Subrogación o novación para mejorar la hipoteca

El actual escenario económico marcado por la galopante inflación -en el 9,8% a cierre de marzo-, las consecuencias de la guerra entre Rusia y Ucrania o la subida del euribor está llevando a muchos consumidores a buscar alternativas para reducir gastos y mejorar la economía familiar. Una de ellas es cambiar de hipoteca.

Según explica la guía práctica ¿Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca? de Trioteca, las tres principales operaciones para mejorar la hipoteca son la subrogación -supone mejorar las condiciones del préstamo hipotecario mediante un cambio de banco-; la cancelación y formalización de una nueva hipoteca -anular la hipoteca vigente y pedir un nuevo préstamo hipotecario en otra entidad bancaria-; y la novación -renegociar el préstamo con el banco con el que se ha contratado inicialmente la hipoteca, sin cambiar de entidad bancaria-.

En cuanto a las razones para cambiar la hipoteca destacan: rebajar del tipo de interés, modificar el plazo de amortización, reducir comisiones, eliminar cláusulas abusivas y recortar o mejorar vinculaciones o productos asociados a la hipoteca. Ahora bien, antes de negociar con la entidad bancaria, es fundamental tener claro en qué consiste la hipoteca actual, su fase del pago del crédito, cláusulas, comisiones y vinculaciones. Los expertos de Trioteca recomiendan tener en cuenta algunos factores para acertar con el cambio de hipoteca.

El primero de ellos es la oferta del mercado. Analizar y comparar las ofertas de varias entidades financieras para asegurarse de que las condiciones que ofrece el banco son las más adecuadas. Las hipotecas que ofrecen las entidades varían sus precios cada semana.

El capital que queda por amortizar es otro de los aspectos a tener en cuenta. Suele resultar más rentable mejorar las condiciones de la hipoteca en los primeros años de vida del préstamo, porque en ese periodo es cuando se pagan básicamente los intereses y poco capital amortizado. Al contrario, si se cambia de hipoteca en sus últimos años, ya se han pagado casi todos los intereses y es más difícil amortizar los gastos derivados de la operación.

Un balear tiene que dedicar 9,8 años de salario bruto íntegro para la compra de una casa de 80 m2

Los expertos también aconsejan vigilar los gastos derivados de la mejora de la hipoteca. El cambio de hipoteca implica abonar gastos. Para saber si compensa, es recomendable calcular la cuota de la nueva hipoteca y el tiempo que se tardará en amortizar la operación para saber si el ahorro que se consigue con el cambio de hipoteca es superior o no a los gastos que supone la operación. Otro de los factores es la penalización por cancelación de la hipoteca con el antiguo banco. Conocer las implicaciones y penalizaciones de cancelar la hipoteca con el antiguo banco y las cláusulas del contrato es clave para evitar sorpresas y no pagar más.

Desde Trioteca recomiendan conocer los productos asociados a la nueva hipoteca. El banco con el que se formalice la nueva operación puede pedir condiciones como contratar seguros de vida y hogar, planes de pensiones o tarjetas de crédito, por lo que hay que valorar qué implican y si son realmente convenientes. Por último, la seguridad. Si se busca estabilidad a futuro, los tipos de interés fijos se encuentran actualmente en niveles mínimos, por lo que es un buen momento para cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo.

Dedicar 6,2 años de salario

En la búsqueda de la hipoteca adecuada, el tiempo necesario para pagar una vivienda aumenta dos meses debido a los salarios más bajos. Así, el español medio tendrá que dedicar íntegramente el sueldo bruto de 6,2 años (74 meses) al pago de la hipoteca de su vivienda (80 m2) comprada en 2021, frente a los seis años (72 meses) que se pagaban en 2020, tal y como indica el estudio Relación de salarios y la compra de vivienda en 2021 elaborado con datos de InfoJobs y Fotocasa.

En 2021 los sueldos disminuyeron un 2,5%, por lo que el salario bruto medio en España registrado por Infojobs era de 24.555 euros (2.046 euros brutos mensuales si lo dividimos en 12 pagas). Por su parte, el precio de la vivienda en venta cerró con un ascenso anual del 1,7%, hasta los 1.907 euros/m2.

En 14 comunidades autónomas los ciudadanos tienen que hacer más esfuerzo. Casi diez años de salario bruto íntegro tiene que dedicar un balear a la compra de una vivienda de 80 m2, concretamente 9,8 años (118 meses). En Baleares, el precio de la vivienda en venta cerró 2021 con un alza anual del 3,4%, hasta los 2.890 euros/m2, mientras que el salario bruto medio fue de 23.577 euros (1.965 euros brutos mensuales si lo dividimos en 12 pagas).

En tan solo dos comunidades autónomas el tiempo ha disminuido respecto al año anterior

Otra de las comunidades que más tiempo destina al pago de la hipoteca de una vivienda es Madrid, donde sus residentes tardarían 9,4 años (113 meses) en liquidar el pago de sus viviendas. Le siguen País Vasco (9,1 años), Cataluña (8,2 años), Cantabria (6,5 años), Canarias (6,2 años). Por encima de cinco años de sueldo íntegro para pagar una vivienda de 80 m2 dedican los residentes en Galicia (5,9 años), Andalucía (5,9 años), Aragón (5,6 años), Asturias (5,3 años), La Rioja (5,3 años), Navarra (5,2 años), Castilla y León (5,2 años), Comunidad Valenciana (cinco años), Región de Murcia (4,1 años), Extremadura (cuatro años) y Castilla-La Mancha (cuatro años).

Según el estudio, en tan solo dos comunidades autónomas el tiempo ha disminuido respecto al año anterior. Se trata de Asturias -ha pasado de 5,4 años en 2020 a 5,3 años en 2021- y Navarra -desciende de los 5,3 años de 2020 a los 5,2 años de 2021. Por otro lado, Extremadura, con cuatro años, no varía el tiempo de pago.