La ventana para comprar inmobiliario europeo se cierra: el descuento medio cae al 30%

El sector inmobiliario europeo se recupera sobre el parqué desde que comenzó a barajarse el recorte de tipos de interés del Banco Central Europeo. Y, a medida que sube el precio de las acciones del real estate, las valoraciones de sus activos también tienden a ajustarse con la mejora de las perspectivas en el sector. A precios actuales las inmobiliarias europeas cotizan con un descuento superior al 30% respecto a su valor liquidativo cuando en el caso de las españolas llegó a rozar el 55% de media. Por otra parte, el dividendo vuelve a ganar atractivo mientras ofrecen un potencial en bolsa de casi un 10%.

A pesar de que según avanza el 2024 se han ido apagando las expectativas en un rápido ajuste a la baja de tipos de interés en la zona euro, el panorama para el real estate cotizado del Viejo Continente es hoy más benévolo que el de hace seis meses. Esto se aprecia en la mejora de las valoraciones y de las recomendaciones que realizan la mayoría de firmas de análisis. Como ejemplo, desde Norbolsa actualizaron su enfoque en el sector para el segundo semestre de negativo a neutral. En octubre del año pasado el sector tocó fondo en bolsa, según el índice de las cotizadas del real estate europeo, hasta cotizar como grupo en mínimos de 2012 (por debajo incluso del shock de la pandemia).

En ese momento los inversores no esperaban que desapareciera rápidamente un entorno de altos costes de financiación ni el final de los altos ratios de endeudamiento en el que se vieron inmersas varias compañías del ramo. De hecho, se disparó el temor a los impagos y a las quiebras en cascada por varias compañías nórdicas. Sin embargo, desde entonces el índice Stoxx 600 Real Estate sube un 30%.

El descuento que presentan hoy las promotoras y socimis (sociedad de activos inmobiliarios) no es tan elevado como el visto al cierre del primer trimestre del año, pero aún presentan atractivo, según los expertos. A precios actuales, y con el valor liquidativo que baraja el consenso de expertos (valor total de los activos netos por cada acción) el descuento que presenta el sector alcanza el 31%. También cae de manera generalizada la cantidad de dinero prestado en relación al valor total de las propiedades de estas compañías. El ratio loan to value del sector cae de media por debajo del 40% que implica una mejor salud financiera que en los años anteriores y la recuperación de su capacidad para incrementar sus inversiones.

No obstante, en 2024 todavía no se conseguirán reducir los ratios de apalancamiento del sector frente a su beneficio esperado, en términos brutos. El consenso de mercado que recoge FactSet considera que la deuda neta de las inmobiliarias europeas al cierre del ejercicio será de media diez veces superior al beneficio bruto de explotación que anotarán este año. Es decir, harían falta diez ejercicios de ebitda sostenido dedicados exclusivamente al pago de sus acreedores para eliminar su deuda.

Por otra parte, el sector inmobiliario tiene un nuevo aliciente para el inversor más conservador: su alta rentabilidad por dividendo. Con la estricta política monetaria del BCE, la renta fija ha ofrecido rendimientos atractivos asociados a un menor riesgo que el dividendo de una inmobiliaria o una socimi. Esto provocó el éxodo de inversores del real estate hacia la deuda soberana, por ejemplo. No obstante, la mejora de las expectativas pone en valor la rentabilidad por dividendo media del sector, que superará el 4% de media al cierre del 2024, según el consenso de expertos. Si se compara la rentabilidad esperada por estos dividendos (retorno en términos anuales) con el rendimiento que ofrece un bono soberano de la eurozona a doce meses apenas existen opciones iguales o mejores. Y es que el bono alemán a doce meses se sitúa en el 3,1% y el español con el mismo vencimiento en el 3,35%.

Renta 4: "El momento de comprar socimis era ayer"

No todas las compañías del real estate europeo cuentan con la misma estructura de negocio, de ahí que existan valores que se alejan de la media bien por rentabilidad por dividendo o porque tenga un ratio de apalancamiento que no se corresponda con lo habitual en el sector. Y es que algunas están más enfocadas al negocio de las oficinas, otras al sanitario o residencial, al logístico o una mezcla de las anteriores. En este clima, las socimis españolas se han comportado sobre el parqué mejor que sus pares en lo que va de 2024 y, por ello, también presentan descuentos sobre su valor liquidativo que están por debajo de la media. También en cuanto a la rentabilidad por dividendo se sitúan por debajo del sector, a excepción de Lar España que a precios actuales supera el 10%.

Para el experto de Renta 4 en real estate, Javier Díaz, el momento de comprar socimis "fue ayer", en referencia a la mejora de las expectativas y el atractivo que ya reflejaba el sector antes de que el Banco Central Europeo anunciara su primer recorte de tipos. "Teniendo en cuenta su positiva evolución operativa, solidez del balance, descuento en cotización y rentabilidad subyacente, consideramos al sector una atractiva opción de inversión", comentó el experto de Renta 4.