La bajada del precio de la vivienda llegará antes de lo previsto, según los expertos: ya tiene fecha

¿Qué pasara con el precio de la vivienda en la recta final del año? Es la gran pregunta que se hacen los potenciales compradores y vendedores. Lo cierto es que después de un año frenético de subidas, el consenso de expertos habla de un enfriamiento del mercado. Es más, la previsión de OBS Business School es que el valor de los inmuebles se "congele" o incluso descienda "levemente" a partir de octubre.

Por el momento, el informe Mercado inmobiliario en España apunta que el precio de de las casas se incrementó un 3,3% interanual a cierre del primer trimestre del año, hasta los 1.998 euros/m2 de media. Los precios más altos se localizaron en Madrid (3.344 euros/m2), Baleares (3.325 euros/m2), País Vasco (3.031 euros/m2), Cataluña (2.463 euros/m2) y Canarias (2.212 euros/m2). En cambio, los territorios más accesibles son (804 euros/m2) y Castilla-La Mancha (893 euros/m2).

En cuanto a la vivienda de obra, alcanzó los 2.925 euros/m2 a cierre de junio, según los últimos datos de Sociedad de Tasación, lo que supuso un incremento interanual del 4,1%. Por encima de la barrera de los 4.000 euros se encuentran los grandes mercados del país: Barcelona, Madrid y San Sebastián. Mención especial merece Málaga, que se posiciona por tercer año consecutivo como la capital española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva (7,2%).

¿Y qué pasará con las compraventas? La previsión es que este año mantengan una tendencia de descenso gradual. No obstante, si los tipos de interés siguen bajando y la actividad económica gana dinamismo en este segundo semestre de 2024, el mercado inmobiliario pasará de la desaceleración experimentada en 2023 a una expansión en 2025.

Respecto a la financiación, el informe de OBS prevé que se mantenga el elevado coste de las hipotecas, lo que supondrá un incremento superior a los 550 euros al mes para un nuevo crédito de 145.000 euros (media de las hipotecas en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo continuará en el 40%. Las tensiones en el mercado inmobiliario continuarán, sobre todo en el segmento del alquiler, y en este contexto la financiación de vivienda será más prudente.

Desequilibrio entre oferta y demanda

El análisis de OBS Business School también ponen el foco en el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda, que en la última década "se ha evidenciado", y que "podría intensificarse en los próximos 20 años" si se mantienen los actuales niveles de construcción de vivienda nueva. Actualmente se producen entre 80.000 y 100.000 unidades al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que está en torno a las 200.000 familias de media cada año. Según el texto, aumentar la oferta hasta unos niveles razonables puede llevar entre 10 y 20 años, pues habría que multiplicar por cuatro el ritmo actual de construcción.

Sin embargo, los pequeños promotores se encuentran con obstáculos como la financiación más cara, la escasez de suelo en las grandes ciudades, una falta de mano de obra cualificada y una subida generalizada del precio de los materiales. Se hacen necesarias soluciones parciales temporales como deducciones al alquiler para determinados colectivos, incentivos al ahorro destinado a la compra, modificaciones de las regulaciones que impiden la salida al mercado de viviendas de alquiler y el fomento desde el gobierno de la construcción destinada a alquiler social. Para Carlos Balado, profesor de OBS y director de Eurocofín, "la inversión para poder desarrollar suelo debería ser anticíclica, mediante una política soportada y avalada por la administración estatal y las autonómicas que permita desarrollar bolsas de suelo para que cada cierto tiempo haya un remanente de suelo en gestión y en transformación".

Difícil acceso a la vivienda

España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible hasta 2030, pero a la incapacidad de aumentar el ritmo de construcción se suma la progresiva retirada de viviendas tanto por efecto de los cambios legales como por falta de seguridad jurídica. "Existe en los Gobiernos una tendencia a confundir colaboración con intervencionismo y a establecer sistemas de control de precios que llevan a la reducción de la oferta con efectos perniciosos en el largo plazo", asegura Balado.

La inversión prevista para acometer nuevos desarrollos para alquiler asequible se sitúa en 108.000 millones de euros (142.000 euros por vivienda), de los que el 76% proviene de la inversión privada y sólo un 24% del sector público. Cataluña requiere la construcción de 225.000 viviendas para alquiler asequible en los próximos diez años, con un coste de 1.010 millones de euros.

En el caso de La Comunidad de Madrid, la cifra llega a 174.000 nuevas viviendas para las que requiere una inversión pública de 5.418 millones de euros. Andalucía precisa 85.000 nuevas viviendas de alquiler asequible con una inversión de 4.529 millones. Y la Comunidad Valenciana necesita 85.000 y una inversión de 3.245 millones. Por detrás de ellas se encuentra Canarias, que precisa 46.000 viviendas y una inversión de 2.486 millones.

La VPO alcanzó su máxima producción en el año 1985 con un 64% sobre el total de viviendas terminadas, pero a partir de 2013 las cifras se empezaron a caer y en 2022 sólo el 10% de la vivienda era VPO. Hoy nos encontramos a la cola de Europa y apenas dedicamos un 2,5% de nuestro stock de vivienda a protección oficial o vivienda asequible.