La liquidez del BCE amenaza con 'inundar' el mercado inmobiliario

A mediados de noviembre, Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo (BCE), propuso en el Parlamento comunitario que los indicadores que miden la evolución de los precios (como el IPC) -cuyo control es el principal mandato de la institución que maneja la política monetaria de la eurozona-, incluyeran la vivienda para "mejorarlos". En otras ocasiones, la francesa y otros cargos del BCE se han detenido con preocupación en la subida del precio de los activos inmobiliarios, advirtiendo incluso de la amenaza de formación de burbujas. Lo que desde la institución no se ha admitido nunca directamente es la relación entre la política monetaria expansiva adoptada en los últimos años, e intensificada para responder a la crisis del Covid, con precisamente el incremento del precio de las viviendas.

Lo confiese o no el BCE, el impacto de mantener los tipos de interés de referencia en el 0% -mínimos históricos- y de inyectar grandes cantidades de dinero (ver gráfico) repercute inevitablemente en el mercado inmobiliario. Estas medidas extraordinarias han evitado un shock de liquidez y que un endurecimiento de las condiciones de financiación haya ahogado la recuperación económica. Pero también ha facilitado el acceso a las hipotecas y ha derivado buena parte de ese dinero barato a la compra de casas, ya sea con objetivo residencial o de inversión, al igual que han aumentado las valoraciones de la bolsa y sobre todo de la deuda.

Ahora, ante el avance de la recuperación económica, y para controlar los picos de inflación que están provocando la demanda contenida en los confinamientos, los cuellos de botella en el comercio mundial y el elevado coste de la energía, los principales bancos centrales han iniciado ya el proceso de retirada de estímulos monetarios, que debería acabar con una subida de los tipos de interés que encarecería automáticamente las hipotecas, la financiación en general y contraería entonces la demanda de vivienda, eliminando la posibilidad de una burbuja.

Sin embargo, las múltiples incertidumbres apuntan a que este camino será lento en general, y principalmente en la eurozona, donde el BCE presentó este jueves una hoja de ruta para una retirada gradual de las inyecciones de liquidez, en la que se dejó un amplio margen para aumentar su capacidad de intervenir en el mercado en la media que lo considere necesario.

Por supuesto, sin señalar una fecha para subir los tipos de interés de referencia, algo que las previsiones de los analistas retrasan, de media, hasta 2024, y que apoya que las perspectivas de inflación a media plazo sigan por debajo, alrededor del 1,85%, este viernes, del objetivo de la institución que preside Lagarde, y que se sitúa en el 2% o transitoriamente por encima.

Viviendas más caras

Antes de la pandemia, un informe de CaixaBank calculaba que "una reducción de 1 punto porcentual en los tipos de interés hipotecarios permite financiar un inmueble un 10% más caro". Las conclusiones son claras: "El entorno de bajos tipos también está presionando el precio de la vivienda al alza, por un lado, incentiva la inversión en vivienda, al generar un menor retorno de los productos financieros de ahorro y, además, permite el acceso a viviendas más caras".