según los expertos, a toda la generación Z (los nacidos a partir de 1994) y parte de los millennials que han ido retrasando la compra de vivienda. No hay solución a corto plazo.

Los datos son los siguientes realizando un simple cálculo con datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y Arcano Research: en nuestro país se han completado de media en los últimos años unas 90.000 viviendas en cada ejercicio, mientras que los nuevos hogares crecen a un ritmo de casi 165.000 al año. En la actualidad se están construyendo solo 0,5 viviendas por cada nuevo hogar que se crea, una tendencia que está generando un desequilibrio creciente que seguirá impulsando los precios al alza. Aunque no existe solución a corto plazo, cuanto más tarde en tomar las medidas necesarias para equilibrar oferta y demanda, mayor será ese desequilibrio o gap y más tiempo costará devolver este mercado a un punto de equilibrio que haga de la vivienda un bien asequible para las nuevas generaciones y los que llegan de fuera.

El 'mordisco' de uno de los gráficos recopilados por Ezquiaga es suficientemente explicativo. La producción de viviendas terminadas libres, que se movía entre las 100.000 y 200.000 anuales entre los 80 y los 90, despegó hasta alcanzar las 600.000 justo antes de que el sistema financiero mundial se viniera abajo. La caída, propia de una montaña rusa, deja un enorme hueco sobre las minúsculas barras que reflejan que las viviendas terminadas libres se han tirado años sin llegar a las 100.000. Sobre este hecho se ha hablado y debatido de sobra. Pero afinando un poco más la vista, el gráfico deja al descubierto otra realidad: las barras correspondientes a las viviendas de protección oficial (VPO), la figura más conocida de la vivienda social en España, lógicamente mucho menores que las de la vivienda libre, prácticamente son imperceptibles a partir de 2011.

El desastre de la vivienda pública

La cruda realidad es que lo que se conoce como vivienda social ha sucumbido en España. Por un lado, el parque de vivienda social existente se ha esfumado en la medida en la que se ha permitido a sus propietarios venderlas en el mercado libre. "Desde la Transición hacia acá, se hicieron cuatro millones y pico de viviendas protegidas y ahora apenas habrá unas 300.000. Hemos tirado por la ventana ese patrimonio", lamenta el arquitecto y urbanista Gerardo Roger al ser entrevistado por elEconomista.es. En concreto, España dispone de un parque público de vivienda del 2%, mientras que la media europea se encuentra en el 9,3%.

"La política de vivienda que hemos hecho en España desde la Transición es absolutamente diferente a la que se ha venido haciendo en Europa. Algo asumido por todos los partidos", señala Roger en referencia a PSOE y PP. "Salvo raras excepciones, las administraciones españolas han renunciado a promover y gestionar la vivienda protegida. Y el sistema se cerraba con algo terrible: la descalificación de la vivienda protegida a los 10-15 años, cuando la gente ya la podía vender a precio de mercado", completa el experto, que en los 80 dirigió el urbanismo de Almería, en los 90 el de la Comunidad Valenciana y que ha redactado numerosos planes proyectos y leyes urbanísticas.

Pero lo más llamativo, como recalca el trabajo de Ezquiaga, es que, desde la gran crisis, ya no se construye casi nada. El investigador explica en su publicación, 'El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y caída del crédito', que el modelo 'actual' de vivienda social en España, que tiene sus raíces en la década de 1980, ha estado marcada por grandes fluctuaciones a lo largo de las últimas décadas, al igual que la vivienda en general, de la avalancha a la escasez absoluta. Según el académico, "la época dorada de la vivienda de protección oficial (VPO) fueron los años 80, con más de 100.000 viviendas anuales". Sin embargo, esa fuerte intervención estatal se fue disipando en la medida en la que estas casas pasaban al mercado libre y no se quedaban de forma permanente en un parque de alquiler social, como sí ha venido ocurriendo en otros países de Europa.

Tras el fuerte impulso de la VPO en los 80, la cosa se enfrió en los 90. La producción cayó drásticamente y no logró recuperarse plenamente ni siquiera durante el auge inmobiliario de esa misma década. Aunque hubo una cierta reactivación en la segunda mitad de ese decenio, nunca se volvió a alcanzar los niveles de los 80, como se puede ver en los gráficos que acompañan este artículo. Lo que vino después ha sido aún peor.

Para hacerse una idea, el parque público de vivienda sólo ha sumado 244 nuevos inmuebles entre julio de 2023 y septiembre de 2024, cifra muy alejada de las 100.000 anuales que el Banco de España calcula que hacen falta durante los próximos 15 años para que España se acerque a la media europea, pero también de las 100.000 viviendas públicas que se levantaban cada año en la década de los 80 y los 90... o incluso las 60.000 que se construían cada año en la primera parte de los 2000. Es un hecho: desde el cambio de siglo, la vivienda pública de obra nueva prácticamente ha desaparecido.

El fin de la VPO

El declive se hizo aún más evidente tras la crisis de 2008, cuando la producción de VPO se desplomó y desde 2012 se ha mantenido en cifras mínimas, justo en un momento de alta demanda de vivienda. Ezquiaga subraya que "a pesar de la abundancia de suelo urbanizable, de los tipos de interés cercanos a cero y de la acumulación de demanda potencial, la VPO no fue capaz de volver a despegar". Esto ha generado un debate en torno a las causas de este estancamiento, que podrían estar relacionadas con la crisis financiera de los ayuntamientos tras 2008, la falta de consenso político para reactivar políticas de vivienda pública similares a las de los 80 o las restricciones al crédito bancario, que persistieron incluso en un entorno de tipos de interés bajos.

Durante los años 80 y 90, los planes estatales de vivienda, junto con subvenciones al interés de los préstamos, permitieron a los ayuntamientos convertirse en grandes promotores de VPO. Sin embargo, en la década de los 2000, el modelo cambió: los gobiernos locales comenzaron a ver el suelo como una fuente de ingresos extraordinarios. "Con el ascenso de precios del suelo que tuvo lugar desde entonces, las oportunidades para reforzar sus finanzas con la realización de plusvalías eran tentadoras, poniendo en el mercado parte de sus reservas de suelo", señala Ezquiaga. Así, el suelo municipal se convirtió en un activo más que en una herramienta para garantizar vivienda asequible.

Este cambio de enfoque también tuvo un impacto en la estructura de ingresos municipales. Durante el auge inmobiliario, los impuestos sobre la construcción, las cuotas de urbanización y las licencias de obra se convirtieron en una fuente clave de financiación local. De hecho, entre 2005 y 2007, la recaudación por estos conceptos superó los 4.000 millones de euros anuales. No obstante, tras 2012, estos ingresos se redujeron drásticamente, mientras que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ganaba peso gracias a la expansión del parque de viviendas.

Un fenómeno similar se observa en la venta de terrenos municipales. En los años de mayor producción de VPO, los ayuntamientos obtuvieron grandes ingresos por la enajenación de suelo público, superando los 4.600 millones de euros anuales en 2006 y 2007. Sin embargo, esta cifra cayó hasta niveles marginales en los últimos años, situándose apenas por encima de los 500 millones en 2021 y 2022, asegura el experto de Funcas.

El resultado de esta evolución ha sido un abandono progresivo de la promoción pública de vivienda. "Conforme se generaba una amplia oferta de promociones privadas de vivienda libre, los ayuntamientos fueron dejando de producir vivienda pública y optaron por vender suelo municipal a promotoras privadas", explica Ezquiaga. Esto ha contribuido a la crisis de asequibilidad actual, en la que la producción de VPO es prácticamente inexistente, a pesar de la evidente necesidad de vivienda accesible.

En definitiva, la transformación del papel de los ayuntamientos en el mercado de la vivienda ha sido clave en la crisis de la VPO. Lo que en los 80 fue un modelo basado en la intervención pública y la financiación estatal, en los 2000 se convirtió en una estrategia de maximización de ingresos municipales, con consecuencias directas en la oferta de vivienda asequible. La pregunta ahora es si el modelo puede evolucionar nuevamente para responder a las necesidades actuales, algo que a corto plazo parece poco probable.

¿Qué se puede hacer en el corto plazo?

Este problema ya no se puede solucionar a corto plazo. Es tal el déficit de vivienda pública y privada, que aunque hoy se pusieran a levantar inmuebles el sector privado y público, llevaría algunos años cubrir el 'mordisco' que se ha generado. "Hay una enorme diferencia que tenemos con Europa con la crisis de vivienda. Ellos tienen un catarro y nosotros casi un cáncer", exclama Roger. El arquitecto denuncia la "alergia" que han venido desarrollando las administraciones a la gestión pública. En conversaciones con políticos, el experto ha constatado que en los políticos españoles ha imperado un cierto temor y una cierta pereza a asumir los costes de ser el 'casero' de potenciales votantes, cayendo así por su propio peso el modelo del alquiler social: "Los políticos piensan dónde vamos a encontrar unos funcionarios que gestionen esto, que echen al 'jeta' que no paga el alquiler y lo desahucien".

"Si hubiéramos hecho antes lo que el resto de Europa, deberíamos tener ahora mismo tres millones de viviendas sociales para alquiler asequible en vez de 300.000. Y cuando hablo de asequible es aquella renta de alquiler que no supere un tercio de los ingresos del ciudadano. Para los mileruistas y dosmileuristas, especialmente jóvenes, son rentas que no deben sobrepasar los 300-400-500 euros al mes", prosigue Roger, para quien, si el déficit con Europa es de unos dos millones de viviendas sociales, bastaría con construir 50.000 al año durante 40 años. "Pocas en comparación con las 300.000 que se hacían incluso antes de la burbuja", espeta.

En su análisis, Roger discute el actual modelo de vivienda social que se desarrolla en lugar como la Comunidad de Madrid: "Iniciativas como el Plan VIVE de Madrid, apoyados en la modalidad público-privada, adjudican mediante concurso a los promotores un solar público para que construyan viviendas a alquilar a los precios que se acuerden con la administración y lo explote durante 30, 40, 50 o 60 años. En estos edificios, el suelo le sale gratis al promotor, pero necesita un margen, un beneficio, no hay empresarios sin fronteras. Este margen suele ser de un 15%. Además, hay que tener en cuenta el coste de la financiación para el promotor, que aunque sea sin problemas, puede ver cómo el banco le pone tipos del 7% o el 8%, si no se va al 10% o 12%. Para que salgan las cuentas, estos alquileres ascienden hasta los 900, 1.000 o 1.200 euros. Esto solo resuelve el tema a los que cobran más de 3.000 euros".

El arquitecto afincado en Valencia, que expuso su recetario ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados hace unos meses, tiene claro que la solución pasa por una empresa pública que trabaje a coste cero con el suelo: "El beneficio empresarial es cero patatero, porque la administración pública no busca beneficio empresarial. Y respecto a la financiación, con el Instituto Oficial de Crédito (ICO) o el Banco Europeo de Inversiones (BEI), se puede conseguir tipos de un 3% o un 4%. Es la forma más ágil y más barata en términos de eficacia". "O hacemos esto o este problema no lo resuelve ni dios", lanza rotundo.

Aunque no responde exactamente al concepto de vivienda VPO, Roger considera que el gran nicho a explotar en España en el marco de la vivienda social son los suelos dotacionales, aquellas parcelas reservadas para usos y servicios públicos, destacando equipamientos como centros de enseñanza, sanitarios, culturales o de uso deportivo. Muchos de ellos están sin uso al no existir una demanda clara de esos servicios públicos en esa zona y, por tanto, ofrecen superficie edificable, justifica. Se trata de vivienda edificada sobre este tipo de suelo dotacional público destinada a atender, normalmente de forma temporal o provisional, las necesidades de habitabilidad de personas que se encuentran en una situación de necesidad. Aunque no resolvería todo el problema de golpe, supondría un balón de oxígeno.

Según explica el urbanista, todos los planes de urbanismo desde la ley de 1956, con Franco, han recogido que para cualquier actuación urbanística hay que ceder a los ayuntamientos suelo gratuito y urbanizado para calles, rondas verdes o equipamientos. "En Valencia hay más de 500.000 metros cuadrados (50 hectáreas, 50 campos de fútbol) de suelo urbanizado, desde el centro a la periferia, calificados para equipamientos (como uso escolar) criando malvas, porque el crecimiento vegetativo es negativo. Eso en Valencia y en toda España. En toda España hay cientos de miles de metros destinados a equipamientos escolares, sanitarios o culturales, como guarderías, colegios concertados, centros de salud, y demás que están parados, muertos de risa, porque ya están cubiertas las demandas en esa zona. Destinarlos a vivienda sería otro uso de equipamiento", desarrolla.

¿Por qué no se levanta vivienda pública?

Pero entonces, ¿por qué no se hace más vivienda pública y privada? En lo que se refiere a la pública, la razón parece bastante obvia: Josep María Raya, Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, apuntaba en declaraciones a elEconomista.es que "hay muchas políticas menos efectivas en el largo plazo, pero más efectistas en el corto, como por ejemplo subida de las pensiones, pero también la propia política de vivienda: da más votos regular alquileres que hacer vivienda pública y sobre todo es mucho menos costoso", admite este experto en vivienda.

Regular los alquileres, aunque en el largo plazo es nocivo y reduce la oferta de vivienda (al final lo que sucede es que hay mayor escasez de vivienda, aunque los precios se contengan), tiene un impacto inmediato y sin un coste económico directo para el Gobierno. El coste lo terminan pagando las familias a lo largo de los años, cuando el stock de vivienda se congela o se reduce y los problemas para acceder a un inmueble se multiplican, aunque el precio de los alquileres sea más asequible. De una forma sencilla y vulgar, de poco vale tener diez viviendas a un precio muy barato, hay 40 familias que necesitan un hogar. Mientras que esto sucede, la vivienda privada tampoco remonta.

¿Y qué pasa con la vivienda privada?

Uno de los principales factores detrás de la escasez de vivienda privada es la falta de suelo finalista, es decir, listo para construir. Aunque las ciudades cuentan con suelo urbanizable, BBVA Research señala que "los procesos de desarrollo urbanístico son muy largos y con elevada complejidad jurídica", lo que ralentiza la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Además, el informe destaca que "en la mayoría de las comunidades autónomas, los planeamientos existentes se redactaron entre 1993 y 2007", lo que implica que muchos de ellos han quedado obsoletos y no responden a las necesidades actuales del mercado. La falta de coordinación entre administraciones, los largos plazos de tramitación y la incertidumbre regulatoria han creado un cuello de botella que dificulta la expansión de la oferta de vivienda.

La inestabilidad regulatoria es otro de los factores clave que han contribuido a esta escasez. En los últimos años, las sucesivas reformas en materia de vivienda han generado inseguridad entre promotores e inversores, afectando a la rentabilidad de los proyectos. BBVA Research advierte que "una parte de las medidas adoptadas desincentivan la inversión, introduciendo inseguridad jurídica y reduciendo la rentabilidad", lo que ha llevado a una menor financiación y a un freno en la actividad constructora. El informe también señala que la regulación del mercado del alquiler, incluyendo el control de precios y las restricciones a los grandes tenedores, ha provocado un trasvase de viviendas del alquiler residencial al turístico, limitando aún más la disponibilidad de viviendas para uso habitual.

El encarecimiento de los materiales de construcción también ha sido un obstáculo determinante en la ralentización de la oferta de vivienda. Tras la pandemia y la crisis energética, BBVA Research destaca que "los materiales de la construcción se han encarecido significativamente, condicionando la rentabilidad de algunos de los proyectos de inversión". A pesar de cierta moderación en los precios de algunos insumos, los costes siguen siendo elevados en comparación con los niveles previos a la pandemia, lo que ha reducido el margen de beneficio para promotores y ha dificultado el acceso a la financiación. Además, la escasez de mano de obra en el sector, con una media de edad cada vez mayor y una falta de personal cualificado, agrava el problema y limita la capacidad de aumentar la producción de vivienda.

Finalmente, BBVA también señala a la caída en picado de la vivienda social: el presupuesto público destinado a vivienda en España sigue siendo insuficiente en comparación con otros países europeos. Aunque en los últimos años ha habido un ligero incremento en la inversión en vivienda social, BBVA Research advierte que "el presupuesto público destinado a vivienda se sitúa en cotas relativamente bajas" y que las 13.000 viviendas protegidas que se inician anualmente están muy por debajo de las decenas de miles que se construían entre 1995 y 2010. En este contexto, la combinación de escasez de suelo, incertidumbre regulatoria, encarecimiento de materiales, falta de mano de obra y limitada inversión pública ha llevado a un estancamiento de la construcción de vivienda en España, una situación que, de no corregirse, seguirá tensionando el mercado y dificultando el acceso a la vivienda para amplias capas de la población.