China quiere prohibir la compra de vivienda sobre plano para taponar su hemorragia inmobiliaria, pero quizá ya sea demasiado tarde

La herida inmobiliaria sigue siendo honda en China. La crisis desatada principalmente en 2021 tras la caída del gigante promotor Evergrande sigue persiguiendo a un sector que fue catalizador del excepcional crecimiento chino y que ahora no solo es un lastre, sino un importante riesgo. La quiebra a fascículos de Evergrande desencadenó un intenso escrutinio al sector por parte de los inversores y llevó a una crisis de confianza entre los compradores y a temores de contagio al sector financiero. Desde entonces, las autoridades se han apresurado a echar agua fría sobre el incendio, pero el cuadro general no es precisamente benigno. En este ya prolongado esfuerzo de control de daños, Pekín valora poner fin a una 'tradición' de décadas en el mercado inmobiliario. Un gran gesto que, más allá de lo simbólico que puede resultar, no parece que ayude a cerrar demasiado la cicatriz.

Aunque de momento no es una medida nacional y solo la han aplicado algunos gobiernos locales, las autoridades chinas han trasladado recientemente su voluntad de acabar con la preventa de viviendas. Es decir, con la adquisición y parte del pago de la misma antes de que finalice su construcción o incluso antes de que ésta comience. Lo que en latitudes más cercanas se conoce como comprar sobre plano.

El pasado 8 de mayo, la agencia financiera Bloomberg informaba de que Pekín estaba considerando una revisión significativa de su modelo de ventas en el mercado inmobiliario, alejándose del sistema generalizado de preventa y pasando a exigir a los promotores que vendan solo propiedades terminadas para abordar los riesgos asociados con proyectos sin terminar y mejorar la confianza de los compradores en medio de los desafíos actuales del sector inmobiliario.

En China, la práctica habitual en las últimas décadas ha sido que los compradores paguen por la propiedad en etapas, a medida que avanza la construcción, en lugar de un pago inicial por una propiedad existente. Este ha sido el modus operandi generalizado en un país donde la tierra es propiedad del estado y los promotores utilizan los fondos de preventa para financiar la construcción. El actual sistema de preventa, introducido por primera vez en la década de 1990, tenía como objetivo ayudar a los promotores a recaudar fondos rápidamente y construir viviendas con mayor rapidez durante un período de creciente demanda.

Las cifras no engañan. La mayoría de las viviendas nuevas en China se venden antes de su finalización, y los compradores aportan gran parte de la financiación para la construcción. Cuando el sector inmobiliario alcanzó su punto máximo en 2021, más del 95% de las ventas de viviendas nuevas fueron preventas. Esta proporción ha disminuido desde entonces, pero aún se sitúa por encima del 70%.

El impulso de Pekín se debe a que este modelo agravó la crisis inmobiliaria de dos maneras. En primer lugar, proporcionó a los promotores una financiación barata y poco regulada, lo que impulsó una rápida expansión y la sobreconstrucción. En segundo lugar, amplificó los riesgos financieros: algunos promotores utilizaron los ingresos de preventas de nuevos proyectos para cubrir el déficit de los existentes. Como se explica en el medio estatal chino Caixin, la apropiación indebida de fondos de preventa que se suponía que se gastarían en la construcción de viviendas, a menudo se usaban para comprar más terrenos debido a una supervisión laxa.

"Durante los años de auge, el aumento de precios y la fuerte demanda enmascararon estos riesgos. Pero a medida que el mercado se revirtió, la caída de las ventas y los precios significó que los ingresos de preventas ya no eran suficientes para financiar la construcción, lo que provocó retrasos generalizados. Esto erosionó la confianza de los compradores de vivienda en la capacidad de los promotores para cumplir con sus compromisos, acelerando la caída de las ventas", explica en un informe para clientes Zichun Huang y Julian Evans-Pritchard, analistas de Capital Economics.

Cuando estos fallas se hicieron patentes, ya era demasiado tarde para cambiar el sistema. Prohibir las preventas en las primeras fases de la crisis inmobiliaria habría echado más leña al fuego, al poner en apuros a los promotores, ya de por sí en problemas. E incluso entre los promotores más fuertes, habría frenado el apetito por nuevos proyectos, aumentando la presión sobre las ventas de suelo y los ingresos de las administraciones locales, señalan desde la casa de análisis británica.

Con el tiempo, estas limitaciones han disminuido, haciendo más viable el abandono de las preventas. Muchos de los promotores más expuestos a una prohibición de las preventas ya han incumplido sus obligaciones y se han retirado del mercado. Las administraciones locales dependen menos que antes de los ingresos por venta de suelo. Y con una demanda de crédito débil, exigir a los promotores que se endeuden más a través de canales formales ya no desplazaría a otros prestatarios.

En los círculos políticos chinos hay muchos partidarios de modificar el sistema de preventas, y los dirigentes han señalado que es una prioridad de la reforma de la vivienda. El Tercer Pleno del Partido Comunista de China (PCCh) del año pasado abogó por reformar el sistema de preventas como parte de los esfuerzos para fomentar un "nuevo modelo" de desarrollo inmobiliario. El Plan de Trabajo 2025 del Ministerio de Vivienda identificó como tareas clave la reforma del sistema de venta de viviendas y la promoción de la venta de viviendas terminadas.

Los responsables políticos han presentado dos argumentos principales para la eliminación gradual de las preventas. El primero es "prevenir riesgos de entrega" y "salvaguardar los derechos de los compradores" , es decir, asegurar que los compradores de vivienda no se expongan al riesgo de que los promotores no puedan completar los proyectos. Exigir a los promotores que vendan únicamente viviendas terminadas abordaría directamente esta preocupación, incluso si ello implica que los bancos e inversores tengan que asumir el riesgo.

Los funcionarios también esperan que, al limitar la oferta de viviendas nuevas, la prohibición de las preventas ayude a estabilizar los precios de la vivienda. Las nuevas regulaciones de preventa de Xinyang establecen explícitamente que uno de los objetivos del cambio es frenar la nueva oferta. El ministro de Vivienda, Ni Hong, sugirió en una conferencia de prensa en marzo que las reformas al sistema de ventas forman parte de esfuerzos más amplios para frenar la caída nacional de los precios de la vivienda. "El objetivo principal de esta política es limitar la oferta de viviendas nuevas y evitar que los precios sigan bajando", constata Jeff Zhang, analista inmobiliario de Morningstar.

En medio de escarceos de una implantación a nivel nacional, varios gobiernos locales han implementado prohibiciones de preventa. En marzo de 2020, Hainan se convirtió en la primera provincia en limitar la venta de viviendas nuevas a propiedades terminadas en todos los terrenos recién entregados. Desde entonces, la proporción de preventas en las ventas de viviendas nuevas en la provincia ha disminuido de aproximadamente el 80% al 30%. La ciudad de Xinyang, en la provincia de Henan, adoptó la misma política el mes pasado. Más de 30 ciudades más están realizando pruebas. De momento, los precios en Haikou, la capital de la provincia de Hainan y su ciudad más grande, no se han mantenido mucho mejor que el promedio nacional.

Principales contrapartidas

El modelo de venta de viviendas terminadas dificultaría la adquisición de terrenos por parte de los promotores, lo que aumentaría la incertidumbre y ralentizaría la recuperación del mercado inmobiliario, avisaba poco después de la información de Bloomberg un artículo de China Real Estate Business, un medio de comunicación afiliado al Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en el que se cuestionaba que China estuviera lista para dar ese paso.

Exigir a los promotores que solo vendan viviendas terminadas ampliaría los plazos de los proyectos de dos a tres a cinco años y los promotores ya están pasando apuros: el año pasado su margen de beneficio neto promedio fue del -8,3 %, reflejaba el artículo. Una publicación que fue retirada poco después, sugiriendo que contradecía la posición oficial o que revelaba un desacuerdo interno sobre la materia. Algo que casaría con la implantación gradual de la medida en varias provincias y la ausencia aún de una medida a escala nacional.

La cancelación del mecanismo de preventa hará que los promotores opten por una compra de terrenos más conservadora, ya que deben considerar el flujo de caja con el nuevo sistema, advierte Raymond Cheng, director de investigación inmobiliaria en China de CGS International Securities Hong Kong. "Esto podría resultar en una disminución continua de las nuevas obras y de la inversión inmobiliaria en el sector", avisa.

"Dudamos que una prohibición nacional de las preventas ofrezca un alivio significativo a corto plazo para los precios de la vivienda . Cualquier prohibición de preventas solo se aplicaría a proyectos en terrenos de nueva adquisición. Estos proyectos representan solo una pequeña parte de la oferta potencial; incluso si los promotores aprovecharan al máximo los terrenos recién adquiridos antes de recurrir a las reservas existentes, estos proyectos representarán solo el 15% de la superficie construida de viviendas sin vender (incluidas las unidades parcialmente terminadas) en 2024", apuntan Huang y Evans-Pritchard desde Capital Economics.

Esto significa que la mayor parte de la oferta potencial ya en desarrollo no se vería afectada. Los promotores ya poseen grandes reservas de terrenos, que, estiman desde la casa de análisis, tardarían al menos cinco años en agotarse al ritmo actual de nuevas construcciones. Y las propiedades, ya sean terminadas o en construcción, equivalen a unos 30 meses de ventas actuales. Ninguna de esta oferta, ya sea existente o en curso, estaría sujeta a la prohibición.

Incluso para la pequeña porción de la oferta que se vería afectada, el impacto de una prohibición sería moderado. "Es cierto que los proyectos en terrenos recién adquiridos solo se venderían una vez finalizados, lo que suele tardar unos dos años, en lugar de al inicio de la construcción. Esto retrasaría su entrada al mercado, limitando la nueva oferta durante los dos primeros años posteriores a la prohibición. Sin embargo, esta interrupción sería temporal: una vez finalizados, estos proyectos entrarían en el mercado y restablecerían la oferta", explican los analistas de Capital. "En resumen, una prohibición de preventas no alteraría significativamente el panorama de la oferta a corto plazo, por lo que dudamos que tenga un impacto significativo en los precios", zanjan.

La cicatriz no cierra

Los datos preliminares del sector inmobiliario de junio muestran que las ventas y los precios de las viviendas han seguido cayendo. Según los datos del Sistema de Índices Inmobiliarios de China, las ventas de viviendas nuevas en 34 ciudades cayeron un 30% interanual, con un crecimiento de las ventas plano en las ciudades de nivel 1, mientras que las ciudades de nivel 2 y 3 registraron descensos del 27% y el 17% interanual, respectivamente. Según los datos de China Real Estate Information, las ventas contratadas de los 100 principales promotores cayeron un 26% interanual en junio, frente a la caída del 10% interanual de mayo, debido al menor número de nuevos lanzamientos, la mayor base del año pasado y la falta de apoyo de la política de flexibilización. En el primer semestre de 2025, las ventas contratadas de los 100 principales promotores descendieron un 11% interanual.

"Ahora que la caída del mercado inmobiliario entra en su quinto año (desde la primavera de 2021), el primer ministro Li Qiang prometió el mes pasado más medidas para reactivar el mercado inmobiliario. Es probable que veamos una mayor flexibilización del mercado inmobiliario a nivel local después de la reunión del Consejo Estatal y que continúen las iniciativas en curso sobre recompra de tierras y recompra de inventario de viviendas", escribe en un comentario Sok Yin Yong, analista de renta fija de Asia, Julius Baer.

Sin embargo, prima el escepticismo. "A falta de una mayor flexibilización de la política, es probable que el débil impulso de las ventas persista durante los meses estacionalmente bajos de julio y agosto. La disminución de las expectativas sobre los precios de las viviendas impulsada por el exceso de oferta (especialmente en las ciudades de tercer nivel y más pequeñas) y la disminución del sentimiento de los compradores probablemente seguirán obstaculizando la demanda de compra. El mercado sigue esperando un mayor estímulo por parte del gobierno dada la tendencia de deterioro de los datos inmobiliarios", cierran desde Julius Baer.