La hipoteca inversa es una solución lógica, pero sin uso por dudas y riesgos

Sobre el papel la hipoteca inversa parece la cuadratura del círculo en la medida que permite hacer líquida la vivienda para sacar a su costa una renta mensual en la jubilación.

Tiene toda la lógica en un país como España, donde la población mayor de 65 excede los 9,38 millones de personas y la tendencia es al envejecimiento. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) estima que será un 40% del censo en 2050, habrá 76 jubilados por cada 100 habitantes en edad de trabajar y es el segundo país con mayor esperanza de vida tras Japón.

La buena noticia que supone tener la expectativa de poder vivir 82,33 años de media tropieza, sin embargo, con la incertidumbre de si habrá que ajustarse el cinturón al retiro porque la pensión no permita llevar el mismo ritmo de consumo.

Ahí surge la fórmula de la hipoteca inversa y que no es otra cosa que un préstamo sobre la vivienda en propiedad donde el banco no cobra sino que paga al dueño a cambio de un interés y quedarse el inmueble si no se redime la deuda.

En teoría, España es el mercado ideal para un producto así, dado que un 75,1% de la población es dueña de su vivienda según estadísticas de Eurostat correspondiente a 2020, por encima del 69,7% de media europea y de países como Alemania (49,6%), Francia (64%) o Italia (72,4%).

Está regulada desde el año 2007 y, sin embargo, su penetración se resiste frente a otros países como Reino Unido donde lleva funcionando desde los años 60. En 2021 apenas se firmaron 110 préstamos de estas características pese a que se suscribieron 344.432 operaciones hipotecarias conforme a datos del Consejo General del Notariado. Casi una anécdota, siendo además uno de los años con mayor comercialización, junto a las 149 constituidas en 2019 o las 306 del ejercicio 2011.

Apenas se ingresa un 18,4% del valor de la vivienda

¿Qué falla? Del lado del usuario y según el II Barómetro de Hipotecas elaborado por Asufin (Asociación de Usuarios Financieros) penaliza que la cuantía que percibe el beneficiario es exigua.

Tomando de base que la renta mensual de sus perceptores ronda los 300 euros, Asufin estima que apenas se ingresa un 18,4% del valor de la vivienda y que solo en casos de supervivencia muy prolongada de los beneficiarios podría alcanzar el 30%-50%. A este tipo de crédito le pesa también el interés aplicado, que rondaría el 5% TAE cuando en hipotecas normales la tasa está más cerca del 1,5%-2%.

La banca tampoco había dado el paso con decisión ante el riesgo de disputas jurídicas con los herederos o acabar con el inmueble en su balance.

Son pocas las entidades que se habían decidido a lanzarlas

El producto permite al propietario vivir en la vivienda hasta el fin de sus días, al tiempo que cobra una cuantía en un solo abono o en forma de renta mensual. Puede alquilarlo o recuperar la propiedad previo abono de la deuda contraída, algo que también está al alcance de los herederos. Pero la demanda también está retraída porque es un producto complejo y que arroja dudas.

Bajo este escenario son pocas las entidades que se habían decidido a lanzarlas y algunas, incluso, mostraron interés sin llegar a entrar. Queda por ver si es una carencia de apuesta y su avance llega al entrar en catálogo de dos grandes, de la banca y el seguro, con el acuerdo del Santander y Mapfre.