La crisis de vivienda en España va en una sola dirección y a toda velocidad: si no compras hoy será peor mañana

Resolver en unos meses o unos pocos años una crisis que se lleva gestando hace más de una década resulta muy difícil. Pero si encima las soluciones propuestas están lejos de ser las más adecuadas o incluso pueden agravar el problema, entonces la crisis solo puede ir en una dirección y a toda velocidad. Esto es lo que está sucediendo con la vivienda en España, el bien más importante para las familias y que es cada vez más escaso. Los últimos datos sobre disponibilidad de vivienda son alarmantes y anticipan mayores subidas de precios. La demanda sigue siendo intensa, la oferta (construcción) no despierta y las medidas adoptadas desde la administración pública no ayudan. Si no compras hoy porque es 'caro', mañana puede ser aún peor. Las previsiones de los grandes organismos y agencias de calificación siguen apuntando a subidas de precios que supera el crecimiento de los salarios, de modo que la asequibilidad de la vivienda empeorará, al menos, en el corto y medio plazo.

Los precios no paran de subir. Tras un incremento de alrededor del 8% en 2024 (según cálculos de Bankinter), este 2025 las subidas de la vivienda se situarán entre el 5 y el 7%, según la mayoría de las estimaciones. La agencia de rating Fitch, en su último informe, destaca que este año España liderará el crecimiento del precio de la vivienda en Europa, solo por detrás de casos muy particulares como el de Irlanda o Portugal. Estos expertos creen que los precios subirán entre un 5 y un 6% (entre un 5 y un 7% para 2026), mientras que los salarios nominales lo harán entre un 2 y un 3%. Por otro lado, en otoño, la agencia de calificación crediticia S&P revisó al alza las previsiones de precios de la vivienda para 2024 en las principales economías europeas, estimando una subida del 3% nominal en España en 2025, solo superada precisamente por Irlanda y Portugal. Una subida más agresiva vaticinan los expertos de BBVA Research, deslizando un 4,7% nominal en su último observatorio inmobiliario. Desde el equipo de análisis de Bankinter se apunta directamente a un 5% este año y un 3% en 2026.

Un ejemplo para entender la vivienda

¿Qué está pasando en la vivienda para que suban así los precios año tras año y sin descanso? Una forma muy sencilla de comprender el problema de la vivienda se puede representar de la siguiente forma. Imaginen una economía extremadamente simple en la que viven 10 hogares y se producen nueve lavadoras. Todo el mundo quiere comprar una lavadora porque necesita lavar la ropa. Como solo hay nueve lavadoras, los diez habitantes de esta economía luchan por las lavadoras en una suerte de puja que terminan ganando los que tienen más ahorro o están dispuestos a pagar más por la lavadora. Entonces, ante la fuerte subida del precio de las lavadoras, el Gobierno decide intervenir y establece un límite de precio. Una lavadora no puede valer más de un 1 euro. Al año siguiente, los hogares aumentan (gente que se emancipa, otros se divorcian y se van a vivir a un piso de una habitación...) y se vuelven a producir nueve lavadoras. Ahora cuestan un euro, pero sigue habiendo diez hogares que necesitan comprar una lavadora (los nuevos y los que necesitan o quieren cambiar la que compraron). En el mejor de los casos el problema sigue siendo el mismo, es decir, va a haber alguien que se quede sin lavadora, aunque sean más baratas. Pero en la realidad, lo más probable es que se hayan producido menos lavadoras porque al fabricante no le compensa venderlas a un euro. Este sencillo ejemplo es similar a lo que sucede en el mercado inmobiliario.

En el caso de la vivienda, los datos son los siguientes realizando un simple cálculo con datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y Arcano Research: en nuestro país se han completado de media en los últimos años unas 90.000 viviendas en cada ejercicio, mientras que los nuevos hogares crecen a un ritmo de casi 165.000 al año. De modo que se ha construido 0,5 viviendas por cada nuevo hogar. Por mucho que se subvencione el alquiler o se den ayudas a la compra, hay más demanda que oferta, por lo que el resultado va a ser una creciente escasez y, por tanto, que cada vez un número mayor de personas no consiga la vivienda que necesita y donde la necesita.

Se lleva señalando durante años el problema, pero hasta la fecha nadie ha querido atajarlo. El mercado inmobiliario español presenta una escasez de vivienda histórica. Un dato publicado el pasado viernes da la mejor magnitud de lo que está ocurriendo. La oferta de viviendas en venta se ha reducido un 15% durante el último trimestre de 2024, en comparación con el mismo trimestre de 2023, según un estudio publicado por Idealista. Se trata de la mayor caída interanual jamás registrada desde que idealista publica los datos. Los detalles del informe son demoledores: todas las capitales tienen ahora menos viviendas en venta que hace un año, con la excepción de Girona, donde hay un 5% más. La mayor caída se ha producido en Zaragoza, con un desplome de la oferta que ha llegado a un espectacular 40%.

Esto provoca que los compradores sufran de cierta ansiedad. Si no compran hoy, mañana puede ser peor, sobre todo en lo que se refiere a obra nueva, que presenta una demanda relativa aún mayor. "La vivienda de nueva construcción está atravesando un gran auge de demanda, al ser la tipología más requerida por los compradores. Sin embargo, la producción de la vivienda de obra nueva es insuficiente para satisfacer la demanda. Las dificultades a las que se enfrentan los promotores y constructores inmobiliarios como la falta y el precio del suelo, la normativa urbanística, la excesiva burocracia y lentitud de los trámites, el reciente aumento del coste de los materiales o la falta de mano de obra hacen que llevemos más de 15 años infra produciendo viviendas", comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Los compradores aceleran para adquirir su vivienda porque cada vez cuesta más comprar una casa. Ahora mismo, solo el 39% de los compradores de primera mano logra hacerse con una vivienda en menos de cuatro meses. El otro 61% tarda más tiempo ante la dificultad para encontrar el inmueble adecuado, según el último informe de Fotocasa Research.

En España no se construye

La clave está en la nueva construcción y en España apenas se construye. Mientras que la mayor parte de los países desarrollados levantan de media unas cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes al año (tal y como señalaba la Comisión Europea en un informe reciente), en España este ratio ha sido de alrededor de dos en los últimos 15 años. "No se está construyendo suficientes viviendas, principalmente debido a la limitada disponibilidad de suelo finalista (resultado de regulaciones estrictas), los largos plazos de tramitación provocados por ineficiencias regulatorias y la falta de financiación", señalan los economistas de Arcano Research en un denso informe sobre el estado del inmobiliario español.

Como señalan desde Arcano en un nuevo informe exclusivo para clientes, "cualquier propuesta que no esté destinada a atajar la escasez de oferta será ineficaz para solucionar la crisis de vivienda. En cualquier sector, la oferta se incrementa creando las condiciones que faciliten la actividad de los proveedores. En el sector de la vivienda, los proveedores son principalmente los promotores inmobiliarios y los inversores", señalan estos expertos. De modo que para solucionar el problema se necesita que estos agentes tengan los incentivos adecuados para comenzar a construir vivienda en mayores cantidades. ¿Cuál es ese incentivo? Pues el mismo incentivo que mueve a otros sectores o agentes: la rentabilidad. El capital se mueve en busca de los sectores donde hay mayor rentabilidad en el menor espacio de tiempo. Hoy, pese al auge de precios, el inmobiliario es un sector tedioso (exceso de burocracia y trabas), que requiere una inversión inicial elevada (con costes crecientes) que lleva tiempo rentabilizar.

Pero aun así, los expertos de la firma creen que para aliviar algo la situación en el corto plazo se necesitan algunas medidas más audaces (a la par que polémicas): "Medidas directas que permitan aumentar la altura de los edificios o introducir la fragmentación de viviendas, entre otras".

Medidas que no resolverán el problema

Marcelo Siqueira, jefe de operaciones e Bayteca, explica que el reciente anuncio del presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, sobre un posible aumento de impuestos de "hasta el 100% del valor de la propiedad" para compras de inmuebles por parte de compradores no pertenecientes a la UE ha encendido las alarmas en el mercado inmobiliario español. Desde Bayteca creen que, "irónicamente, esto podría generar un aumento a corto plazo en el interés de residentes no pertenecientes a la UE que estaban considerando comprar en España y que ahora buscarían evitar un posible aumento de impuestos. Ya observamos un aumento de actividad en el mercado cuando se anunció que se eliminaría el programa de la Golden Visa española, por lo que no sería una sorpresa ver algo similar en este caso, por supuesto", señalan, por lo que el problema de escasez podría agravarse en el corto plazo.

Ninguna de las medidas que propone el Gobierno va a ser la solución al cada vez más grave problema de la vivienda. Una de las medidas más anunciadas fue la transferencia de 13.000 viviendas de la Sareb a una empresa pública. Los expertos creen que esta medida no tendrá prácticamente ningún impacto, puesto que el déficit de viviendas supera el medio millón al año.

Por otro lado, Sánchez anunció que se construirían unos 2 millones de metros cuadrados para intentar incrementar la oferta y la vivienda social. A primera vista, esta rimbombante cifra podría parecer un 'game changer' para el mercado inmobiliario. Pero teniendo en cuenta que la Operación Chamartín supera con creces los 2 millones de metros cuadrados y solo se levantarán 10.500 viviendas, la realidad es que el impacto será también mínimo en caso de que finalmente se levanten esas viviendas.

También está la subida de impuestos para la compra de vivienda por parte de extranjeros. En este caso, los analistas de Arcano Research explican que buena parte de esta demanda impactará en zonas vacacionales y en zonas 'prime' de la costa, por lo que no resolverá el problema de la vivienda en ciudades como Madrid, Barcelona o Sevilla.

Tampoco lo hará la deducción del 100% del impuesto de la renta para personas físicas arrendadoras que alquilen su vivienda, según el Índice de Precios de Referencia. "La principal consideración que se debe tener en cuenta es si la ventaja fiscal compensa la diferencia entre el precio de mercado y el fijado por el Gobierno, lo cual es una cuestión muy local. Además, muchos propietarios son reacios a poner en el mercado sus propiedades debido a la inseguridad jurídica y a los vaivenes de las políticas de alquiler", sentencian desde Arcano.

Entre las medidas anunciadas, también ha llamado la atención el anuncio de ventajas fiscales para socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliarias) que hagan promoción de vivienda asequible. El Ejecutivo quiere cambiar el régimen de ventajas fiscales de estos vehículos de inversión para que sólo se aplique a las sociedades que gestionen alquiler asequible. Sin embargo, señalan desde Arcano, la mayoría de las socimis no se dedican al segmento residencial, sino al de oficinas o centros comerciales, como es el caso de las dos más conocidas en España y cotizadas del Ibex 35: Merlin Properties y Colonial. Según cálculos de la firma de análisis con datos de Armanext, los activos de las socimis dedicadas al sector residencial en España, que ascienden a casi 7.000 millones, darían para solo 35.000 casas, teniendo en cuenta que el precio medio es de unos 200.000 euros. Una cifra pírrica para el teórico déficit de 600.000 viviendas que ha estimado el Banco de España.

Otra disposición avanzada por el gabinete de Sánchez promete garantías estatales para los propietarios que alquilen a menores de 35 años. El sistema de garantías públicas, previsto para entrar en funcionamiento este año, tiene como objetivo facilitar el acceso al alquiler para jóvenes menores de 35 años, asegurando a los propietarios el cobro de la renta y fomentando precios asequibles para los inquilinos. La iniciativa española se basa en el programa Garantie Visale, vigente en Francia desde 2016. Los analistas de Arcano reseñan el éxito de la medida en Francia, pero advierten de que en España juega en contra la "imprevisible y errática" normativa gubernamental solo alquileres y riesgo de impago.

Respecto a los cambios en la fiscalidad de los alojamientos turísticos, que pasan a tener la consideración de actividad económica y tributarán como tal (incluyendo la aplicación del IVA en zonas tensionadas o con saturación turística), en Arcano creen que poner más impuestos no desincentivará esta actividad si sigue dando más rentabilidad al propietario que no llevarla a cabo. Del mismo modo, ese propietario tendría pocos alicientes para reconvertir esa vivienda a un uso tradicional si persiste la sensación de inseguridad jurídica.

La crisis de vivienda en España sigue su curso, impulsada por un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda que las políticas actuales no logran corregir. A pesar de los anuncios gubernamentales y las medidas propuestas, como la construcción de viviendas sociales, las ventajas fiscales para alquileres asequibles y la transferencia de activos de la Sareb, los expertos coinciden en que estas iniciativas no atacan la raíz del problema: la insuficiente construcción de nuevas viviendas. Con un déficit estimado de 600.000 unidades al año, las intervenciones actuales no alcanzan, ni de lejos, a paliar la creciente escasez que alimenta el aumento de precios. La consecuencia: una vivienda cada vez más cara e inaccesible para aquellos que no tienen inmuebles en propiedad.