La compra de vivienda vuelve a los niveles del 'boom' y el precio subirá hasta el 10% en 2025

El mercado de la vivienda encamina un nuevo ciclo de crecimiento con las operaciones de compraventa en niveles del boom y con el precio en escalada constante, con incrementos de hasta el 10% esperados para el 2025.

Concretamente, la compraventa de viviendas se disparó un 51,3% interanual en octubre y acumuló un total de 69.418 operaciones. Se trata del mayor incremento desde agosto de 2021 y su mayor cifra de transacciones desde mayo de 2007, cuando se superaron las 75.000 operaciones.

Los datos de octubre del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que la compraventa de viviendas encadena cuatro meses de alzas interanuales después de que en julio y agosto subiera un 19% y un 0,9%, respectivamente, y en septiembre se disparara un 41%.

La venta de vivienda nueva avanzó un 83,4% interanual con 16.224 operaciones (su mayor avance desde mayo de 2021 y su mayor cifra desde febrero de 2013) y las operaciones de vivienda de segunda mano aumentaron un 43,6%, un alza no vista desde septiembre de 2021 con un total de 53.194 transacciones, máximos desde el inicio de la serie en 2007.

"Estas variaciones tan abultadas indican el inicio de un nuevo boom en la compraventa de vivienda. Tras el cambio de ciclo hipotecario impulsado por la desescalada de los tipos de interés, se inicia una temporada de dinamismo en la adquisición de vivienda, en la que factores como el optimismo y la confianza del comprador en el mercado, sumados a un aumento en la tasa de ahorro de los hogares y a las condiciones hipotecarias más atractivas con un Euribor a la baja, aumentarán la compra de vivienda en 2024 y 2025", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Este incremento de las compraventas en un contexto de baja producción de vivienda presiona al alza los precios, tanto de la vivienda de segunda mano como de la obra nueva. Según los expertos, el precio de la vivienda seguirá subiendo pues en 2025 por la distorsión existente entre la oferta y la demanda. Así, esa coyuntura se traducirá en un aumento de precios que los expertos sitúan en una horquilla de entre el 4% y el 10%. Las previsiones más conservadoras están firmadas por CaixaBank y Bankinter, que proyectan un aumento nominal del valor de las casas del 4,1% y 4%, respectivamente, por encima de la inflación.

Este incremento está apoyado en la mejora de las perspectivas económicas, un mercado laboral fuerte y en la bajada de los tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) comenzó a ejecutar el pasado mes de julio.

En este contexto, la entidad catalana no descarta que la subida de precios sea mayor que la pronosticada. "Cabe destacar que la situación expansiva del mercado inmobiliario y la buena marcha de la economía española hacen que los riesgos de un aumento de los precios de la vivienda más rápido de lo esperado en nuestro escenario central no sean negligibles", explica el informe el Mercado inmobiliario español 2024-2025: en modo expansivo.

Precisamente, BBVA Research proyecta un alza de precios superior. "El avance se situará entre un 5,5 % y un 6,0% tanto en 2024 como en 2025, mayor en las ciudades donde los desequilibrios sean más acuciantes", recoge el informe Situación España publicado en octubre. En la misma línea caminan las previsiones del portal inmobiliario idealista que pronostica un encarecimiento del 10% a cierre del presente ejercicio, una tendencia que se mantendrá para el próximo año y que obligará a las familias a destinar un porcentaje más elevado de sus ingresos al pago de la vivienda, superando en cada vez más lugares la recomendación de no sobrepasar un tercio de los ingresos.

De todos los pronósticos, el que arroja cifras más elevadas es el elaborado por la Universidad de Barcelona (UB) y Forcadell, que sitúa en un 10% el incremento precios para el próximo año. Los potenciales propietarios tendrán que hacer mayor esfuerzo económico si aspiraran a comprarse una vivienda de obra nueva, que podría encarecerse un 15% en algunas ubicaciones.

Sin riesgo de burbuja

Por su parte, el último estudio de Solvia sobre el sector inmobiliario prevé un aumento de entre el 5% y el 7% en el precio de la vivienda al finalizar el año -lo que supone un ligero aumento respecto a la previsión anterior- y una tendencia que se moderaría ligeramente en 2025, con un crecimiento de entre el 4% y el 5%.Según este análisis, entre julio y septiembre, el valor promedio de los inmuebles residenciales se situó en 2.114 euros por m2 , lo que supone una subida del 2,8% frente al trimestre anterior y un aumento del 7,1% en comparación con el mismo periodo de 2023, reflejando, así, una continua tendencia al alza en los precios de las propiedades.

En el segmento de nuevas construcciones, se observó un crecimiento interanual del 4,9%, alcanzando un precio medio de 2.254 euros por m2, mientras que en comparación con el trimestre anterior, el avance fue más leve, del 1,1%. Por otro lado, el coste de los inmuebles usados se situó en 2.080 euros por m2, con un incremento trimestral del 3,3% y un aumento del 7,5% respecto al mismo periodo del año anterior.

"El sector inmobiliario está mostrando un gran dinamismo y la demanda continúa siendo muy sólida. Sin embargo, la oferta se está viendo reducida a mínimos por la baja producción de vivienda de obra nueva y por la reducción del producto existente, lo que está llevando a un inevitable tensionamiento de los precios que, en línea con la afirmación de organizaciones como el Banco de España, en ningún caso se traducirá en una burbuja inmobiliaria", explica Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia.

Sin embargo, según el directivo la clave está en conocer el horizonte temporal en el que se prolongará esta tendencia, que dependerá fundamentalmente del stock de vivienda y de la evolución de la economía, así como de los primeros frutos de la colaboración entre todos los actores del sector público y privado para construir un mercado más accesible.

Mercado del alquiler

La dificultad de acceso al mercado de compraventa por la imposibilidad de ahorrar el dinero necesario para la entrada de un piso está tensionando también el mercado del alquiler, que es, generalmente, el primer escalón tras la emancipación del hogar familiar y el paso previo a la compraventa. Así, son muchos los jóvenes que se quedan estancados en este mercado durante años y eso, sumado a la incorporación constante de nueva población a este sector, hace que los precios se disparen, con una oferta que cada vez está mas contenida.

El Barómetro del Alquiler, elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, dibuja un panorama preocupante, ya que la oferta de viviendas en alquiler en el tercer trimestre de 2024, cayó en 27.732 inmuebles respecto al trimestre anterior, hasta 734.622 alquileres ofertados.

Se trata de una cifra que está impactada principalmente por la provincia de Barcelona, que vive la situación más crítica con una pérdida de 9.284 viviendas en apenas tres meses. Esta situación está relacionada, según los expertos, con las políticas de control de precios y la declaración de zonas tensionadas en Cataluña. Si se echa la vista atrás y se toma en cuenta la caída de la oferta desde 2023, España ha perdido casi 80.000 inmuebles, de los que 28.700 se ubican en Barcelona. Con este panorama, el sector espera que los precios sigan subiendo.

Según el informe de Solvia, previsiblemente, los precios de los alquileres registrarán un incremento superior al 10% al cierre de este año, "debido a la persistente falta de oferta y la sostenida demanda". Además, a esto se suma que muchos propietarios están trasladando sus inmuebles al arrendamiento turístico, lo que reduce aún más la disponibilidad de viviendas para alquiler residencial e intensifica la presión sobre los precios.

Así, la oferta de alquiler de larga duración ha perdido protagonismo. Según el último informe de Esade, en Barcelona un 36% de las ofertas activas de alquiler corresponden a alquiler de temporada, frente al 23% de Madrid. Asimismo, el informe refleja la pujanza del alquiler de habitaciones, "más frecuente e intensa en Barcelona", y otra clave: la escasez de oferta de vivienda en alquiler afecta especialmente a barrios con menor renta. Que son también aquellos donde las habitaciones toman más protagonismo.

Ventanilla única

El trasvase de pisos del alquiler tradicional al alquiler turístico o de temporada a causa de la entrada en vigor de la ley de vivienda es tal que el Gobierno está ultimando una normativa para regular los alquileres temporales. Así, se proyecta la creación de una ventanilla digital única de arrendamientos con el objetivo último de "vencer al fraude de ley y a los que abusan del alquiler de temporada para privar a las personas que necesitan un alquiler habitual", han apuntado en reiteradas ocasiones desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Concretamente se trabaja para crear un sistema por el cual cualquier alquiler de una vivienda de corta duración debe registrarse y obtener un número de identificación, sin el cual no se podrá publicitar la vivienda en las plataformas digitales. Además, el caso del alquiler de temporada se va a solicitar en la firma del contrato que se acredite la causalidad del mismo. Es decir, habrá que justificar el uso de un piso temporal y acreditarlo.operaciones.