Las promotoras esperan baile de accionistas y exclusiones por la baja valoración bursátil

Las promotoras arrastran desde hace meses un fuerte castigo en bolsa  -con descuentos de hasta el 50% sobre el valor de sus activos- que podría derivar en movimientos accionariales. "Entendería perfectamente que los accionistas se plantearan otras formas de poner en valor sus inversiones. Es perfectamente lógico", admitía David Martínez, CEO de Aedas Homes, durante la III Gran Jornada Inmobiliaria: La fortaleza del sector ante el cambio de ciclo, organizada por elEconomista.es. Precisamente, y según adelantó la semana pasada este periódico, Castlelake, el principal accionista de Aedas, podría excluir a la firma de bolsa por su baja valoración.

"El sector funciona estupendamente. El mercado español es uno los mejores a nivel europeo, pero no se está reflejando en términos de valoración", añadía el responsable de Aedas Homes, que recordó que más del 90% del capital de las promotoras es extranjero, lo que supone que las decisiones se toman fuera de España y que son muy "influenciable" a los mensajes que llegan. En este escenario, Martínez apostó por buscar fuentes alternativas de financiación y convencer a los inversores españoles para que apuesten por las promotoras nacionales. 

Desde la cotizada Metrovacesa están convencidos de que la recuperación bursátil llegará cuando se despejen las incertidumbres económicas, tanto nacionales como internacionales. "Estamos en un momento del ciclo en el que hay mucha incertidumbre que hace que el sector se resienta, al igual que la cotización de las acciones de las empresas. Ante esto, nuestra estrategia ha sido clara, retribuir a los accionistas vía dividendo", apuntó Jorge Pérez de Leza, CEO de la centenaria promotora. 

En la mima línea se pronunció el máximo directivo de Vía Célere, José Ignacio Morales, quien destacó el crecimiento escalonado del sector y su fortaleza. "En los últimos 20 años no hemos encontrado un residencial igual de sano financieramente, operativamente y de estructura de capital en el que la mayoría de empresas han diversificado las fuentes de financiación y son sociedades mucho más preparadas para afrontar cualquier escenario futuro", decía Morales. "Acabará teniendo su reflejo en la cotización de las acciones sin lugar a duda", añadía. 

Francisco Pérez, CEO de Culmia, también dio por hecho que habrá movimientos en el sector promotor, algo que considera una oportunidad para seguir creciendo. "Es muy importante que un país tenga empresas de gran tamaño en todos los sectores. Nuestro papel es ver cómo pilotamos esta transformación que estamos viviendo", decía Pérez durante el encuentro en el que también participaron los máximos responsables de Neinor Homes y Habitat Inmobiliaria. 

Precios al alza

En cuanto a la situación actual del mercado residencial español, en líneas generales, los directivos consideraron que el precio de la vivienda de obra nueva tiene un recorrido al alza, aunque subirá de forma moderada. "Ningún mercado ha tocado techo en cuanto a precios. Hay ubicaciones donde te quitan el producto de las mano, incluso en ubicaciones que que ya son caros, como Málaga ", decía Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, quien no considera que el mercado residencial se encuentre ante un cambio de ciclo. "Hay un crecimiento en la actividad. El segmento se encuentra fuerte, aunque que la oferta está muy restringida. Los promotores trabajamos en un mercado muy pequeño y saneado",  decía.

Por el lado de la demanda, hay divergencia de opiniones sobre cómo se comportará a medio plazo. Aedas Homes anticipan una contracción de la demanda debido a las presiones inflacionistas y a la consiguiente subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Ahora bien, consideran que el este enfriamiento no será nada de lo que preocuparse. "Es evidente que la subida de tipos tiene un impacto directo en la venta de viviendas, pero no es nada anormal. Somos una industria solvente y profesional", decía el CEO de la compañía. 

El alquiler

En cuanto a la recién aprobada ley de vivienda, las promotoras admiten que serán más conservadores a la hora de asumir proyectos destinados al alquiler (Build to Rent). De hecho, algunas ya están redirigiendo alguno de sus promociones hacia la venta (Build to Sell). Es el caso de Metrovacesa, que ve difícil que este segmento represente este año el 10-20 % de sus ventas. "Hemos cerrado un par de transacciones recientemente orientadas al alquiler, pero a un precio que no lo hace tan interesante", admitía Pérez de Leza.

Desde Neinor Homes también reconocieron que ahora es más complicado cerrar operaciones, aunque consideran que condiciones siguen siendo favorables. "Hace años eran excepcionales, ahora son buenas. Hay fondos que saben mirar a largo plazo. Nosotros seguimos comprando suelo y transaccionando edificios", comentaba el responsable de la la cotizada. 

Según José Ignacio Morales, CEO de Vía Célere, la inseguridad que ha creado la ley de vivienda y la limitación de los alquileres hace que no se pueda cuantificar la rentabilidad de este tipo de proyecto  "al no saber la evolución de las rentas a futuro". En cuanto a la vivienda de protección oficial (VPO), el CEO de Habitat Inmobiliaria, José Carlos Saz, señaló que es atractiva si empre que el precio de los módulos sea "razonable".  Además, dejó claro que hay zonas en las que el coste de construcción ya es más alto, con lo que "no salen los números". Precisamente, desde Metrovacesa pidieron que se actualizaran los módulos y que se revisen periódicamente. "El sector y las administraciones se enfrentan a  un problema con suelos parados", decía el responsable de Metrovacesa. 

Para el CEO de Culmia, Francisco Pérez, con los tipos al 4% también va a ser complicado apostar por proyectos de vivienda asequible, por lo que apostó  por subsidiar los tipos de interés. "Si queremos hacer este tipo de vivienda en toda la geografía española hay que plantearlos tal y como están los fondos de infraestructuras en el mundo". 

Propuestas

Para aumentar el ritmo de construcción y solucionar el problema de acceso de la vivienda, los promotores pidieron al futuro Gobierno que actúe en varios ámbitos. Uno de ellos en materia de suelo, desbloqueando y agilizando la concesión de esta materia prima para que los tiempos de desarrollo no sean demasiado largos en el tiempo.  Desde Habitat Inmobilia también reclamaron seguridad jurídica y menos burocracia, mecanismos de ayuda para pagar la entrada de una vivienda y que primaran los criterios técnicos frente a la ideología. "Los problemas de vivienda hay que abordarlos con criterios técnicos, no ideológicos", decía Saz. 

Para Vía Célere es esencial que el futuro Ejecutivo abra un diálogo con el sector y que se reflexiones de forma "seria, técnica y rápida", mientras que Culmia pidió aprobar la ley de seguridad jurídica, abordar el problema del suelo, por ejemplo con consorcios, y que se atendiera la emergencia habitacional para no distorsionar todo el mercado. Para Aedas Homes es fundamental hacer un buen diagnóstico de la vivienda, que sufre un problema de oferta, mientras que Metrovacesa demandó agilidad en la tramitación de las licencias de suelos finalistas. En cuanto a Neinor Homes, pidió poner en marcha fórmulas pactadas y consensuadas entre los grandes partidos. 

Mano de obra

La falta de mano de obra y los elevados costes de construcción -ahora estabilizados- son otros de los grandes problemas a los que se enfrenta el sector promotor y constructor. Respecto al primer asunto, desde Aedas Homes se mostraron especialmente preocupados. "Es un problema gordo. No hay remplazo para la mano de obra que se jubile", decían desde la firma. 

Desde Culmia apuestan por el el sistema de construcción industrializada para solucionar la falta de mano de obra o el alza de los costes de construcción. "O avanzamos en la industrialización o va a ser más difícil afrontar el reto".  

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