Los bancos exprimen las hipotecas a tipo fijo: nunca habían estado tan caras frente a las de interés variable durante su 'boom'

Desde 2016, el número de hipotecas concedidas a tipo fijo se ha multiplicado por cinco, pasando de suponer un 15% del total a superar el 40% de las concesiones. Durante este boom, motivado en parte por el miedo de los compradores a una subida del euríbor y el interés del sector de promocionar este modelo de crédito, los préstamos hipotecarios se han seguido abaratando, pero mientras el coste medio de las hipotecas a interés variable se ha reducido un 57% desde marzo de este año, el de las hipotecas a tipo fijo solo lo ha hecho un 10%. Los clientes que necesitan financiación para comprar vivienda pagan de media 64 puntos básicos más por una hipoteca a tipo fijo que una a interés variable. El diferencial es el mayor que se ha registrado en el boom del tipo fijo.

La banca está exprimiendo al máximo la concesión de crédito para adquirir vivienda con préstamos a tipo fijo. El diferencial medio respecto al interés variable se sitúa en el nivel más elevado desde que las entidades financieras  comenzaran extender su comercialización en 2016, cuando el euríbor entró terreno negativo, por primera vez en su historia. En concreto, de media, y según los últimos datos publicados por el INE en julio, las hipotecas a tipo fijo son 64 puntos básicos más caras respecto al interés medio al que se coloca los préstamos a tipo variable.

Este diferencial se produce cuando los intereses vuelven a batir un mínimo histórico. En julio se situaron en el 2,59%, a pesar de que en ese mes el euríbor ya marcó su tercer mes consecutivo de alzas, situándose en -0,180%. Pero el descenso generalizado en el precio de la hipoteca no afecta de la misma manera a las hipotecas de tipo fijo que a la de variable. En abril de 2017, los tipos en ambos formatos de hipotecas estaban más o menos parejos sobre el 3%. Después de meses, mientras el interés medio de una hipoteca variable se ha reducido un 10,7%, el de interés variable lo ha hecho en un 57,5%.

Las hipotecas a tipo fijo eran raramente contratadas por los clientes, principalmente porque eran mucho más caras. Antes de que entrara el euríbor en negativo, lo habitual es que diferencial se situara alrededor del 2%, unos 200 puntos básicos. Hasta 2016, por cada diez hipotecas que se cerraban una era a tipo fijo.

La realidad de los tipos negativos en la que se encuentra la economía europea ha cambiado el paradigma del negocio bancario. Por un lado, ha sacado a la luz miles de cláusulas abusivas en las hipotecas que impedían al cliente beneficiarse de la caída histórica del euríbor. Y por otro lado, ha provocado que la rentabilidad de las hipotecas para el sector financiero sea escasa.

La respuesta de los bancos ha sido entrar en una guerra comercial para promocionar el tipo fijo para aumentar el margen de beneficio en la actividad hipotecaria y la transparencia en la comercialización de préstamos con garantía real. Este tipo de hipotecas son más sencillas de entender para el cliente y reduce el riesgo de que una subida del euríbor encarezca la devolución del préstamo.

La situación del euríbor favorece las bondades de las hipotecas a tipo fijo. Por sexto mes consecutivo el índice al que está referenciada la mayoría de hipotecas ha subido. "Evitar sobresaltos y saber lo que se va a pagar durante toda la vida del crédito hipotecario explican la fuerza de las hipotecas a tipo fijo", según la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio.

En opinión del Departamento de Análisis de Bankinter, "la política monetaria del BCE es acomodaticia y los tipos de interés reales se mantienen en negativo a pesar del repunte en las perspectivas de inflación y las subidas de tipos en EEUU. Los tipos de interés no cambiarán antes del primer semestre de 2019", coincidiendo con la anunciada subida de tipos de interés por parte del BCE.