Neinor y Aedas comparten accionistas de cara a la opa: muchos fondos españoles están en ambas promotoras

La banca no es el único sector que está pendiente de una gran operación entre entidades cotizadas en España. El inmobiliario se transformará este año tras la operación pública de adquisición (opa) que anunció Neinor sobre Aedas, con la que se consolidará como la mayor promotora del país. Esta oferta está dirigida al 100% del capital de Aedas, aunque ya está atado un 79% propiedad de Castlelake. Las acciones restantes están repartidas entre minoristas y vehículos de inversión, que en muchos casos están presentes en el capital de ambas compañías. Se trata de una opa en la que las dos cotizadas comparten muchos accionistas. Tanto que nueve de los diez fondos españoles con más peso en Aedas tienen también a Neinor en cartera.

Los tres fondos españoles con más participación coinciden en ambas compañías: Santander Small Caps España, Okavango Delta y CaixaBank Small & Mid Caps España, según datos de Morningstar. Aunque hay más nombres en común, como Abante Sector Inmobiliario, BBVA Bolsa o GVC Gaesco Crossover-Glb Mom RV RF (ver gráfico). Todos ellos son vehículos de inversión que tienen tanto una posición en Neinor como en Aedas, por lo que si aceptan la oferta acabarán beneficiándose de las bondades que la operación tiene, según han destacado varias firmas de inversión en los últimos días, para Neinor.

Muchos de los fondos que hay detrás de estas promotoras buscan empresas de pequeña o mediana capitalización, y otros son fondos centrados en el sector inmobiliario. Es cierto que ninguno tiene una posición relevante en Aedas, por lo que el éxito absoluto de la opa de la parte que resta está repartido y no en manos de unos pocos. Por ejemplo, los diez mayores vehículos de inversión españoles controlan en conjunto algo menos de un 1% del capital. Tampoco hay fondos internacionales con participaciones muy altas. El primero sería T. Rowe Price International Discovery, con un 1,32%, y según los datos de Morningstar solo Fidelity Worldwide Fund (con un 0,88%) tendría también más de un 0,5%.

Neinor ya ha dado los primeros pasos para la compra de Aedas, al anunciar esta semana que ha cerrado la ampliación de capital por 228,7 millones de euros con la que financiará parte de la operación. Las acciones nuevas empezarán a cotizar este viernes, tras una colocación acelerada con la que se ha dado entrada a nuevos accionistas. "Consideramos que el impacto inicial del aumento de capital será compensado a través de la creación de valor y el significativo incremento de rentabilidad futura que la compañía obtendrá a través de la opa con Aedas Homes. En este sentido, cabe recordar que la operación apunta a una TIR superior al 20% y un múltiplo de 1,8 veces (ROE entre el 15%-20%)", valora Javier Díaz, analista de Renta 4.

Las reacciones en mercado

Desde el anuncio oficial de la opa, la compañía capitaneada por Borja Garcia-Egotxeaga sube un 22,7%, hasta los 16,76 euros. En cambio, las acciones de Aedas descienden un 11%, hasta los 24,35 euros, frente a los 24,485 euros puestos sobre la mesa en la oferta. Aunque es una opa voluntaria, Neinor explicaba en la documentación que se trata de un "precio equitativo" puesto que, entre otras cosas, es el que ha aceptado Castlelake en el proceso de venta previo, amparándose en el artículo 9 del Real Decreto 1066/2007.

Casi todos los analistas han subido las valoraciones de Neinor desde que anunció la oferta, cambiando sus recomendaciones a comprar. El precio objetivo de los bancos de inversión está ahora en 17,19 euros de media, según recoge Bloomberg, siendo Alantra la firma más optimista al verla en 19,40 euros. "Aedas incorpora una cartera de suelo complementaria de alta calidad, duplica la escala de Neinor (más del doble de cartera de suelo hasta más de 27.000 unidades), genera sinergias de costes y elimina a un competidor clave en la compra de suelo y en las sociedades conjuntas", destaca la entidad en un informe.

Unas razones similares a las que argumentaban los analistas de Banco Santander para mejorar su precio objetivo. "Creemos que se trata de una excelente operación para Neinor por varias razones: adquiere la mejor cartera con un descuento de aproximadamente el 27% sobre el valor liquidativo; se ha desgravado parcialmente el riesgo con la cartera actual de Aedas, de 1.100 millones de euros; y nuestro primer análisis sugiere que el BPA podría aumentar aproximadamente un 38% en el período 2026-30", explicaban en un informe.