Un año de la ley de vivienda y lo peor está por venir: habrá 100.000 pisos menos en alquiler

El primer año de la controvertida ley de vivienda se salda con 40.000 pisos menos en alquiler en España y con la previsión de que a lo largo de este ejercicio desparezcan del mercado otras 60.000 viviendas más, de las que el 40%serán en Cataluña, siendo esta la única región que está aplicando el control de precios que permite esta normativa.

Estas son la cifras que maneja Alquiler Seguro, que apunta que además los precios han seguido creciendo. Concretamente, el precio medio del alquiler en España era de 906 euros en 2022, mientras que el 2023 cerró en los 1.002 euros, un incremento que se debe "principalmente al desajuste entre la oferta y la demanda", explican desde el Observatorio del Alquiler, creado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, que además, prevé que para este 2024 los precios seguirán subiendo hasta alcanzar una media de 1.069 euros, lo que supone un incremento del 6,68%.

Este encarecimiento de la vivienda se debe a que la presión de la demanda sobre la oferta también ha aumentado en este último año. Así, mientras que en 2022 se interesaban 37 personas por una vivienda en alquiler a lo largo de los diez primeros días de publicarse el anuncio, en 2023 "nos encontramos en una media nacional de 45 solicitudes, que en lo que llevamos de 2024 ya han alcanzado las 50", explican desde Alquiler Seguro.

Este ajuste de la oferta en 40.000 viviendas se ha producido por la incertidumbre e inseguridad jurídica que desató la normativa entre los propietarios de viviendas en alquiler, ya que la medida estrella de la nueva ley, que es la posibilidad de aplicar un tope a las rentas mediante la declaración de zona tensionada, no ha estado disponible hasta el pasado mes de marzo.

Además, únicamente se está aplicando en la actualidad en Cataluña, que ha declarado una zona tensionada en su territorio que afecta a 140 municipios y que previsiblemente se ampliará a 131 más, por lo que su impacto real se podrá medir el próximo ejercicio, si bien, desde Alquiler Seguro estiman que a lo largo de este año van a desaparecer del mercado del alquiler unos 25.000 pisos.

Cataluña, la región más tensionada

Según el Observatorio del Alquiler, actualmente, la región catalana es una de las comunidades autónomas donde más caro es alquilar una vivienda, destacando la provincia de Barcelona con un coste medio al mes de 1.536 euros. El año 2023 cerró con un precio medio en la región de 1.252 euros, una cifra que en 2024 seguirá aumentando previsiblemente hasta los 1.361 euros. Esto es un encarecimiento del 8,7%. Por el contrario, la oferta seguirá cayendo, lo que empujará al alza la presión de la demanda.

Actualmente, ya se encuentra en niveles muy altos. De media, 80 personas se interesan en diez días por una vivienda en alquiler en Cataluña. En 2023 eran 65 y si se echa la vista atrás hasta el año 2019 el número de contactos eran 16, por lo que la escalada en estos cinco años ha sido desmedida.

"Se trata de uno de los datos más elevados del país, empujado sobre todo por la pujanza de la provincia de Barcelona, donde la cifra aumenta hasta las 101 solicitudes. En el resto de provincias, la situación es menos crítica, con una presión de 25 en Girona, de 21 en Tarragona y de 20 en Lérida", explica Alquiler Seguro.

La ley de vivienda obliga a las administraciones que decreten una zona tensionada a redactar un programa específico para promover fórmulas de colaboración con las administraciones competentes y con el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible y diseñar medidas de financiación específicas que puedan favorecer a la contención o reducción de los precios de alquiler o venta, y para establecer medidas o ayudas públicas adicionales.

En este sentido, la Generalitat de Cataluña ha presentado un plan específico de medidas para los 140 municipios afectados por la declaración de zona tensionada que pone el foco en la creación de viviendas destinadas a políticas sociales hasta alcanzar el objetivo del 15% del parque total en un plazo de veinte años.

"Sin embargo, para alcanzar los objetivos que se propone el plan en ese plazo de 20 años, sería necesario un ritmo de construcción de más de 13.000 viviendas al año, una cifra que, siendo realistas, a día de hoy está muy lejos de poderse alcanzar", apuntan desde Alquiler Seguro, que destacan que "en la práctica, y desde el inicio, el plan para revertir la situación en las zonas tensionadas, es claramente insuficiente".

Medidas para incentivar a otras regiones

El Gobierno está buscando la manera de incentivar y, por consiguiente, expandir el control de los alquileres -la medida estrella de la ley de vivienda- más allá de Cataluña. En concreto, estudia establecer ayudas públicas específicas a todas las comunidades autónomas que pidan ser declaradas zonas tensionadas. Para ello, se apoyaría en el artículo 18.5 de la ley de vivienda, que contempla que el departamento Ministerial competente "podrá desarrollar, de acuerdo con la administración territorial competente, un programa específico para dichas zonas de mercado residencial tensionado".

El artículo habilita al Estado a actuar para "promover fórmulas de colaboración con las administraciones competentes y con el sector privado" para estimular la oferta de vivienda asequible en dicho ámbito y en su entorno. También se trabajará en el "diseño y adopción de medidas de financiación específicas para ese ámbito territorial que pudieran favorecer la contención o reducción de los precios de alquiler o venta. Por último, se tiene en cuenta el establecimiento de medidas o ayudas públicas específicas adicionales dentro del plan estatal de vivienda vigente, de acuerdo con las previsiones que en su caso éste establezca.

Desde GTA Villamagna Abogados dejan claro que esta sería la única vía legal que el Gobierno tiene para incentivar la declaración de una zonas tensionadas. "No hay más alternativa legal. A nuestro juicio, si en algún momento el Ejecutivo obliga a las comunidades autónomas a declarar una zona tensionada sería ilegal, ya que estaría invadiendo las competencias de las comunidades autónomas, que son las únicas que tienen la potestad de hacerlo", explica Marta Plaza, socia del despacho. La experta también anticipa que esta media "podría ser una fuente de litigios y de recursos, ya que se podría estar beneficiando a unas comunidades autónomas en perjuicio de otras", concluye.